Neste artigo, se você já procurou entender como funciona o pagamento de empréstimos hipotecários, provavelmente já ouviu o termo “amortização”. Empréstimos amortizados são os tipos mais comuns de empréstimos imobiliários, oferecendo um pagamento mensal previsível com pagamentos de juros decrescentes em vez de juros compostos ao longo do prazo do empréstimo. Todos os investidores devem saber como funciona a amortização no mercado imobiliário e como isso pode afetar seu pagamento mensal, então vamos mergulhar. O que é amortização? A amortização é um processo gradual que permite que um mutuário pague o valor do empréstimo em parcelas de pagamento iguais, ao mesmo tempo em que reduz os saldos do principal e dos juros em quantidades variáveis ao longo do prazo do empréstimo. Hipotecas imobiliárias utilizam a amortização para garantir que os mutuários tenham uma taxa fixa de hipoteca a cada mês (assumindo uma taxa de juros fixa), embora ao longo do tempo seus pagamentos do principal se tornem maiores à medida que os pagamentos de juros diminuam. Se você fizer pagamentos extras, poderá diminuir o valor do principal, o que, por sua vez, diminui o valor total dos juros devidos e a vida útil do empréstimo. No primeiro dia em que o empréstimo é financiado, o saldo total ainda está pendente. Existem alguns tipos diferentes de amortização a considerar ao escolher um empréstimo hipotecário. Eles incluem os seguintes: Amortização positiva: Nos empréstimos com amortização positiva, os credores exigem que o mutuário pague parte do principal a cada pagamento. Isso reduz seu risco de pagamento. O saldo do empréstimo, portanto, diminuirá a cada pagamento mensal. Em outras palavras, é provável que você comece o empréstimo com uma maior porcentagem do pagamento indo para juros em vez do principal, mas a cada mês a relação do saldo do empréstimo muda até que eventualmente cada pagamento do principal seja maior do que o pagamento dos juros. Quando empréstimos completamente amortizados usam a amortização positiva, o saldo total do empréstimo será pago até o final do empréstimo. Amortização negativa: Com a amortização negativa, os mutuários fazem os pagamentos mensais necessários em um empréstimo, mas ele não é equilibrado como na amortização positiva. Como resultado, o valor que eles devem continua aumentando, tornando mais difícil pagar o empréstimo, porque o pagamento mínimo não cobre o custo dos juros em si. Quando isso acontece, os juros não pagos são adicionados ao saldo total do empréstimo. Você pode facilmente acabar devendo mais do que o valor da hipoteca, então é melhor evitar empréstimos com amortização negativa na maioria dos casos. Como a amortização funciona no mercado imobiliário? A amortização no mercado imobiliário funciona de maneira diferente dependendo do tipo específico de empréstimo amortizado que você escolher, porque a estrutura do empréstimo e para onde seus pagamentos vão podem variar significativamente. Vamos ver como os tipos de empréstimos imobiliários impactam a amortização. Hipotecas de taxa fixa: Hipotecas de taxa fixa oferecem pagamentos mensais previsíveis e muita segurança para os mutuários. Você sabe exatamente qual taxa está obtendo, e ela permanecerá a mesma durante todo o prazo do empréstimo, a menos que você escolha refinanciar. Taxas de juros fixas mensais oferecem estabilidade, o que pode ser um grande benefício quando se trata de planejamento financeiro. Embora seu pagamento mensal possa flutuar com base no imposto predial ou nas taxas de seguro, seu pagamento mensal cobrindo o saldo do principal e os juros serão os mesmos, mesmo quando o empréstimo imobiliário amadurecer. Com essas hipotecas, uma porcentagem maior do seu pagamento é aplicada aos juros, mas isso muda ao longo do tempo. Hipotecas de taxa ajustável: Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) geralmente oferecem uma taxa de juros inicial mais baixa do que as hipotecas de taxa fixa, embora possam aumentar ao longo do tempo. Sua taxa de juros será fixa por um período introdutório, que pode durar entre cinco e 10 anos, dependendo do empréstimo. Após esse período, sua taxa pode flutuar com base nas taxas de juros do mercado e em um índice pré-determinado. Isso pode ser vantajoso; se as taxas de mercado diminuírem, seu empréstimo também pode diminuir, mas também pode resultar em aumento das taxas de juros. ARMs têm limites tanto para a taxa de juros mais alta quanto para a mais baixa que seu empréstimo pode incorrer, o que pode ser usado para ajudá-lo a determinar se é adequado para você. Certifique-se de que você pode arcar com a taxa de juros potencialmente mais alta no empréstimo antes de assinar, porque não há garantia de que as taxas serão baixas para refinanciar no futuro. Hipoteca somente de juros: Uma hipoteca somente de juros permite que o comprador pague apenas os juros durante o período introdutório do empréstimo. Para uma hipoteca somente de juros de 30 anos, o período introdutório é de 10 anos. Depois disso, o saldo total do principal e os pagamentos de juros devem ser pagos durante os 20 anos restantes. Isso pode ser atraente para aqueles que desejam manter seus pagamentos iniciais baixos; alguns investidores imobiliários podem adotar essa abordagem enquanto fazem as reformas iniciais e ganham seus primeiros anos de lucro antes que os pagamentos mais altos entrem em vigor, embora você não obtenha patrimônio líquido com os pagamentos feitos durante o período introdutório. Hipotecas de balão: Empréstimos de balão são uma opção de empréstimo imobiliário menos convencional que pode ser adequada para investidores específicos. É um tipo de financiamento de hipoteca que permite pagamentos apenas de juros durante um período introdutório. Após esse período introdutório, no entanto, um pagamento único será devido ao final do empréstimo. Muitos não podem pagar uma parte substancial do pagamento do principal de uma só vez, então isso pode ser arriscado e pode causar a necessidade de refinanciar ou vender a propriedade no futuro. Como calcular a amortização no mercado imobiliário? Calcular a amortização no mercado imobiliário pode parecer assustador, mas a boa notícia é que a maioria dos credores hipotecários fornece uma tabela de amortização antes do fechamento. Sua tabela de amortização precisa ser personalizada para o seu empréstimo (levando em consideração o saldo e a taxa de juros), então você deseja ter uma tabela criada para o seu empréstimo específico. Uma tabela de amortização mostrará sua divisão ano a ano de quanto principal e juros você pode esperar pagar; ela também pode mostrar como seu pagamento mensal total é dividido entre pagamentos de juros e pagamentos de principal. Vamos dar uma olhada rápida em como uma tabela de amortização se parece e o que ela nos diz sobre a natureza do pagamento de um empréstimo ao longo do tempo: Essa é uma tabela de amortização para uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos de $150.000. A taxa de juros da hipoteca é de 5% ao ano, ou 0,417% por mês. O detentor da hipoteca faz pagamentos mensais de um valor igual de $1.186,19 por mês. Durante 15 anos, o mutuário fará um total de 180 pagamentos, sendo que o último reduzirá o principal para zero e encerrará o empréstimo. Preste atenção nas duas últimas colunas, para “Pagamentos do principal” e “Pagamentos de juros”. Como você pode ver, a cada ano, mais dinheiro é destinado à redução do principal devido e, a cada ano, mais amortização ocorre na hipoteca. No primeiro ano da hipoteca, $6.890,78 está sendo amortizado no empréstimo. No segundo ano, há mais amortização ($7.243,32), e assim por diante durante toda a vida da hipoteca. Se seu credor hipotecário não fornecer uma tabela de amortização de empréstimo, você pode usar um calculadora de amortização gratuita online para entender melhor como seu pagamento mensal total pagará o saldo principal em aberto e os juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Uma calculadora de amortização pode ser uma ferramenta importante nesse processo para calcular a amortização do empréstimo. Relacionado: Como fazer uma tabela de amortização Qual é a diferença entre amortização e depreciação? Amortização e depreciação são dois conceitos muito diferentes relacionados a ativos financeiros, incluindo uma propriedade imobiliária. Quando se trata de imóveis, a Receita Federal permite que você faça uma contabilização da diminuição de valores de propriedades de aluguel ao longo do tempo devido ao desgaste presumido do ativo ao longo do tempo. A suposição, é claro, é que nenhuma casa (ou outros ativos tangíveis) permanecerá em condições ideais. Você pode deduzir a depreciação de um imóvel residencial alugado a cada ano ao longo de um período de 27,5 anos. Isso permite que você deduza a depreciação em sua declaração de imposto de renda, potencialmente reduzindo o valor que você deve. Um contador público certificado (CPA) pode ajudá-lo a determinar como calcular a depreciação, juntamente com quaisquer outros custos comerciais que possam ajudá