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Comercial Imobiliário Hoje: Uma Perspectiva de Quatro Setores

    Agora que os investidores individuais têm acesso a investimentos diretos em imóveis, o que eles devem ter em mente em relação aos principais setores de imóveis comerciais (CRE) dos Estados Unidos e suas respectivas perspectivas? Para concluir nossa série, analisamos as perspectivas prevalecentes no mercado CRE dos EUA e quatro de seus principais segmentos, específicamente residencial – multifamiliar, industrial, varejo e escritório.

    Residencial – Multifamiliar
    Os Estados Unidos enfrentam uma significativa escassez de unidades habitacionais. Antes da COVID-19, dados da Fannie Mae estimavam uma falta de 3,8 milhões de moradias. Novas estimativas variam de 2 a 3 milhões. Embora as construções tenham aumentado ao longo de 2021, de acordo com a análise da Green Street, a estimativa de influxo de 1,3 milhão de unidades líquidas, após subtrair propriedades obsoletas, não será suficiente para acomodar as projeções de formação de 4,7 milhões de domicílios. Os salários reais aumentaram em toda a faixa de renda, mas moradias adequadas e acessíveis, que custam menos de 30% da renda familiar, ainda estão fora do alcance de grande parte da população dos EUA, especialmente nos principais mercados primários. Com uma taxa de propriedade de 63,1%, os Estados Unidos têm o menor índice de propriedade de moradias em 53 anos, já que os millennials, que estão na idade ideal para formar famílias e comprar casas, enfrentam custos muito mais altos do que gerações anteriores. Com a recente alta nos preços das moradias, bem como o ambiente de taxas de juros (hipotecárias) elevadas e a contínua incerteza econômica, a escassez de moradias acessíveis deve alimentar ainda mais a demanda por imóveis para aluguel no curto prazo. Isso pode beneficiar subcategorias, como aluguel de casas unifamiliares, como alternativa à posse e, no espectro mais acessível, moradias pré-fabricadas. A população dos EUA hoje é mais móvel do que as gerações anteriores. O trabalho remoto e híbrido, bem como mudanças nas estruturas familiares e comunitárias, têm provocado maior movimento geográfico. Trabalhadores do conhecimento podem se mudar para metrópoles secundárias, subúrbios e áreas rurais a taxas crescentes em busca de aluguéis mais baixos, custo de vida menor, mais espaço e regimes fiscais mais favoráveis. Hubs técnicos surgiram fora de San Francisco, Seattle, Boston e outras capitais do conhecimento. Com suas robustas instituições educacionais, acessibilidade e clima de negócios favorável, Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona), Memphis (Tennessee), Raleigh (Carolina do Norte) e outras cidades ascendentes estão atraindo trabalhadores do conhecimento e empresas de tecnologia. Essa tendência criará um terreno fértil para investidores em residências multifamiliares. A demanda por moradias para aluguel acessíveis crescerá devido à escassez subjacente e à inflação elevada. Esse dinamismo tem impulsionado o crescimento dos aluguéis reais – 14% nacionalmente e entre 20% e 30% em alguns mercados. Como os contratos de aluguel residencial geralmente têm duração mais curta – frequentemente um ano – em comparação com outras classes de ativos, eles capturam melhor uma parte da inflação e os aluguéis se ajustam mais rapidamente. Apesar de uma estimativa de queda de 20% nos valores de apartamentos em comparação com 2022, de acordo com o Índice de Preços de Propriedades Comerciais da Green Street (maio de 2023), à medida que o crescimento dos aluguéis se normaliza no curto prazo, as unidades residenciais em mercados robustos ainda podem ter crescimento adicional dos aluguéis.

    Industrial
    Atualmente, o setor industrial possui diversos e persistentes impulsionadores de demanda. O boom de consumo da COVID-19 impulsionou um crescimento de quase 40% nas vendas online em 2020, gerou uma demanda de quase 250 milhões de pés quadrados em armazéns e levou a interrupções nas cadeias de suprimentos globais. Como resultado, o setor industrial dos EUA teve os melhores dois anos de sua história. Devido à quarentena da COVID-19, o comércio eletrônico passou por uma evolução talvez de décadas em dois ou três anos. No novo normal, o comércio eletrônico tem uma penetração maior do que o varejo tradicional e requer três vezes mais espaço, de acordo com estimativas da Green Street. Por isso, os aluguéis de mercado nacionais cresceram mais de 40% nos últimos dois anos, mais do que nos sete anos anteriores combinados. O setor industrial historicamente teve baixas taxas de vacância – abaixo de 5% desde 2016 – e uma demanda elevada sustentada: as vendas no varejo estão 17% maiores em relação aos níveis pré-COVID-19, apesar da inflação. Esses fundamentos fortes indicam um bom desempenho futuro. Do ponto de vista geográfico, os mercados costeiros, especialmente na costa leste e no golfo do México, devem ter os investimentos mais valiosos. Graças a expansões portuárias e diversificação de fornecedores, eles aumentaram em 8% sua participação no mercado nos últimos cinco anos, de acordo com a American Association of Port Authorities, e as importações dos EUA estão quase igualmente divididas entre as duas costas. Muitos importadores transferiram volumes da costa oeste para os portos do golfo do México e da costa leste durante a pandemia, em benefício destes últimos. No entanto, o crescimento populacional nos mercados secundários da costa oeste, a grande base populacional da Califórnia e a conquista contínua do mercado pelo comércio eletrônico significam que ainda há oportunidades significativas para os operadores industriais em certos mercados da costa oeste. Os condados de Orange e o Inland Empire estavam entre os cinco principais mercados em crescimento de receita por pé quadrado disponível (RevPAF) em 2022. Isso foi impulsionado por metros quadrados industriais per capita para centros de atendimento da Amazon que ainda estão atrás de outros mercados-chave nos Estados Unidos. Os mercados do sul da Califórnia, em particular, também se beneficiam de barreiras mais rígidas para a entrada de novos fornecedores. Em termos fundamentais, o mercado atual com restrição de capital reduziu a construção de novas unidades, com 15% menos unidades previstas para serem entregues em 2024 e 2025, de acordo com estimativas da Green Street. Isso equivale a aproximadamente 100 milhões de pés quadrados. O setor deve ter um ritmo de produção suficiente para acompanhar a demanda, mantendo a ocupação estável e, caso contrário, apoiando o crescimento contínuo dos aluguéis. As vendas reais do comércio eletrônico permanecem 50% mais altas em relação ao final de 2019, e as empresas estão ampliando suas instalações de armazéns tradicionais e de última milha para acompanhar o aumento das vendas online. Isso deve ajudar ainda mais a demanda a acompanhar a oferta. Embora os valores industriais tenham declinado cerca de 15% em relação a 2022, de acordo com o Índice de Preços de Propriedades Comerciais da Green Street (maio de 2023), os investidores industriais devem buscar ativos atrativos em mercados costeiros robustos com forte potencial de crescimento de aluguéis. Entre as subcategorias em alta demanda estão logística de terceiros e instalações industriais de última milha voltadas para o comércio eletrônico. Estruturas de arrendamento que são indexadas ao IPC/inflação podem se tornar mais comuns – novamente, após um longo período de baixa inflação resultando em aluguéis fixos – e oferecer aos investidores um meio de compensar a inflação. O sub-setor de armazenamento a frio merece atenção, já que os consumidores tendem a preferir alimentos mais frescos, saudáveis e de melhor qualidade entregues em prazos menores, e à medida que os produtores de alimentos continuam aumentando suas produções. Seguindo seu crescimento geral, as vendas de comércio eletrônico representaram uma parcela maior das vendas totais de mercearias nos Estados Unidos, e devem passar de 13,0% em 2021 para 21,5% até 2025, mostrando um crescimento particularmente forte na distribuição e entrega de mercearias.

    Varejo
    Anos de demanda fraca por varejo em lojas físicas e um cenário de varejo excessivamente abastecido nos EUA abriram caminho para fechamentos de shoppings mesmo antes da COVID-19. Com o início dos bloqueios, entregas em calçadas e reabertura parcial de lojas, muitos shoppings e centros de varejo strip tornaram-se obsoletos. Mas aqueles que sobreviveram agora estão mais seguros. Alguns se beneficiaram de esfor