Atividade de investidores no mercado imobiliário residencial está em queda acentuada. Dados recentes da Redfin mostram que o número de casas compradas por investidores caiu 45% do segundo trimestre de 2022 para o segundo trimestre deste ano.
Uma queda de 45% é significativa e notável, especialmente quando comparada ao restante do mercado. As vendas de imóveis caíram em todos os setores, mas apenas cerca de 31%. Isso significa que a demanda dos investidores está caindo consideravelmente mais rápido do que a dos compradores de imóveis.
Você pode ver essa tendência refletida no gráfico, que mostra, em nível nacional, a parcela total de propriedades residenciais compradas por investidores. Durante a pandemia, a forte demanda dos investidores fez com que eles adquirissem a maior parte das propriedades registradas, atingindo cerca de 20%. Agora, à medida que a demanda dos investidores cai mais rápido do que a demanda dos compradores de imóveis, essa parcela caiu para 16%.
Ter 16% das propriedades compradas por investidores ainda é um número historicamente alto, mas é igual ao que era antes da pandemia. Essa é uma tendência ampla, mas é claro que há variações.
A forma mais notável de cortar os dados (além da localização, que falaremos em um minuto) é por faixa de preço. Parece que boa parte da atividade dos investidores durante a pandemia era com casas de preços médios, mas nos últimos meses, voltou aproximadamente aos níveis pré-pandemia. Enquanto isso, embora tenham caído um pouco, as casas de baixo e alto preço continuam bem acima dos níveis pré-pandemia.
Então, a atividade dos investidores, em termos de participação de mercado, está de volta aos níveis pré-pandemia. No entanto, se você olhar apenas para o volume bruto de propriedades compradas, está no nível mais baixo desde 2016.
É claro que esses dados são em nível nacional e há grande variação regional. Não surpreendentemente, os mercados que viram os maiores picos durante a pandemia se revertiram mais rapidamente. Phoenix, queridinha da pandemia, viu a parcela de compras de investidores cair de 32% para 17% em apenas um ano. Outros mercados importantes, como Las Vegas e Atlanta, também caíram rapidamente.
Por outro lado, alguns mercados estão realmente vendo aumentos modestos na parcela de mercado de investidores. Nova York lidera o caminho, passando de 16% para 18%, com Cleveland, Chicago e alguns mercados da Califórnia também em alta.
O relatório da Redfin tem muitos dados regionais se você quiser investigar e encontrar a sua região.
Por que os investidores estão deixando o mercado agora?
Investidores estão comprando menos em nível nacional, mas por quê? Por que os investidores estão deixando o mercado agora? E talvez mais importante: por que eles estão deixando o mercado em uma taxa mais rápida do que os compradores de imóveis?
Primeiro, vamos começar com o óbvio. O custo de capital aumentou drasticamente, o que reduz o fluxo de caixa e a lucratividade. Combinado com o aumento do risco econômico e de mercado, o potencial de lucros no setor imobiliário se contraiu.
Em segundo lugar, após a rápida valorização durante os anos da pandemia, o risco de uma correção de mercado está maior do que há anos. Além disso, mesmo que os preços permaneçam elevados, a valorização é provável que desacelere.
Isso está acontecendo em um momento em que outras classes de ativos estão oferecendo alternativas interessantes. A direção do mercado de ações é incerta, mas o que é certo é que o rendimento dos ativos livres de risco está melhorando. Eu sei que todos odeiam quando eu falo sobre essas coisas, mas isso é importante.
O retorno sobre títulos do Tesouro dos EUA e até mesmo em contas de poupança de alto rendimento está muito mais alto do que tem sido em décadas. Se você pode obter um retorno de 5% em dinheiro em um título quase sem risco, vale a pena o risco adicional e a carga operacional de um imóvel para um retorno de 7%? O retorno ajustado ao risco para o setor imobiliário ainda é convincente?
É claro que o fluxo de caixa não é a única forma de ganhar dinheiro no setor imobiliário, mas espero que você entenda meu ponto. Há maneiras reais de obter fluxo de caixa que não seja investindo em imóveis pela primeira vez em muito tempo. Isso é o suficiente para fazer alguns investidores (provavelmente aqueles menos dedicados ao setor imobiliário do que você) procurarem em outro lugar. Para mim, essa é uma das principais razões pelas quais os investidores estão deixando o mercado residencial mais rapidamente do que os compradores de imóveis.
Para os compradores de imóveis, existem circunstâncias além das finanças que influenciam o comportamento. As pessoas compram e vendem suas residências principais por uma série de motivos que incluem, mas não se limitam ao desempenho financeiro.
Investidores são diferentes. Eles estão procurando o melhor lugar para obter retornos ajustados ao risco. E, na minha opinião, o setor imobiliário não é tão óbvio como escolha para isso como era durante a pandemia.
Isso não quer dizer que o setor imobiliário seja um lugar ruim para investir seu dinheiro. Eu tenho investido ativamente em 2023 e continuo procurando mais oportunidades. Mas a pandemia apresentou uma oportunidade única de lucrar com o setor imobiliário, e isso desapareceu. O setor imobiliário está voltando ao que era antes da pandemia, provavelmente com mais riscos. Para mim, é natural ver a atividade dos investidores diminuir à medida que a acessibilidade permanece baixa e o panorama econômico permanece incerto.
Ainda há valor no investimento imobiliário
O mesmo estudo da Redfin mostra que os investidores que estão ativos estão se saindo bem. Para os compradores para revenda, o aumento médio no valor do imóvel é de 61%. Isso é menos do que o pico de 69% durante a pandemia, mas ainda é muito grande. Além disso, apenas 3% das revendas foram vendidas com prejuízo em junho, contra 29% no último outono.
Então sim, alguns investidores estão deixando o mercado por medo ou para buscar classes de ativos alternativas, mas para aqueles que permanecem, as coisas estão indo bem (pelo menos para os compradores para revenda).
Para investidores em imóveis para aluguel é mais difícil medir o sucesso em escala macro. Mas pela minha experiência e conversando com amigos, está igual ao que era nos últimos anos. As oportunidades são um pouco escassas, mas ainda há boas para serem encontradas. Há menos concorrência, com vendedores mais motivados, e planos de negócios de valorização são particularmente eficazes.
Em resumo: você ainda pode ganhar dinheiro com o setor imobiliário, especialmente a longo prazo.