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início » 8 Perguntas e Respostas Mais Comuns sobre Empréstimos DSCR 1. O que é um empréstimo DSCR? Um empréstimo DSCR é um tipo de empréstimo comercial que utiliza o DSCR (Debt Service Coverage Ratio) como critério para determinar a capacidade de pagamento do mutuário. 2. Como o DSCR é calculado? O DSCR é calculado dividindo o lucro operacional líquido pelo serviço da dívida total. Um DSCR maior do que 1 indica que o mutuário tem capacidade de pagar sua dívida. 3. Quais são os benefícios de um empréstimo DSCR? Os benefícios de um empréstimo DSCR incluem taxas de juros potencialmente mais baixas, prazos de pagamento mais longos e maior flexibilidade para mutuários com fluxo de caixa irregular. 4. Quais são os requisitos de crédito para um empréstimo DSCR? Os requisitos de crédito para um empréstimo DSCR variam de acordo com o credor, mas geralmente incluem histórico de crédito sólido, renda estável e pontuação de crédito satisfatória. 5. Quais são os tipos de empréstimos DSCR disponíveis? Existem diferentes tipos de empréstimos DSCR disponíveis, incluindo empréstimos imobiliários comerciais, empréstimos para aquisição de negócios e empréstimos para expansão de negócios. 6. Quais são os desafios de obter um empréstimo DSCR? Alguns dos desafios de obter um empréstimo DSCR incluem documentação completa das finanças comerciais, histórico de crédito insatisfatório e fluxo de caixa inconsistente. 7. Os empréstimos DSCR são apenas para empresas? Embora os empréstimos DSCR sejam comumente usados por empresas, eles também podem ser adquiridos por proprietários de imóveis e investidores imobiliários. 8. Onde posso obter um empréstimo DSCR? Você pode obter um empréstimo DSCR em diversos lugares, como bancos comerciais, cooperativas de crédito e instituições financeiras especializadas em empréstimos comerciais. É importante pesquisar e comparar diferentes opções antes de escolher o credor certo para você.

8 Perguntas e Respostas Mais Comuns sobre Empréstimos DSCR 1. O que é um empréstimo DSCR? Um empréstimo DSCR é um tipo de empréstimo comercial que utiliza o DSCR (Debt Service Coverage Ratio) como critério para determinar a capacidade de pagamento do mutuário. 2. Como o DSCR é calculado? O DSCR é calculado dividindo o lucro operacional líquido pelo serviço da dívida total. Um DSCR maior do que 1 indica que o mutuário tem capacidade de pagar sua dívida. 3. Quais são os benefícios de um empréstimo DSCR? Os benefícios de um empréstimo DSCR incluem taxas de juros potencialmente mais baixas, prazos de pagamento mais longos e maior flexibilidade para mutuários com fluxo de caixa irregular. 4. Quais são os requisitos de crédito para um empréstimo DSCR? Os requisitos de crédito para um empréstimo DSCR variam de acordo com o credor, mas geralmente incluem histórico de crédito sólido, renda estável e pontuação de crédito satisfatória. 5. Quais são os tipos de empréstimos DSCR disponíveis? Existem diferentes tipos de empréstimos DSCR disponíveis, incluindo empréstimos imobiliários comerciais, empréstimos para aquisição de negócios e empréstimos para expansão de negócios. 6. Quais são os desafios de obter um empréstimo DSCR? Alguns dos desafios de obter um empréstimo DSCR incluem documentação completa das finanças comerciais, histórico de crédito insatisfatório e fluxo de caixa inconsistente. 7. Os empréstimos DSCR são apenas para empresas? Embora os empréstimos DSCR sejam comumente usados por empresas, eles também podem ser adquiridos por proprietários de imóveis e investidores imobiliários. 8. Onde posso obter um empréstimo DSCR? Você pode obter um empréstimo DSCR em diversos lugares, como bancos comerciais, cooperativas de crédito e instituições financeiras especializadas em empréstimos comerciais. É importante pesquisar e comparar diferentes opções antes de escolher o credor certo para você.

    Neste artigo, apresentado pela Easy Street Capital, discutiremos os empréstimos DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida), um produto de empréstimo que continua a crescer em popularidade entre os investidores imobiliários. Já publicamos diversos artigos ao longo de 2023 sobre esses empréstimos, incluindo uma visão geral de como obter a melhor taxa e condições, como usar estratégias avançadas para maximizar os retornos e uma análise do novo nicho de empréstimos DSCR para pequenos multifamiliares, que amplia o produto de empréstimo para propriedades com até 10 unidades. Em maio, publicamos 12 perguntas frequentes (e respostas) sobre empréstimos DSCR, que foram muito populares e úteis para os investidores imobiliários que exploram esse produto de empréstimo transformador. Continuamos a receber mais perguntas e cenários avançados nos fóruns do BiggerPockets, por isso decidimos publicar outra parte para responder mais de suas perguntas!

    1. Não sou cidadão dos EUA. Posso me qualificar para um empréstimo DSCR? Isso vai variar de acordo com o credor DSCR, mas é muito provável que você encontre um que possa emprestar para você. Um dos desafios de se qualificar como estrangeiro é a falta de um score de crédito, que, como abordamos em um artigo anterior, faz parte de uma das três métricas-chave (junto com LTV e índices DSCR) para determinar a qualificação, taxas e condições. Além disso, os credores DSCR normalmente exigem “reservas” ou alguns meses de pagamentos de PITIA (principal + juros + impostos + seguro + taxas de associação) em ativos líquidos (geralmente contas em dinheiro) e muitos estrangeiros não têm esses ativos nos Estados Unidos e em dólares americanos. Alguns credores DSCR, no entanto, permitem estrangeiros, mas geralmente impõem restrições ao LTV (limitado a no máximo 65% em comparação com o máximo típico de 80% na maioria dos programas DSCR) e exigem uma conta bancária nos EUA para as reservas. É importante ressaltar que isso se aplica a verdadeiros “estrangeiros” que não são cidadãos dos EUA e moram no exterior. Residentes legais e não residentes legais (titulares de “green card”) são tipicamente totalmente elegíveis para empréstimos DSCR sem restrições de LTV. Além disso, uma das principais vantagens dos empréstimos DSCR é que os mutuários podem ser entidades, como LLCs, parcerias ou corporações. Normalmente, se você for um estrangeiro que possui uma parte de uma LLC ou entidade ao lado de cidadãos dos EUA e seu parceiro possuir pelo menos 50% da entidade e assinar uma garantia total de pagamento, você deverá se qualificar para um empréstimo DSCR sem restrições.

    2. Posso comprar um imóvel com um empréstimo DSCR e financiar a entrada com financiamento do vendedor ou outro empréstimo? Geralmente, a resposta a essa pergunta é “Não”. A maioria dos credores DSCR não permitirá qualquer outro ônus sobre o imóvel que você está comprando ou refinanciando. Parte dos benefícios dos empréstimos DSCR é que o credor avalia apenas seu crédito e o imóvel financiado, não seus fluxos de caixa globais ou DTI. Isso significa que dívidas não garantidas ou empréstimos hipotecários em outras propriedades de seu portfólio não prejudicarão o financiamento. No entanto, qualquer dívida adicional relacionada ao imóvel que você está garantindo com seu empréstimo DSCR é proibida. Alguns credores DSCR classificarão tudo com um DSCR inferior a 1,00x como “sem índice”, enquanto outros separarão os empréstimos com DSCRs próximos a 1,00x, como aqueles com DSCRs entre 0,75x e 0,99x, como elegíveis e tendo índices. Esses credores então chamam qualquer empréstimo DSCR com um DSCR inferior a 0,75x de “sem índice”.

    3. Quanto de reservas eu preciso para um empréstimo DSCR? “Reservas”, no contexto dos empréstimos DSCR, se referem a ativos líquidos documentados detidos pelo mutuário no fechamento do empréstimo. Normalmente, os credores DSCR exigirão a documentação de aproximadamente seis meses de reservas de PITIA. Isso proporciona ao credor uma segurança adicional de que os pagamentos mensais serão pagos pelo mutuário em caso de interrupções no fluxo de caixa do imóvel (como imóveis vazios ou temporadas lentas de aluguel em curto prazo). A exigência do credor geralmente varia de três meses (ou, às vezes, é completamente dispensada para cenários específicos, como refinanciamentos de taxa-prazo para reduzir o pagamento mensal) a nove ou 12 meses (pode ser exigido um valor maior para empréstimos muito grandes ou empréstimos com um DSCR inferior a 1,00x).

    4. Posso usar meus investimentos ou contas de aposentadoria para atender ao requisito de reservas? Sim! A maioria dos credores DSCR permitirá o uso de contas de corretagem (ações e títulos) e até mesmo contas de aposentadoria, como 401(k), para atender ao requisito de reservas. Embora o uso seja quase universalmente permitido, o credor normalmente aplicará um “desconto” nesses saldos, ou seja, reduzirá a quantia que conta em 10% a 20%. Por exemplo, um credor DSCR pode considerar $80.000 em reservas para uma conta de aposentadoria 401(k) com um valor de portfólio de $100.000. Por que os credores DSCR usam esse “desconto”? É para levar em conta o maior risco de ações e títulos em comparação com dinheiro (esses valores podem flutuar, enquanto o dinheiro se mantém estável) e também para levar em conta a menor liquidez (ou seja, a facilidade do mutuário em acessar os fundos). Por exemplo, se um mutuário precisasse realmente usar fundos de aposentadoria para pagar a dívida de um empréstimo DSCR, ele provavelmente incorreria em tempo e custos para vender os instrumentos financeiros, transferir o dinheiro e pode ser responsável por taxas.

    5. Posso usar Bitcoin ou outros ativos cripto para atender ao requisito de reservas? Geralmente, a maioria dos credores DSCR não permitirá o uso de ativos digitais para atender aos requisitos de reserva. No entanto, esse é um espaço ainda muito novo e em constante evolução, e atualmente existe um credor DSCR que aceita Bitcoin e outras criptomoedas!

    6. O que é um empréstimo DSCR “sem índice”? Um empréstimo DSCR “sem índice” geralmente se refere a um empréstimo DSCR no qual o índice DSCR (renda de aluguel dividida por PITIA) é inferior a 1. É um pouco equivocado, pois se o índice for inferior a um (por exemplo, 0,85x), esse índice pode ser calculado e existe, mas ainda será geralmente chamado de “sem índice”.

    7. Posso me qualificar para um empréstimo DSCR se o índice for inferior a 1,00x? Sim! Embora um empréstimo DSCR “sem índice” possa parecer um paradoxo, não é um obstáculo para a qualificação de muitos credores DSCR! Muitos credores que permitem empréstimos com índice inferior a 1,00x geralmente exigem um mínimo de 0,75x ou 0,85x. No entanto, existem até mesmo alguns credores que permitirão empréstimos DSCR “sem índice” verdadeiros, sem limites, mesmo abaixo de 0,75x!

    8. Por que alguém investiria em um imóvel com um índice DSCR inferior a 1,00x, se isso significa perder dinheiro todos os meses? Acredite ou não, existem várias situações em que faz sentido, tanto para o investidor (mutuário) quanto para o credor, fazer negócios com um índice DSCR inferior a 1,00x! Um exemplo são os mercados com grande valorização devido à oferta limitada, crescimento acelerado ou outros fatores. Historicamente, esses mercados, como os da costa da Califórnia ou Austin, Texas, proporcionaram aos investidores grandes retornos por meio da valorização dos preços de imóveis, que superaram qualquer pequeno fluxo de caixa negativo. No entanto, é impossível prever o futuro, e não há garantia de que esses mercados ainda apresentem uma valorização significativa para tornar o investimento lucrativo como um todo. No entanto, do ponto