Neste artigo, compreender e aplicar estas três frases podem torná-lo rico: “Nos tempos difíceis, os títulos muitas vezes podem ser comprados por preços que subestimam seus méritos. E nos tempos bons, os títulos podem ser vendidos por preços que superestimam seu potencial. E ainda assim, a maioria das pessoas é impulsionada a comprar com euforia quando o ciclo eleva os preços e a vender em pânico quando os preços caem.” – Howard Marks (2013 Memo “Ditto”). Estou empolgado para compartilhar algumas reflexões sobre o medo e a ganância. Mas vou começar compartilhando alguns comentários sobre a economia atual para criar o contexto. Há pouco tempo, abri meu computador e me deparei com um assunto de e-mail CRE surpreendente: “Os preços despencam para níveis de 2010.” Foi uma ótima forma de chamar a atenção, mas estava incorreto. A publicação continuou dizendo que a queda acentuada nos valores do CRE (não os preços) não era vista desde a Grande Recessão, o que ainda é preocupante. (Nota que o título foi alterado em algum momento desde a publicação original). Mas faz sentido, pois testemunhamos uma década de preços de ativos em constante alta impulsionados por taxas de juros baixas, atenção crescente de uma nova comunidade de investidores CRE e demanda irracional de uma série de Novrus (novos gurus que administram sindicações, principalmente na área multifamiliar). A queda no valor foi realmente significativa, relatada em 28% em relação ao ano anterior. “Caramba! Isso não é alarmante?”, você pode perguntar. É bastante alarmante para muitos sindicatos e investidores. Mas não nos surpreende em nada. E vemos uma oportunidade em potencial no horizonte. Como essa queda acentuada aconteceu? É uma questão simples de matemática. É baseado na decompressão nas taxas de capitalização resultantes da série de aumentos das taxas de juros em 2022. Como lembrete, aqui está a fórmula de valor para imóveis comerciais: Valor = Receita Operacional Líquida / Taxa de Capitalização Como você pode ver, e como a maioria de vocês sabe, o valor é diretamente proporcional à receita (que os operadores têm algum controle) e inversamente proporcional à taxa de capitalização (o mercado – que os operadores têm praticamente nenhum controle). A taxa de juros influencia diretamente a taxa de capitalização. Embora os pagamentos de juros não façam parte do cálculo da receita operacional líquida (RNL), os juros afetam diretamente o fluxo de caixa líquido para o investidor e, assim, o valor que o investidor atribui ao ativo. Outros fatores que afetam a taxa de capitalização incluem a disponibilidade de dívida e os desejos dos compradores potenciais (ou seja, a concorrência para adquirir esses ativos). Atualmente, todos esses fatores estão tendendo a aumentar a taxa de capitalização, diminuindo assim os valores do imóvel comercial. Mas outra questão está em jogo: o ponto de partida recente da taxa de capitalização. Nos “bons e velhos tempos” das taxas de capitalização de 10%, um aumento de 1% para 11% (sem alteração na RNL) diminuiria o valor do ativo em cerca de 10% (1% / 10% = 10%). (Digo “cerca de” porque há alguma subjetividade envolvida no valor real). Isso não acontece mais. Nestes últimos dias de taxas de capitalização de 4%, um aumento de 1% pode diminuir o valor em cerca de 25% (1% / 4%). Com as taxas de juros aumentando alguns pontos, não é surpreendente que tenhamos visto taxas de capitalização aumentarem mais de 1%. E assim, é totalmente possível ver diminuições no valor dos imóveis de 28% ou mais. Dez pensamentos para sua consideração: As taxas de capitalização estão aumentando. Os valores dos imóveis comerciais estão caindo. Aqui estão 10 pensamentos resultantes para sua consideração. As mudanças nas taxas de capitalização geralmente ficam atrás das taxas de juros e outros fatores econômicos, então esperamos que essas quedas de valor continuem. Aumentos adicionais nas taxas de juros irão agravar a queda. Essa queda média inclui shoppings, hotéis e outros tipos de imóveis que podem ter afetado negativamente a média, então nem todos os tipos de imóveis e certamente não todos os imóveis individuais são impactados igualmente. As rendas estagnadas em 2023 vão piorar para a maioria, já que os sindicatos estão desesperados para aumentar proporcionalmente a RNL (o numerador) para compensar as taxas de capitalização em ascensão (o denominador) para manter os valores de seus ativos. Esse ambiente é um caso para adquirir imóveis de valor agregado de vendedores individuais. Estamos investindo com um parceiro operador para adquirir um ativo de autoarmazenamento em um local do qual estamos muito animados (aluguel de mercado de $148 por uma unidade de 10′ por 10′) com taxas atuais cerca de 60% abaixo do mercado ($60 por unidade). Este ativo faz parte do nosso fundo de renda imobiliária Wellings. Esse ambiente também é um caso para dívidas de taxa fixa. Muitos sindicatos/investidores com dívidas de taxa flutuante estão em apuros neste momento. Muitos perderão seus ativos para o banco ou um comprador em busca de pechinchas e assistirão ao patrimônio de seus investidores virar fumaça. Muitos já estão reduzindo as distribuições para financiar novos requisitos de reserva exigidos por seus acordos de empréstimo. Talvez no pior momento imaginável, os sindicatos multifamiliares estão não apenas enfrentando custos crescentes de dívida e aluguéis estagnados, mas também despesas operacionais extremamente altas. Algumas dessas despesas estão relacionadas à inflação, mas para muitos, os custos de seguros e impostos sobre imóveis estão sufocando o fluxo de caixa. Alguns operadores de apartamentos de Texas e Flórida viram seus seguros dobrarem ou triplicarem. Este ambiente é um caso para manter imóveis por longo prazo. Sindicatos com dívidas que precisam ser refinanciadas ou investidores em busca de saída rápida podem ser forçados a vender com desconto em um momento inoportuno ou refinanciar com empréstimos de menor LTV e taxas mais altas. O último cenário pode levar a cortes nas distribuições (estamos vendo isso semanalmente agora), chamadas de capital ou pior. Este é um caso para capital preferencial. Warren Buffett fez um investimento calculado de $5 bilhões na Goldman Sachs em setembro de 2008, quando outros investidores estavam fugindo. Seus investidores se deram muito bem. Seguindo o exemplo de Warren, minha empresa agora está buscando várias oportunidades de capital preferencial. Este é um caso para dívidas de curto prazo e alta taxa de juros (pera… o quê?). Não como mutuário, mas como credor. Recentemente, fizemos um investimento substancial em dívidas privadas. Essa proteção nos proporciona fluxo de caixa no momento e a flexibilidade de sair para negócios de ações com problemas (ou outros) quando ocorrerem. Acreditamos que isso acontecerá dentro de um ano ou menos. Falando em problemas, toda essa situação não é algo com o que você deva se preocupar. Isso é um aspecto normal de um ciclo normal. Aqueles que anteciparam isso devem ser menos afetados pelos aspectos negativos e estar prontos para aproveitar os aspectos positivos (oportunidades de capital preferencial e aquisição de ativos com problemas). Conclusão: Muita riqueza está sendo destruída neste momento de medo e incerteza. A história nos diz que também será criada muita riqueza. A ganância geralmente é inimiga da criação de riqueza em tempos bons. E o medo certamente é o inimigo da criação de riqueza em momentos como este. Warren Buffett, Howard Marks e outros grandes investidores nos ensinaram que nossa capacidade de evitar entregar-se à luta ou fugir, ao medo e à ganância, é a base do sucesso nos investimentos. Como empreendedor no passado, tentei obter a mesma emoção dos investimentos que obtive ao iniciar uma empresa. Isso não deu certo. Investir deve ser como assistir à tinta secar ou à grama crescer. Aventureiros não devem se candidatar. No verão passado, estive na natureza selvagem do Alasca e me vi repetidamente ensaiando o que faria se a mãe urso-pardo próxima a mim se aproximasse. Isso era medo apropriado, também conhecido como cautela. Repare que eu não estava nesta foto. Tirei de trás da segurança da porta deslizante de nossa cabana. Mas o medo não tem lugar nos bons investimentos. Controlar nosso medo é talvez o passo número um para investir com sucesso nesse ambiente. Devemos lembrar que nem tudo é assustador, mesmo que pareça. Existem boas oportunidades e ruins, assim como em tempos bons. Dominar seu medo permit