Neste artigo:
Os preços das casas têm aumentado constantemente mês a mês desde fevereiro. Na verdade, os preços das casas subiram impressionantes 4% apenas entre fevereiro e maio, de acordo com o Índice CoreLogic S&P Case-Shiller divulgado em julho.
E embora os preços de hoje ainda estejam ligeiramente abaixo dos números do ano passado, a tendência de alta contínua tem deixado muitos se perguntando: Será que essa última queda no mercado imobiliário já chegou ao fim?
De acordo com um importante participante do setor, sim. Veja o que eles têm a dizer e os dados que podem respaldar essa afirmação.
NAR: A recessão acabou, mas a recuperação ainda não
O relatório de vendas pendentes mais recente da National Association of Realtors (NAR) mostra que as vendas pendentes de imóveis aumentaram ligeiramente em junho, o primeiro aumento desde fevereiro deste ano. Isso, combinado com a escassez de estoque e os preços em alta, levou o economista-chefe do grupo comercial a declarar oficialmente o fim da recessão.
“A recuperação não ocorreu, mas a recessão imobiliária acabou”, diz Lawrence Yun, economista-chefe da NAR. “A presença de múltiplas ofertas indica que a demanda por imóveis não está sendo atendida devido à falta de oferta.”
Essa falta de oferta mencionada por Yun tem sido um problema há anos. Mas as taxas de hipoteca recentes, que são consideravelmente mais altas do que a maioria dos proprietários tem em suas hipotecas atuais, pioraram a situação, mantendo muitas casas existentes fora do mercado. Segundo dados da Redfin, o número de casas à venda caiu 12,5% em relação ao ano passado até junho. Os dados do Zillow de 2021 também mostram que o mercado dos EUA está com cerca de 4,3 milhões de casas a menos do que a demanda.
Por isso, apesar da recessão ter “acabado” segundo a avaliação de Yun, não veremos uma mudança completa no mercado tão cedo. Isso significa que não haverá aumentos exorbitantes nos preços como vimos em 2021, nem provavelmente teremos guerras de lances desenfreadas. De acordo com a Redfin, cerca de 40% das casas foram vendidas acima do preço de listagem em junho, uma queda de 15% em relação ao ano anterior.
Como será o mercado?
Em vez de uma reviravolta completa, é provável que o mercado imobiliário de curto prazo pareça mais estável do que vimos nos últimos anos. Yun sugere que as taxas de juros hipotecárias atingiram seu limite máximo e a NAR estima que a taxa média de juros fixa de 30 anos encerrará 2023 em 6,4%. Para 2023, a Fannie Mae projeta uma média de 6,6% e a Mortgage Bankers Association prevê 5,9%.
Todas essas projeções são menores do que a taxa atual de 6,9%, mas não representam uma queda significativa. E até que as taxas caiam consideravelmente, é improvável que causem um grande influxo na demanda que possa abalar o mercado. Segundo Yun, uma “corrida de compradores” ocorreria com uma “redução significativa” nas taxas de juros.
Essa redução significativa provavelmente não acontecerá até o próximo ano ou além, na opinião da maioria. Veja como os principais participantes do setor acreditam que as taxas se comportarão até o final de 2024:
NAR: 6%
Fannie Mae: 5,9%
MBA: 4,9%
Essas taxas um pouco mais baixas podem estimular pequenos aumentos na demanda, nas vendas e nos preços, de acordo com as estimativas da NAR. Embora o grupo espere que os preços das casas permaneçam praticamente estáveis este ano, com uma pequena queda de apenas 0,4% ao longo do ano, até o final de 2024, a organização prevê um aumento de 2,6% nos preços e mais de 15% nas vendas.
O papel da construção
Embora as taxas de hipoteca influenciem a quantidade de imóveis disponíveis no mercado, os construtores de casas também desempenham um papel importante. E eles têm construído em uma quantidade insuficiente desde a crise de 2008.
Embora isso provavelmente não mude este ano (as construções de novas moradias devem ficar 5,3% abaixo dos números do ano passado até o final de 2023), o próximo ano pode marcar um ponto de virada. A NAR espera 1,55 milhão de inícios de construção no próximo ano, um aumento de 5,4% em relação ao ano anterior. No entanto, vale lembrar que as construções de casas unifamiliares levam cerca de 8,3 meses, desde o início até a conclusão, para que a oferta chegue até os consumidores.
“É crucial aumentar o suprimento o máximo possível para ampliar o acesso à compra de imóveis para mais americanos”, diz Yun. “Os preços das casas serão influenciados pela quantidade de imóveis disponíveis no mercado. O aumento na construção de novas casas irá controlar o crescimento dos preços, enquanto uma construção limitada levará ao crescimento dos preços das casas ultrapassando o crescimento da renda.”
Teremos apenas que esperar para ver como tudo se desenrola.