Pular para o conteúdo
início » A Arma Secreta do Investidor em Aluguel por Temporada para Expandir Seu Negócio

A Arma Secreta do Investidor em Aluguel por Temporada para Expandir Seu Negócio

    Neste artigo Este artigo é apresentado por Host Financial. Leia nossas diretrizes editoriais para obter mais informações. Quando se trata de investir em imóveis, garantir o tipo certo de financiamento desempenha um papel crucial em qualquer transação bem-sucedida. Esse princípio é ainda mais verdadeiro para os investidores que aspiram entrar no setor de aluguel de curto prazo – um setor em rápido crescimento na indústria imobiliária atual. As opções disponíveis para financiamento são variadas, compreendendo empréstimos tradicionais, empréstimos de dinheiro duro ou até mesmo empréstimos obtidos por meio de conexões pessoais. No entanto, neste guia abrangente, nosso foco se volta para uma ferramenta incrivelmente poderosa para expandir sua carteira imobiliária: os empréstimos DSCR. O que são empréstimos DSCR? Um empréstimo DSCR, ou relação de cobertura do serviço da dívida, é um tipo de empréstimo que é principalmente avaliado e qualificado com base na receita do imóvel em questão. Ao contrário dos tipos mais tradicionais de financiamento que se concentram na renda individual do mutuário (como contracheques, declarações de imposto de renda e relação entre dívida e renda pessoal), os empréstimos DSCR adotam uma abordagem diferente. Eles se concentram principalmente na renda ou no fluxo de caixa projetado que o imóvel em questão gera. A principal pergunta de avaliação é se a renda do imóvel pode cobrir o custo de propriedade, principalmente o principal, juros, impostos sobre a propriedade, seguro e taxas da associação de proprietários (conhecidas coletivamente como PITIA) relacionadas ao novo empréstimo. Vamos explicar isso com um exemplo simples: Suponha que um imóvel deva gerar uma receita bruta mensal de US$10.000 e o PITIA associado ao novo empréstimo seja de US$5.000. Ao dividir a receita projetada pelo PITIA ($10.000/$5.000), obtemos um DSCR de 2,00. Essa figura representa a capacidade do imóvel de cumprir suas obrigações de dívida. Geralmente, a maioria dos empréstimos DSCR precisa de um mínimo de 1,00x DSCR para se qualificar, com as melhores taxas e condições disponíveis para os empréstimos DSCR de 1,25 ou mais. Em certos cenários, é possível aprovar um empréstimo DSCR mesmo quando a proporção DSCR é inferior a 1,00x. Em resumo, os empréstimos DSCR podem ser uma ferramenta poderosa no arsenal de qualquer investidor de aluguel de curto prazo. Ao permitir que os investidores obtenham financiamento com base na renda do imóvel, esses empréstimos eliminam possíveis obstáculos relacionados à renda pessoal e abrem caminho para a expansão da carteira. No entanto, é necessário compreender plenamente os diferentes tipos de renda aplicáveis aos empréstimos DSCR para aproveitar ao máximo seu potencial. Quais tipos de renda são usados para qualificar? Ao avaliar qualquer aluguel de curto prazo potencial, é crucial entender os diferentes tipos de renda que o imóvel pode ter e como um credor DSCR pode utilizar essa renda para avaliar e qualificar o empréstimo. Aqui estão alguns aspectos que os credores observam. Demonstração de renda dos últimos 12 meses (TTM) Normalmente, o primeiro tipo de renda que um credor procurará ao avaliar um aluguel de curto prazo é a renda histórica gerada pelo imóvel por meio das operações passadas. Esse tipo de renda é comumente conhecido como demonstração de renda dos últimos 12 meses ou TTM, que representa a renda gerada nos últimos 12 meses de operações. Se você está considerando a compra ou refinanciamento de um imóvel que possui esses dados históricos, um credor pode usar essas informações para calcular o DSCR e potencialmente aprovar o empréstimo. Renda projetada No entanto, nem todos os imóveis em potencial possuem um histórico operacional, especialmente quando os proprietários anteriores não usaram o imóvel como aluguel de curto prazo. Nesses casos, a renda projetada pode preencher essa lacuna. O mercado atual oferece diversos serviços de dados, como AirDNA e Rabbu, que podem fornecer projeções de renda confiáveis para imóveis que operam como aluguel de curto prazo. Embora haja muitos credores DSCR disponíveis para investidores, apenas uma pequena porcentagem desses credores reconhece essas projeções e pode usá-las no processo de aprovação do empréstimo, por isso é importante fazer compras com sabedoria e fazer as perguntas certas sobre a renda que o credor utilizará para a avaliação. Um fator a ser considerado ao analisar a renda de um imóvel com base no aluguel de curto prazo – seja ela uma renda histórica TTM ou renda projetada – é o fator de despesa. As despesas operacionais de aluguéis de curto prazo geralmente são mais altas do que as de aluguéis de longo prazo, e os credores geralmente levam isso em conta aplicando um fator de despesa, normalmente uma redução de 20% a 25% na renda bruta do aluguel, antes de calcular o DSCR. Usando nosso exemplo anterior, se um imóvel tiver uma renda projetada mensal de aluguel de curto prazo de R$10.000 e um fator de despesa de 20% for aplicado, a renda efetiva cairá para R$8.000. Em seguida, dividimos essa renda efetiva pelo valor do PITIA de R$5.000 e obtemos R$8.000/$5.000, resultando em um DSCR de 1,60. Dito isso, os fatores de despesa não são regras fixas em todo o espectro de credores, e nem todos os credores DSCR os utilizarão da mesma forma ou nos mesmos percentuais. É até possível que investidores experientes de aluguel de curto prazo não tenham fatores de despesa aplicados, o que significa que eles podem usar 100% da renda do imóvel para se qualificar. Pesquisa de aluguel 1007 Outro método para avaliar um empréstimo DSCR é com base na renda de aluguel determinada pelo avaliador durante o processo de avaliação. Todos os empréstimos DSCR exigem uma avaliação que inclua um relatório de pesquisa de renda de aluguel de mercado 1007. Esse relatório fornece uma estimativa da renda potencial do imóvel se fosse alugado em uma base tradicional de 12 meses. No entanto, essa abordagem pode representar um desafio, pois a renda de aluguel de mercado 1007 geralmente é significativamente menor do que a renda potencial de aluguel de curto prazo de um imóvel, dificultando o alcance dos limiares necessários de DSCR para qualificação. Em casos específicos, a pesquisa de aluguel 1007 pode ser concluída levando em consideração a renda de aluguel gerada como aluguel de curto prazo. Vale ressaltar que essa abordagem é um tema de discussão em andamento dentro da comunidade de avaliação, pois desafia o uso convencional do formulário 1007. Nem todos os credores são iguais. Faça compras com sabedoria. Agora que entendemos como funcionam os empréstimos DSCR e os tipos de renda imobiliária que podem ser usados para a qualificação, aqui estão algumas perguntas de diligência a fazer ao procurar potenciais credores. Como mencionado, nem todos os credores DSCR veem os aluguéis de curto prazo da mesma maneira, apesar de muitos afirmarem ser capazes de financiar aluguéis de curto prazo. Embora um credor DSCR possa, em alguns casos, financiar um aluguel de curto prazo, geralmente só o fará quando os aluguéis de mercado se qualificarem, pois essa é a renda padrão usada por muitos credores DSCR. Para garantir que você tenha todas as opções de renda disponíveis e evitar alterações nos termos durante a avaliação (como redução do tamanho do empréstimo devido a uma renda menor do que o esperado, aumento das taxas devidas a uma menor proporção DSCR, etc.), você deve perguntar aos seus potenciais parceiros de empréstimo as seguintes perguntas: Que tipo de renda você usou para cotar esse imóvel? Qualquer credor que use a renda projetada de aluguel de curto prazo também pode usar aluguéis de mercado para qualificar, mas geralmente o contrário é menos provável. É importante saber se seu credor pode usar aluguéis de mercado, renda TTM ou projeções para qualificar um empréstimo. Você pode usar projeções da AirDNA ou Rabbu para se qualificar para este empréstimo? Se o credor afirmar que está usando aluguéis de mercado para qualificar seu empréstimo, pois isso lhe dará uma taxa mais baixa, você vai querer saber o que acontece se a pesquisa de aluguel de mercado 1007 voltar com um valor menor do que o esperado. O credor pode usar projeções de renda de aluguel de curto prazo para qualificar? Se sim, como