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3 Passos para Construir um Portfólio de Imóveis para Aluguel Simples, Seguros e “Sem Banco”

    Você pode construir um portfólio imobiliário multifamiliar sem uma tonelada de dinheiro, risco ou tempo. Cody Davis e Christian Osgood construíram seu portfólio de propriedades para aluguel de vários milhões de dólares em questão de anos, usando estratégias que QUALQUER PESSOA, independentemente de seu nível de experiência, pode usar. Mas a forma como eles fazem as coisas é um pouco incomum e provavelmente vai contra tudo o que os principais investidores imobiliários têm lhe dito.

    Enquanto o mundo buscava contrair o máximo de dívidas possível durante as baixas taxas de juros hipotecários de 2020-2021, Cody e Christian buscavam algo diferente. Essa dupla dinâmica de investidores queria dívidas de longo prazo em propriedades excelentes que pudessem ser pagas rapidamente, permitindo que eles possuíssem todo o seu portfólio. Isso significava que Cody e Christian teriam que abrir mão de uma quantidade substancial de fluxo de caixa, manter seus gastos baixos e comprar apenas as melhores propriedades disponíveis.

    A forma como Cody e Christian compraram as propriedades é uma estratégia que provavelmente você nunca ouviu falar antes. É tão engenhosa que se você seguir os mesmos passos de Cody e Christian, você poderá obter AS melhores propriedades, pelo melhor preço, de um vendedor que QUER que você lucre com elas. Parece impossível em uma indústria tão competitiva, não é? Continue lendo para aprender os PASSOS EXATOS que Cody e Christian seguiram para construir seu portfólio de oito dígitos, com baixo risco e alta recompensa.

    David: Este é o programa BiggerPockets Podcast, episódio 799.
    Christian: As pessoas vão financiar com o vendedor se confiarem em você e você obtém confiança através de um relacionamento. Você mostra quem você é e quais são seus objetivos. Então, a primeira regra é que você não está abordando essas pessoas como vendedores. Eles são proprietários. Você está se encontrando como um proprietário. Você quer aprender com eles. Você vai encontrar alguém que já fez o que você quer fazer no mercado em que você quer investir.
    David: O que está acontecendo pessoal? Aqui é David Greene, seu anfitrião do BiggerPockets Real Estate Podcast, o maior e melhor podcast imobiliário do mundo. Hoje estou acompanhado pelo meu parceiro aqui…
    Rob: Olá. Olá, olá.
    David: Rob Abasolo. No episódio de hoje, entrevistamos Christian Osgood…
    Rob: … e Cody Davis.
    David: Qual é o nome que você deu ao Christian hoje?
    Rob: Christian Os-ótimo. Nós o renomeamos.
    David: Sim. O programa de hoje transforma Christian de Osgood para Oz-ótimo, e você estará comprometido com toda a jornada enquanto aprende sobre como Christian e Cody escalaram um portfólio incrivelmente impressionante de uma das maneiras mais seguras que já ouvimos.
    Você vai adorar tudo sobre o programa de hoje, incluindo os comentários de Rob e eu, que provavelmente foram pura admiração e surpresa por quão bem isso funcionou. O que as pessoas devem prestar atenção no programa de hoje?
    Rob: Tudo isso, tudo isso. Este foi um dos meus episódios favoritos, e em retrospectiva, sinto que deveríamos ter gravado essas introduções olhando um para o outro. Olho para você…
    David: Você já viu esse ângulo, tipo a parte de trás da minha orelha assim?
    Rob: Não, mas eu gosto das suas orelhas, cara. Elas são muito boas. Mas se você realmente quer aprender o que fazer e o que não fazer no financiamento com o vendedor, esse episódio vai ensinar você como fazer isso. Eles nos mostram seus três critérios de aulas. Eles nos ensinam três lições no mundo do financiamento com o vendedor que, acredito, serão incrivelmente valiosas para qualquer pessoa, seja experiente ou iniciante, que está entrando neste mundo, para pular e realmente sobreviver neste cenário econômico atual. Como você se sente em relação a isso?
    David: É isso mesmo.
    Rob: É alarmante o suficiente?
    David: São palavras grandes demais do que eu te ouvi dizer há muito tempo.
    Rob: Sobrevivendo à economia em queda e à iminente catástrofe.
    David: E se você é um investidor experiente, você vai adorar a estratégia deles para convencer pessoas incrivelmente ricas a relaxarem, conhecer seus negócios e depois comprar negócios de pessoas com base na forma como eles foram ensinados a comprar negócios. É quase infalível. É simplesmente incrível e você vai adorar. Você só ouve isso aqui no BiggerPockets, seu melhor amigo de investimento imobiliário.
    Rob: Ao vivo de LA, na verdade, nos estúdios do Spotify, porque somos chiques.
    David: Parecendo melhores do que tudo.
    Rob: Parecendo melhores do que, mas não tão bons quanto suas orelhas, amigo.
    David: Obrigado, cara. Isso é o melhor que o Rob já me elogiou. Você pode ver que ele está tentando melhorar isso. Espero que ele faça melhor com a esposa dele.
    Rob: Tudo que posso fazer é olhar para trás de você.
    David: Se meu cachorro fosse tão feio quanto você, eu raspava as nádegas dele e o ensinava a andar para trás.
    Rob: Espera. De onde é isso?
    David: É de The Sandlot. Meu Deus, cara. Finja que você é americano. Antes de entrarmos no programa de hoje, nossa dica rápida é que o preço não é a única coisa que você pode negociar. É importante negociar, mas há mais, e no programa de hoje, você vai aprender como fazer o mesmo. Além disso, por favor, nos comentários do YouTube, diga ao Rob que The Sandlot é um filme comum que muitas pessoas assistiram e que há mais na vida do que apenas Interestelar. Ele precisa sair e conhecer mais coisas.
    Rob: Ei, eu vi The Sandlot e gosto dele.
    David: Então por que você não lembra dessa frase?
    Rob: Bem, eu não conheço todas as citações. Só conheço “Você está me matando, Smalls”, que é o que você está fazendo.
    David: Seja menos nerd. Tudo bem, vamos falar com Cody e Christian. Bem-vindos ao programa, Cody e Christian. É um prazer tê-los aqui. Christian já esteve no episódio 605, falando sobre sempre garantir que você tenha novos problemas. Era um dos seus cartões de visita na época. E Cody, você se tornou um sucesso no algoritmo do YouTube do BiggerPockets no episódio 554, e você pode ouvir como ele expandiu sem qualquer dívida bancária. Hoje você está aqui para falar sobre negociação de acordos com financiamento do vendedor. Para os ouvintes que são novos aqui, você pode definir o que é um acordo de financiamento do vendedor, Christian?
    Christian: Sim. Financiamento do vendedor, se você busca financiamento convencional, vai ao banco, obtém o empréstimo e essa é a caixa convencional. O financiamento do vendedor é substituir o banco pelo próprio vendedor. Eles têm patrimônio na propriedade e podem financiar o patrimônio que têm para você por meio de uma promissória e de uma escritura de penhor, exatamente como o banco faria. O interessante é que você pode escolher todas as suas condições. Com um banco, você tem um pacote definido com “Aqui está sua taxa de juros, aqui está o prazo do empréstimo, aqui está o que você tem”. Ao fazer um financiamento do vendedor, você obtém o que negocia. E a grande coisa é que, se você precisar de uma taxa de juros mais baixa para fazer o preço funcionar, você pode fazer isso. Se você precisar de uma nota mais longa para terminar seu projeto, pode obtê-la. O perigo disso é que você não tem uma equipe de análise, como um banco, que vai olhar por cima do seu ombro. Portanto, você precisa ter cuidado, saber o que está fazendo e comprar com princípios que sempre funcionarão para você.
    Rob: Isso é muito bom. Então, basicamente, você está dizendo que com o banco, não há muito espaço para falhas, porque existem coisas como inspeções, avaliações, diretrizes que basicamente podem parar um negócio muito, muito ruim, por exemplo. Mas quando se trata de financiamento do vendedor, é como o velho oeste nesse sentido?
    Christian: Sim. As vantagens são que você obtém o que negocia, as desvantagens são que você obtém o que negocia. Se você não negocia bem, pode se enfiar em um buraco, mas essa é a parte divertida, você só precisa ajustar as entradas e você tem mais opções de financiamento com o vendedor do que teria em uma compra convencional.
    Rob: Sim, adoro. Então por que estamos falando sobre esses termos hoje? Por que é tão valioso saber disso agora?
    Cody: Bem, agora muitas pessoas estão se surpreendendo com o fato de que