Neste artigo, fazem seis meses que a declaração de Emergência de Saúde Pública do COVID-19 acabou, e embora o vírus ainda esteja presente, os lockdowns parecem ser uma memória distante à medida que a atividade econômica se recuperou e o mercado de trabalho se restabeleceu. Os efeitos da pandemia têm sido generalizados na indústria imobiliária, e embora o mercado imobiliário continue a evoluir, algumas tendências podem permanecer e os investidores imobiliários precisarão se adaptar às estratégias de vida pós-pandemia. Este é um período cheio de novas oportunidades e desafios, em grande parte impulsionado por mudanças na forma como as pessoas trabalham e se divertem. Aqui estão cinco resultados da pandemia que mudaram o mercado imobiliário.
1. O Trabalho Híbrido Permanece Comum, Afetando a Demanda por Espaço de Escritório.
Segundo um relatório recente da Gallup, a parcela de trabalhadores remotos capazes de trabalhar totalmente no local de trabalho caiu de 60% em 2019 para apenas 20% em 2023, enquanto a parcela de trabalhadores totalmente remotos aumentou. Cerca de 40% dos trabalhadores remotos capazes de trabalhar totalmente no local de trabalho passaram para um modelo de trabalho totalmente remoto ou híbrido. A presença no escritório diminuiu em 30% nas principais cidades, de acordo com um relatório da McKinsey. Isso teve um grande impacto nos edifícios de escritórios comerciais, especialmente nos submercados do centro da cidade. A taxa de vacância nacional de escritórios atingiu 18,2% no segundo trimestre, a mais alta em 30 anos, com os edifícios mais antigos em áreas centrais deprimidas sendo os mais afetados, de acordo com a CBRE. Empréstimos garantidos por edifícios de escritórios estão impulsionando um aumento nos atrasos, de acordo com a Associação de Banqueiros Hipotecários. O problema pode piorar à medida que mais contratos de aluguel de escritórios expiram, e quase 20% dos empréstimos para escritórios vencerão entre 2023 e 2026 em um ambiente de alta taxa de juros que representa problemas para os mutuários. Analistas de grandes empresas têm opiniões divididas sobre o futuro do mercado imobiliário comercial. Outras classes de ativos no espaço comercial continuam se saindo bem, o que pode mitigar os riscos sistêmicos – os escritórios representam menos de 5% do total de empréstimos bancários. No entanto, é improvável que a demanda por espaço de escritório da Classe B se recupere a curto prazo. Isso terá um efeito cascata nos negócios do centro da cidade, reduzindo a receita tributária das cidades e potencialmente dando início ao que é conhecido como “ciclo de decadência urbana”, onde a deterioração das comodidades e serviços leva as pessoas a abandonar os centros urbanos.
2. Migração para Longe dos Centros Urbanos Muda as Oportunidades de Investimento.
Entre meados de 2020 e meados de 2022, a população da cidade de Nova York no centro urbano diminuiu 5%, enquanto São Francisco viu um declínio de 7%, de acordo com a McKinsey. Enquanto isso, as populações nos subúrbios cresceram. A atividade continua deprimida no centro das cidades – dados recentes de telefones celulares mostram que a maioria das áreas urbanas dos EUA ainda não se recuperaram em relação ao tráfego pré-pandemia. As pessoas também atravessaram as fronteiras dos estados para deixar mercados com preços altos por áreas metropolitanas menores. Dados do censo de 2022 mostraram pessoas deixando estados como Nova York e Califórnia enquanto a população na Flórida, Texas e Carolina do Sul crescia. As tendências de migração continuam a se deslocar desde a demanda impulsionada pela pandemia em cidades como Austin, Texas, levando a aumentos vertiginosos nos aluguéis que excluíram os moradores. Mas dados recentes da Redfin mostram uma contínua saída de cidades de destaque como São Francisco, Nova York, Los Angeles e Washington, D.C. Isso acontece em parte porque muitos profissionais do conhecimento nessas cidades agora têm a opção de trabalhar de qualquer lugar – e estão trocando suas residências atuais por opções mais baratas. À medida que mais pessoas que vivem em grandes cidades se mudam, haverá novas oportunidades para investidores imobiliários em mercados como Sacramento, Califórnia; Las Vegas; e Orlando, Flórida.
3. Pessoas Estão Viajando por Mais Tempo, Aumentando a Popularidade dos Aluguéis de Médio Prazo.
Com a prevalência crescente do trabalho remoto, os viajantes não estão mais confinados aos fins de semana, feriados ou períodos de folga programados. De acordo com um estudo realizado em nome da MBO Partners, o número de trabalhadores americanos que se descrevem como nômades digitais aumentou 131% entre 2019 e 2023. Talvez por isso, os viajantes estejam reservando estadias mais longas no Airbnb. Dados globais do Airbnb mostram que estadias mais longas do que 28 dias representaram 21% das reservas em 2022 e 18% das reservas no primeiro trimestre de 2023. A plataforma de aluguel de médio prazo Furnished Finder, que originalmente se concentrava em conectar anfitriões de aluguel com enfermeiras de viagem, cresceu para 1,1 milhão de usuários mensais. Embora seja provável que o boom de médio prazo continue a desacelerar à medida que arranjos de trabalho híbridos substituem arranjos totalmente remotos para muitos trabalhadores, existe uma oportunidade para os investidores explorarem essa estratégia, à medida que as taxas de ocupação para locações de curto prazo diminuem.
4. Compras em Subúrbios Criam Novas Oportunidades de Investimento no Varejo.
As compras em lojas de varejo de tijolo e argamassa despencaram durante a pandemia, e as visitas em lojas suburbanas estão se recuperando mais rapidamente do que nas áreas urbanas, de acordo com a McKinsey. Mais pessoas estão fazendo compras perto de onde moram – nos subúrbios – em vez de visitar lojas nas áreas urbanas onde antes iam para trabalhar diariamente. A taxa de vacância de varejo é menor nas áreas suburbanas do que tem sido nos últimos 15 anos, enquanto a disponibilidade de varejo em áreas urbanas está aumentando. Muitos proprietários de imóveis suburbanos têm visto um aumento na atividade de locação desde o início de 2023. O varejo suburbanho parece ser um ponto positivo para o mercado imobiliário comercial, especialmente nos subúrbios que ainda estão convenientemente localizados perto de centros urbanos. Alguns especialistas apontaram para o desenvolvimento de uso misto nos subúrbios como uma oportunidade para investidores imobiliários, à medida que shoppings de baixo custo que falham em atrair compradores e mais pessoas buscam amenidades locais ao se mudar para os subúrbios.
5. Miami Emergiu como um dos Principais Mercados Imobiliários.
O mercado imobiliário dos EUA está se recuperando, de acordo com a Zillow, com a maior parte do valor concentrada em cidades notoriamente caras como Nova York e Los Angeles, mas Miami é nova na lista das cinco áreas metropolitanas mais valiosas, subindo de seu nono lugar em 2021, de acordo com a Zillow. Quatro dos seis mercados que mais se valorizaram desde o início da pandemia estavam na Flórida, com Tampa ostentando US $ 18,5 bilhões em valor imobiliário adicionado. A Flórida é agora o segundo estado mais valioso depois da Califórnia. Em junho, o BiggerPockets informou que pessoas com alto poder aquisitivo em Nova York e São Francisco poderiam economizar milhares de dólares anualmente ao se mudar para Miami. As economias, e talvez o clima quente, fazem da Flórida uma das principais opções para mudanças – o estado ficou em primeiro lugar na migração líquida total, de acordo com os últimos dados do censo. Mais de 1.200 pessoas se mudam para o estado do Sol todos os dias. Desafios como aluguéis em alta, impostos sobre imóveis e prêmios de seguro residencial podem começar a desacelerar a migração para o estado. No entanto, a RentCafe estima que Miami foi o mercado de aluguel mais competitivo para a mudança de verão. O mercado imobiliário de Miami está atualmente menos competitivo, de acordo com a Redfin. E os preços medianos são mais acessíveis para os investidores do que em outras cidades de destaque. Isso não significa que os investidores devem se concentrar em Miami – mas ficar de olho na cidade e em mercados próximos da Flórida pode valer a pena. Os investidores também podem olhar para outras áreas que estão ganhando demanda de aluguéis devido a mudanças relacionadas à pandemia no comportamento habitacional e de migração. À medida que os trabalhadores remotos deixam áreas caras, qual cidade será a próxima Miami?
Conclusão
A pandemia teve um efeito cascata no setor imobiliário, e mais ondas estão por vir. No entanto, parece que arranjos de trabalho híbridos ou remotos são o novo normal para empresas capazes de trabalhar remotamente. Isso está motivando mudanças nos padrões de migração, e está afetando a forma como as pessoas fazem compras e onde vão para atividades de lazer. Esta nova era apresenta oportunidades para novas estratégias de investimento, como desenvolvimento de uso misto, investimento a longa distância e aluguéis de médio prazo, ao mesmo tempo em que cria desafios para proprietários de imóveis urbanos e comerciais. Encontre um agente em minutos que se encontre com um agente favorável ao investidor que possa ajudá-lo a encontrar, analisar e fechar seu próximo negócio. Pronto para ter sucesso no investimento imobiliário? Crie uma conta gratuita no BiggerPockets para aprender sobre estratégias de investimento; fazer perguntas e obter respostas de nossa comunidade de mais de 2 milhões de membros; conectar-se com agentes favoráveis ao investidor e muito mais. Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.