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A “Verdadeira” História dos Preços de Imóveis – Por que o Crescimento Não Importa Tanto Quanto Você Pensa

    Neste artigo

    Todos nós conhecemos aquela pessoa que comprou um imóvel por um preço que parece incrivelmente barato pelos padrões atuais, como $50,000 dólares, e agora vale $350,000 dólares. É louco pensar que apenas 50 anos atrás, o preço médio das casas era em torno de $24,000 dólares.

    Hoje, o preço médio das casas é de mais de $456,000 dólares, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Em 50 anos, os preços dos imóveis aumentaram quase 14 vezes.

    Preços Nominais de Imóveis (1964-2021)

    Isso é o suficiente para convencer qualquer pessoa a comprar imóveis e se tornar rico, certo? Bem, não exatamente. Os números que eu mostrei até agora são preços nominais de imóveis, o que significa que eles não foram ajustados pela inflação. Mas como investidores, queremos entender como nosso dinheiro está crescendo em relação ao nosso poder de compra, e para isso, precisamos usar os preços reais de moradia.

    Ajustando os Preços de Imóveis pela Inflação

    Nesse contexto, “real” significa “ajustado pela inflação”. Quando você ajusta os preços dos imóveis pela inflação, o crescimento parece muito menos impressionante. Os valores dos imóveis ainda estão aumentando, mas de uma forma muito menos dramática.

    Preço Nominal vs. Preço Real de Imóveis Existentes (1964-2021)

    Apesar do aumento impressionante nos preços dos imóveis nos últimos 50 anos, a taxa média de crescimento real dos valores dos imóveis é apenas de 1.8%. Conseguir 1.8% de retorno sobre o seu dinheiro acima da inflação não é ruim, mas também não é ótimo. Considere o fato de que nos últimos 20 anos, o rendimento real dos títulos do tesouro dos EUA de 10 anos é de 0.86%. Isso significa que você poderia praticamente não fazer nada com seu dinheiro e chegar relativamente perto da taxa de crescimento real dos valores dos imóveis.

    Taxa de Rendimento Real dos Títulos do Tesouro de 10 anos (2003-2023) – YCharts

    É claro que essa análise simples dos preços das casas não mostra o quadro completo dos retornos que você obtém ao investir em imóveis. Não leva em consideração alavancagem, amortização, fluxo de caixa, valor agregado ou muitos dos benefícios fiscais que vêm com o investimento em imóveis.

    O Crescimento do Preço não é tão Importante quanto nos Fazem Acreditar

    Para mim, todos esses dados mostram que os preços dos imóveis não são o que impulsiona os retornos reais para investidores imobiliários. Isso destaca a importância de não contar com a valorização para que seus negócios funcionem. Isso é especialmente verdadeiro no atual cenário econômico incerto. Se você olhar para esse gráfico de taxas de crescimento real do valor dos imóveis ao longo do tempo, poderá ver que há muitos períodos de crescimento negativo.

    Crescimento Real, Ajustado pela Inflação (1964-2021)

    O crescimento real de propriedades está longe de ser certo! Nos últimos anos, em um ambiente de juros ultra baixos, era razoável esperar valorização dos preços acima da inflação, pelo menos por alguns anos. Pessoalmente, acho que esses dias já passaram. Com altas taxas e altos níveis de incerteza econômica, a valorização está voltando ao que era historicamente: uma excelente proteção contra a inflação, um suporte para seus retornos e um bônus potencial se você investir nas áreas certas.

    Pensamentos Finais

    Não me entenda mal, eu procuro negócios com potencial de valorização forte, mas não é sábio contar com a valorização para impulsionar seus retornos. Você precisa de fluxo de caixa, valor agregado e amortização para serem seus fundamentos, e se você experimentar alguma valorização real em sua propriedade, isso é apenas um bônus. Como esses dados mostram, a valorização nem sempre é tão poderosa quanto parece.

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    Nota do BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.