No último sábado, a MPACT realizou sua Assembleia Geral Anual (AGM) e divulgou seus resultados do primeiro trimestre de 2023 hoje à noite. Como as duas informações ocorreram próximas uma da outra, decidi escrever sobre elas juntas.
Na AGM, desta vez, eu não fui para o MBC, pois tinha outro compromisso no final da tarde. Assisti à transmissão e gostei, pois a qualidade do vídeo e do áudio estavam boas.
A primeira coisa que chamou minha atenção foi o grande conselho de administração, resultado da fusão com a MNACT. O presidente comentou que o REIT está agora maior, então eles precisam de mais especialistas para darem suas opiniões em vários aspectos do negócio. Acredito que tenha sido o secretário da empresa que garantiu aos acionistas que não houve aumento nas taxas dos diretores. A mesma fatia apenas é dividida por mais pessoas.
Pessoalmente, gostaria de vê-los diminuir um pouco. Como diz o ditado, muitos cozinheiros estragam o caldo. Portanto, ter mais diretores não necessariamente se traduz em melhores conselhos.
Não vou aprofundar nos detalhes. Os slides da apresentação e as respostas às perguntas relevantes antes da AGM podem ser encontrados em seu site. Um bom número de perguntas feitas durante a AGM são semelhantes às encontradas no documento.
Sim, houve várias perguntas sobre a fusão e propriedades no exterior. Por mais que eu preferisse que o REIT permanecesse apenas local, a fusão é um negócio fechado. Então, digo para mim mesmo que é hora de olhar para frente e considerar se a MPACT continua sendo um bom investimento para minha carteira.
A equipe de gestão é competente, mas agora está enfrentando um desafio maior com a expansão para propriedades no exterior decorrente da fusão. Dadas as difíceis condições macroeconômicas, diria que eles se saíram bem no primeiro ano do novo entidade.
Esta foi a primeira vez que ouvi a apresentação da CEO Sharon e do presidente Samuel, e acredito que eles formarão uma boa parceria. Minha percepção é de que Sharon é dinâmica e você pode sentir suas emoções – muito animada ao compartilhar como eles agregaram valor ao Vivocity e menos enérgica ao falar sobre as propriedades no exterior. Provavelmente não é porque ela não gosta das propriedades no exterior, mas porque não têm tido o desempenho que ela esperava? A sensação é como a de um alto desempenho que não está satisfeito com uma nota de 70%, pois está mirando em 90%.
Samuel acabou de entrar para a MPACT este ano e possui uma demanor mais calma. Inicialmente, não gostei de como ele respondeu às várias perguntas, pois senti que suas respostas foram evasivas. No entanto, suas respostas posteriores pareceram mais ponderadas. Também demorei um pouco para perceber que ele era o ex-CEO do OCBC! Bem, eu não estava tão interessado em bancos quando ele era o líder do OCBC.
De qualquer forma, sua presença na MPACT traz peso para a equipe e sua experiência deve ser útil. Um pensamento aleatório que me ocorreu é que esse cargo pode se encaixar ainda melhor nele do que o que ele fazia anteriormente.
PS: Não leve minha percepção a sério. É puramente minha imaginação após ouvi-los falando online por menos de uma hora.
Agora vamos ver como as coisas estão para o primeiro trimestre. Como mencionei, não vou mais me apegar à fusão. Vou analisar a MPACT como ela está agora e compartilhar minhas opiniões sobre seu desempenho.
O que eu gosto:
De forma geral, a ocupação está mais alta ou estável, com exceção das propriedades na China. Também houve reversão positiva nos aluguéis, com exceção do Festive Walk e das propriedades na China. Além disso, a reversão negativa para o Festive Walk está diminuindo. Portanto, depois de renovar o último lote de lojas com aluguéis pré-Covid, as coisas devem parecer mais positivas a partir do próximo ano.
O tráfego de visitantes e as vendas dos locatários definitivamente parecem promissores em ambos os shoppings. Isso ajudará na reversão dos aluguéis no futuro.
O que eu não gosto muito:
A baixa ocupação das propriedades na China. Já fui acionista da MNACT, mas decidi me desfazer das ações após a gestão sinalizar uma demanda mais fraca por escritórios e ocupação baixa de suas duas propriedades. E isso foi antes do Covid. Então, mesmo com a reabertura agora, não tenho muita confiança de que eles irão se sair bem.
Além disso, há o aumento no custo de empréstimos. Aumentou 0,5% em um trimestre e, se isso continuar, juntamente com os custos operacionais mais altos, o impacto no DPU continuará sendo sentido.
Avaliação geral:
É difícil não se sentir desapontado quando o DPU caiu 12,8% para 2,18 centavos, e isso é ainda menos do que os 2,25 centavos do 4º trimestre de 2022. No entanto, há pontos positivos que indicam resultados provavelmente melhores no futuro. Provavelmente não neste ano, mas a partir do ano fiscal de 2024.
Dessa forma, decidi dar a ele 3 estrelas. Dado que a perspectiva de curto prazo é mais fraca e ainda há incertezas com as propriedades na China, provavelmente irei reduzir minha exposição a curto prazo.
Atualização em 1º de agosto:
Vendi 40% da minha participação para que ela represente menos de 3% da minha carteira.