Estamos no meio de uma crise habitacional. Compradores estão esperando para aproveitar as propriedades, mas não há casas para comprar. As taxas de hipoteca estão altas e os preços têm aumentado ou ficado estáveis na maioria das partes do país. Então, para onde os compradores de primeira viagem se voltam quando não há mais para onde ir? Casas em construção! Mas não são apenas compradores tradicionais que estão fazendo lances em construções novas. Investidores estão criando mais competição à medida que o mercado imobiliário atual lentamente esgota seu estoque. A equipe de Nikolas Scoolis, da Zonda, tem distribuído alguns dos dados mais abrangentes sobre construções novas para o mercado imobiliário de 2023, e ele tem boas notícias para compartilhar. Com as vendas de casas em construção nova aumentando rapidamente no último ano, os construtores estão ficando otimistas e, FINALMENTE, os compradores estão tendo acesso a estoques. Mas, com tantos construtores buscando lucros no segmento de luxo, vale a pena construir casas acessíveis? E, embora as novas casas aliviem parte da crise de estoque que enfrentamos, pode não ser o suficiente para equilibrar oferta e demanda. Nikolas abordará as atualizações do mercado de construções novas, por que as vendas de casas novas estão explodindo, quem está comprando e quais são os GRANDES incentivos que os construtores estão prometendo aos compradores.
Dave: Olá a todos e bem-vindos ao programa “No Mercado”. Hoje estou aqui com Kathy Fettke. Kathy, como vai?
Kathy: Bem. Estou animada para esta entrevista porque sou uma grande fã da Zonda. Assisto a tudo o que eles fazem.
Dave: Sim. Já que você é uma grande fã, por que não conta para todos o que é a Zonda?
Kathy: Bom, eu realmente conversei com nosso convidado hoje antes da gravação e eles costumavam se chamar Meyer’s Research. Entrevistei esses caras várias vezes e acompanhava as informações deles. Eles realmente se concentram em novas casas. Eles ajudam os construtores de casas novas a descobrir onde construir suas casas e como está o mercado e as informações demográficas. E todas essas informações também são muito importantes para os investidores, então, se você é um construtor de casas novas, precisa saber o que está por vir, porque leva anos e anos para desenvolver essas áreas residenciais e garantir que você não está cronometrando o mercado de forma incorreta. Então eu sempre valorizei muito as pessoas como John Burns e a Myers Research porque é isso que eles fazem: ajudam os construtores. A Myers Research trabalhava com uma empresa de dados chamada Zonda e aparentemente eles se fundiram e agora é apenas Zonda. E eu sou uma grande fã desde que eles se fundiram e estou animada para realmente falar com alguém de dentro e ver como eles fazem o que fazem.
Dave: Sim, com certeza. Acho que é muito útil conversar com essas pessoas, porque, como você disse, os construtores estão na vanguarda da economia e do que está acontecendo com a demanda e a oferta dinâmica em quase todos os mercados. A outra parte disso, e a razão pela qual estamos trazendo essas pessoas com mais frequência, é que, como investidores, o mercado de novas casas está se tornando cada vez mais importante. E eu não sei, você opera em um mundo diferente do meu no mercado imobiliário, mas nos primeiros 10 anos da minha carreira de investimento, eu nem mesmo prestava atenção ao que estava acontecendo com as novas casas porque era apenas uma pequena parte. Como investidor, nunca pensei em comprar casas novas.
Agora, nos últimos anos, as novas casas estão representando uma parcela cada vez maior do número total de vendas de imóveis. Normalmente é cerca de 10%, já ouvi várias estimativas que agora varia entre 15% e 30%. A construção para aluguel é uma nova tendência que está se tornando cada vez mais popular. Então, pessoalmente, tenho tentado aprender muito mais sobre o mercado de vendas de casas novas e estamos trazendo convidados como Nikolas hoje para ajudar todos a entenderem, porque, além do entendimento e conhecimento econômico, isso também pode desempenhar um papel cada vez maior em nossas respectivas carteiras nos próximos anos.
Kathy: Sim, no início das minhas investidas, já estava ocupada, mas queria comprar em certos mercados, não onde eu moro, e não sabia como montar uma equipe e ser capaz de comprar casas com desconto e depois ter uma equipe de renovação, e isso era muito para mim. Então pensei: “Ah, droga, uma casa nova, eu não tenho que fazer nada”. E na época, era 2004, quando fazia sentido. Então eu comecei com casas novas. Claro, isso depende do mercado. Quando o mercado desabou e as execuções hipotecárias eram o que estava à venda, mudamos de estratégia, mas estamos mudando novamente porque é tão difícil hoje encontrar execuções hipotecárias, encontrar estoques existentes. Então, o que você consegue são casas novas e, felizmente, você pode negociar com os construtores porque eles são empresários, não é? Eles precisam fazer vendas. Então acho importante para os investidores não descartarem essa opção e não pensarem: “Ah, se é fácil, não devo fazer”. Isso não me faz um bom investidor.
Outra coisa que discutimos em outro episódio é que você pode obter melhores taxas de seguro em uma casa nova, e isso importa muito ao fazer sua análise de viabilidade. Isso é muito importante hoje. Portanto, faz muito sentido hoje.
Dave: Sim, e você acabou de mencionar algo, e então prometemos que vamos trazer Nikolas. Mas você falou sobre eles serem empresários, e acho que isso é algo que nem todos entendem imediatamente, ou seja, que os construtores precisam vender suas casas. Quer dizer, eles não necessariamente precisam, mas têm um forte incentivo para vender o que constroem. E ao contrário de um vendedor de imóveis que pode simplesmente dizer: “Se não conseguirmos o preço que queremos, vamos esperar um ano ou então retiramos do mercado. Vamos esperar por mais ofertas”. Isso não é como funciona para os construtores. Eles precisam vender constantemente para obter fluxo de caixa para pagar suas dívidas, construir novas propriedades, adquirir novas terras, e o objetivo de seus negócios, de certa forma, é vender essas propriedades o mais rápido possível.
Nós definitivamente iremos abordar isso com o Nikolas, mas houve muitos incentivos para ajudar os compradores a adquirirem casas novas, o que está dando uma vantagem ainda maior sobre as vendas de imóveis existentes. Então, muito a descobrir aqui, e acho que temos a pessoa certa para nos ajudar a entender. É o Nikolas Scoolis da Zonda, e vamos trazê-lo logo após o intervalo.
Nikolas Scoolis, seja bem-vindo ao “No Mercado”. Obrigado por estar aqui.
Nikolas: Muito obrigado por me receberem. Estou animado por estar aqui.
Dave: Bem, vamos começar com você contando um pouco sobre você e o que você faz na Zonda.
Nikolas: Sim, meu nome é Nikolas Scoolis. Sou o Gerente de Economia Habitacional da Zonda, provedora de dados imobiliários residenciais e comerciais, além de ser uma consultoria. Trabalhamos com muitas das grandes construtoras públicas, bem como os investidores por trás dessas empresas que procuram investir em empresas secundárias e terciárias no setor imobiliário, como fornecedores de eletrodomésticos, fornecedores de tinta, etc. Meu trabalho envolve muita análise de dados e construção de modelos. Eu crio nossos índices de acesso público, além de ajudar em projetos de consultoria.
Dave: Ótimo. Parece que você é a pessoa certa para conversarmos. Obrigado mais uma vez por estar aqui. Então, sua equipe acabou de lançar a Atualização Mensal de Casas Novas. Você pode nos contar um pouco sobre esse relatório, primeiro, o que você está acompanhando nele e quais são as descobertas mais recentes?
Nikolas: Sim, com certeza. Nós lançamos esse relatório sobre o mercado de novas casas, tentando abordar todos os pontos principais. Falamos sobre vendas, preços, oferta, e fazemos isso mensalmente porque na Zonda temos uma equipe de pesquisa interna e pesquisamos cerca de 60 a 70% de todo o mercado de novas casas a cada mês, então conseguimos obter insights muito valiosos dessa forma. Por exemplo, o censo, que publica uma versão das vendas de novas casas, apenas pesquisa cerca de …