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À medida que o mercado comercial se desintegra, esses três ativos podem ser sua próxima grande oportunidade.

    Neste artigo, os escritórios em todo o país ainda estão vazios. A taxa nacional de vacância de escritórios atingiu um pico de cerca de 20% no primeiro trimestre de 2023, de acordo com a JLL, e enquanto as grandes empresas de tecnologia estão pressionando os trabalhadores a voltarem para o escritório, o modelo de trabalho híbrido levou a um aumento na inadimplência de escritórios comerciais. Segundo a Trepp, uma empresa de análise imobiliária, a taxa de inadimplência de escritórios aumentou 125 pontos base em maio, chegando a mais de 4%. Isso representa problemas para o mercado imobiliário comercial e para a economia em geral, de acordo com alguns especialistas. Analistas do Morgan Stanley estão prevendo uma queda nos valores dos imóveis comerciais de até 40%, um colapso semelhante à crise financeira de 2008. Fred Cordova, CEO da Corion Enterprises, acredita que o colapso já está em andamento. Mas, embora a maioria das empresas concorde que o setor de escritórios está sob pressão, algumas são mais otimistas do que outras em relação ao resultado para o mercado imobiliário comercial. Por exemplo, a UBS Global Wealth Management afirma que o problema é gerenciável e que um colapso semelhante ao de 2008 não é provável. Peter Margolin, National Broker Network Manager da Alliant Credit Union, concorda. “Embora não acreditemos que o mercado imobiliário comercial irá colapsar completamente, acreditamos que certos mercados terão mais dificuldades do que outros no futuro”, diz Margolin. “Essa crise é diferente de 2008 porque os mercados de capitais ainda estão abertos, embora não tão líquidos como no ano passado. Hoje, ainda existem credores imobiliários comerciais como a Alliant que estão ativamente emprestando para classes de ativos específicas, demonstrando uma demanda forte para mutuários com boa qualidade de crédito.” O mercado imobiliário comercial foi historicamente considerado um investimento de alto risco, de acordo com o FDIC. Os investidores que arriscaram na compra de espaços comerciais de escritórios agora se encontram em uma situação difícil diante da queda na demanda, mas há uma saída. “Deve haver oportunidades para proprietários de imóveis adaptarem o uso de seus espaços de escritório desocupados”, diz Margolin. Reutilização de espaços de escritório desocupados embora o trabalho remoto seja uma realidade em alguma medida, a demanda por espaço de varejo está se recuperando após a desaceleração causada pela pandemia, e as perspectivas para o aluguel de autoarmazenamento ainda são promissoras. A demanda por habitação multifamiliar deve diminuir, mas a escassez de moradias e o aumento do aluguel em muitos mercados ainda tornam a opção atraente para investidores nos lugares certos. “Para edifícios mais antigos e menos amigáveis, os produtos multifamiliares e residenciais são conversões populares. Isso inclui aluguéis de mercado, moradias acessíveis, dormitórios estudantis, residências para idosos e até moradias populares, dependendo da localização e das características demográficas do mercado”, diz Micah Solit, gerente de projeto sênior da firma nacional de consultoria imobiliária Project Management Advisors, Inc. Matt Silvers, vice-presidente da empresa, diz: “Outras opções de conversão são hotéis e, dependendo do tamanho e configuração do prédio, autoarmazenamento, arquivo de documentos e uso tecnológico, como ciências da vida” . No entanto, que tipo de empreendimento é necessário para essas conversões e os custos podem ser recuperados? Quando faz sentido para investidores imobiliários comerciais reutilizar espaços de escritório e quando não vale a pena? Perguntamos a vários especialistas no setor imobiliário comercial para que você possa avaliar suas opções. Varejo misto os shoppings começaram a morrer muito antes da pandemia, e o setor de espaços de varejo tem se direcionado para serviços desde a reabertura. Os espaços de varejo misto estão ganhando impulso à medida que as pessoas procuram mais comodidades onde vivem e trabalham. A desaceleração na compra de imóveis pode contribuir para a popularidade dos espaços de uso misto também. “Estamos falando do presente, passado e futuro dos espaços de uso misto”, diz Sean Slater, diretor sênior da RDC. Isso é especialmente verdade em áreas do país onde a demanda por moradias multifamiliares é alta, como Nova York, onde investidores estão convertendo rapidamente imóveis de classe B e C em espaços de uso misto. A reutilização de espaços de escritório para espaços de varejo mistos funciona melhor do que uma conversão de escritório para varejo, segundo Slater. “Varejo de vários níveis raramente é bem-sucedido, e os escritórios raramente estão ao nível da rua, portanto, abordar o uso misto parece ser o mais adequado”, diz ele. “Varejo ao nível da rua e alimentos e bebidas com espaços residenciais e de locação de escritórios menores podem diversificar muitos edifícios desocupados sem se concentrar demais na conversão exclusiva para residencial”. Isso é melhor para o futuro da economia também. Slater observa que espaços de escritórios ainda estão em alta demanda e podem até se tornar escassos em algum momento se muitas propriedades de escritório de Classe A urbana forem convertidas em moradias residenciais. “Acredito que uma abordagem paciente e uma mudança para a diversificação dentro de prédios individuais irá criar um mercado mais estável”, diz ele. Os inquilinos de escritórios estão pagando em média quase 25% a mais por espaços de uso misto em comparação com os espaços de escritório tradicionais, e os investidores podem esperar que os locatários do lado multifamiliar paguem mais por um prédio com comodidades. Mas existem desafios definitivos, incluindo encontrar a administração certa para uma propriedade com vários casos de uso. Autoarmazenamento Embora os aluguéis estejam se moderando no setor de autoarmazenamento, as perspectivas parecem promissoras em comparação com outros tipos de propriedades comerciais. Uma conversão de espaço de escritório em self-storage pode ser vantajosa para investidores que possuem uma propriedade com baixas taxas de ocupação. “Embora possa ser um empreendimento desafiador, a conversão dos andares de escritório pode ser recompensadora”, diz Margolin. “Em alguns casos, para espaços verdadeiramente desatualizados, o self-storage pode até cobrar aluguéis mais altos do que oferecer o espaço para uso de escritório. Por exemplo, andares inferiores com vistas menos ideais seriam locais ideais para armazenamento”, diz ele. Mas investidores que escolhem reutilizar espaços de escritório em self-storage enfrentam obstáculos. “A boa notícia é que provavelmente já existe encanamento e muita iluminação no lugar para serem utilizados na conversão para armazenamento”, diz Margolin. “A maior questão seria o quanto de trabalho teria que ser feito com esses andares para remover todas as paredes, pisos, móveis e outros equipamentos para liberar o espaço antes da conversão para uso de armazenamento. O próximo maior custo seria projetar unidades de armazenamento para caber nas plantas dos andares e ser capaz de transportar os materiais para esses andares”. Margolin diz que obter financiamento também se tornou mais difícil, mas não impossível. “Há uma tendência natural de que, quando a perspectiva econômica se torna mais instável, os credores tradicionais se retraem”, mas isso cria uma oportunidade para credores não bancários e empresas de private equity entrarem no mercado e até mesmo trabalharem com credores mais tradicionais para oferecer pacotes de financiamento de notas e financiamentos de notas de classe A. “O financiamento geralmente ainda é acessível para mutuários com crédito sólido em propriedades com fundamentos sólidos”, diz Margolin. Moradias multifamiliares Apesar da escassez de moradias e do aumento das vagas de escritórios, a conversão de espaços de escritório em moradias multifamiliares continua a ser uma solução incomum, e isso não deve mudar por causa dos custos significativos associados à mudança. “O que os investidores devem perceber é que uma conversão pode custar mais do que um novo desenvolvimento em termos de custo por unidade”, diz Solit. Mas essa ainda é uma opção financeiramente viável em certas circunstâncias. “Os proprietários terão que se aprofundar na economia do projeto e determinar o mercado para unidades residenciais adicionais, juntamente com um caminho claro para redefinir o prédio para esse novo uso.” Estados que buscam promover conversões removeram taxas, implementaram processos mais flexíveis de mudança de zoneamento e até forneceram incentivos fiscais para grandes reformulações, mas um relatório da Moody’s de 2022 observa que os valores das propriedades de escritórios teriam que despencar significativamente para tornar as conversões viáveis