Neste artigo, saber como encontrar imóveis para investimento à venda no mercado imobiliário é a chave para obter renda de aluguel e lucros antecipados. Encontrar imóveis para investimento à venda não é uma abordagem única, pois existem muitas maneiras de investir em imóveis. Confira nosso guia sobre como encontrar bons imóveis para investimento à venda para aproveitar ao máximo seus objetivos como investidor imobiliário.
Antes de comprar imóveis para investimento, você deve determinar sua estratégia de investimento. Isso ajudará você a determinar quais imóveis para investimento o ajudarão a alcançar seus objetivos. Por exemplo, existe uma diferença significativa entre reformar casas e manter imóveis para aluguel. Cada investidor imobiliário tem ideias e estratégias diferentes, que são essenciais ao encontrar imóveis para investimento.
O método BRRRR, ou “comprar, reformar, alugar, refinanciar, repetir”, é para investidores que encontram imóveis com preços abaixo do valor de mercado, os reformam, encontram inquilinos qualificados, refinanciam o imóvel e repetem o processo. A parte “refinanciar” do método BRRRR é um refinanciamento com liberação de dinheiro. O objetivo é aumentar o patrimônio líquido do imóvel melhorando seu valor por meio de reformas. O valor maior após a reforma fornece mais patrimônio líquido. Você pode usar o patrimônio líquido em um refinanciamento hipotecário convencional com liberação de dinheiro. Use o dinheiro excedente para comprar um imóvel para aumentar sua carteira de imóveis. Essa estratégia de investimento funciona melhor para investidores que desejam construir uma carteira mais extensa. O refinanciamento com liberação de dinheiro fornece o pagamento inicial para comprar outro imóvel com preço abaixo do valor de mercado e necessitado de reformas. Idealmente, você não deve investir mais do que 70% a 75% do valor pós-reforma do imóvel ou do valor estimado do imóvel após as reformas para que a estratégia BRRRR funcione. Esse método permite um maior fluxo de caixa, permitindo que os investidores aproveitem as oportunidades quando elas surgem no mercado. Se você não agir rápido, outra pessoa o fará. Portanto, o método BRRRR oferece o melhor dos dois mundos: você possui um imóvel para investimento, mas também tem capital disponível para comprar mais imóveis. Para fazer esse método funcionar, você deve estar disposto a encontrar imóveis para investimento à venda com frequência para aproveitar as melhores oportunidades.
A estratégia de “house hacking” envolve investidores imobiliários que podem alugar parte de sua residência principal. Isso geralmente é um bom método para o primeiro imóvel para aluguel, pois permite um maior fluxo de caixa. Você pode fazer “house hacking” comprando propriedades multifamiliares, como um prédio com duas ou três unidades. A chave é morar em uma unidade e alugar as unidades restantes. No entanto, se você não tem capital para o preço de compra de uma propriedade multifamiliar, você pode usar o método em condomínios, townhomes ou até mesmo casas unifamiliares. Desde que você more na casa, você pode alugar os outros quartos e usar o dinheiro para pagar seus custos de moradia, incluindo impostos e seguro residencial. Mesmo que você não obtenha lucro com o aluguel cobrado, você economizará dinheiro em despesas de moradia e poderá se beneficiar dos impostos deduzindo a depreciação e outras despesas de moradia, ao mesmo tempo em que acumula patrimônio líquido na casa.
“House flipping” é uma estratégia na qual os investidores imobiliários gostam de encontrar imóveis para investimento subvalorizados, reformá-los e vendê-los com lucro. Ao contrário do método BRRRR, você não mantém o imóvel ao fazer “flip” de casas. Em vez disso, você compra um imóvel para investimento, reforma-o e o vende o mais rápido possível para minimizar os custos de manutenção, que diminuem seus lucros. Você não precisa de habilidades especiais ou mesmo de uma licença para encontrar um imóvel para investimento para “flip”. A chave é ter uma rede de profissionais do setor imobiliário trabalhando com você, incluindo um corretor imobiliário, um profissional de hipoteca, um advogado imobiliário e empreiteiros. Com um círculo de profissionais confiáveis do setor imobiliário, você pode aproveitar rapidamente as propriedades à venda que são favoráveis aos investidores, aproveitando a oportunidade de “flipar” casas.
Investidores que compram e mantêm adquirem imóveis para investimento para alugá-los. Quando feito corretamente, é uma estratégia de investimento a longo prazo que fornece renda passiva por meio do aluguel mensal. Uma pesquisa adequada é a chave para investir em imóveis. Você deve conhecer mais do que o valor de mercado do imóvel ao comprá-lo. Manter um imóvel para obter renda do aluguel requer uma pesquisa extensa do mercado de aluguel da região, incluindo a segurança e as classificações das escolas da área. Não assuma que qualquer investimento imobiliário será lucrativo; em vez disso, faça sua diligência para garantir que você verá os retornos desejados.
Você também pode considerar investir em imóveis para aluguel de curto prazo ou para temporada. Ao contrário de imóveis para aluguel de longo prazo, você aluga por alguns dias, com um máximo de 30 dias na maioria dos estados. A popularidade de sites como Airbnb e Vrbo aumentou o número de propriedades para aluguel de curto prazo adquiridas por investidores. Como em qualquer propriedade imobiliária, você deve conhecer a área para garantir que seja lucrativa para imóveis de aluguel de curto prazo. Se você encontrar a área certa, pode ganhar muito mais do que ganharia com propriedades para aluguel de longo prazo, pois o aluguel cobrado por noite excede em muito o aluguel por dia cobrado de inquilinos de longo prazo. Alguns investidores imobiliários preferem aluguéis de curto prazo porque podem controlar o cronograma. Você pode otimizar o preço para períodos de alta demanda e oferecer muitas oportunidades para deduções fiscais.
Depois de escolher sua estratégia de investimento, é hora de aprender como encontrar imóveis para investimento. A melhor estratégia inclui os profissionais imobiliários certos e muito trabalho. Aqui estão algumas dicas para começar sua estratégia de investimento imobiliário.
Com um corretor imobiliário voltado para investidores: Os corretores imobiliários são especializados em diferentes tipos de imóveis e transações imobiliárias. Se você se associar a um corretor imobiliário para encontrar imóveis para investimento, certifique-se de que seja alguém com vasta experiência na indústria de investimento imobiliário, especificamente no tipo de propriedade que você deseja comprar. Há uma diferença significativa entre um corretor imobiliário que ajuda compradores de imóveis pela primeira vez e um que ajuda investidores imobiliários a encontrar a propriedade perfeita para comprar e manter ou reformar e vender. Encontrar o melhor corretor imobiliário para o trabalho pode significar a diferença entre um investimento lucrativo e um que cause mais dores de cabeça e estresse financeiro do que você esperava.
Acesso a listagens imobiliárias: Acessar listagens imobiliárias de várias fontes além do serviço de listagem múltipla (MLS) oferece mais potencial. Alguns imóveis são vendidos rapidamente antes que os investidores imobiliários possam vê-los. Pesquisar em vários sites imobiliários para encontrar o máximo de oportunidades possível é essencial. Mesmo se você trabalhar com um corretor imobiliário, pode fazer algumas pesquisas por conta própria. Por exemplo, você pode demonstrar interesse por propriedades em sites como o site de listagens imobiliárias do BiggerPockets para ter acesso antecipado à propriedade e ser um dos primeiros licitantes se for adequado.
Grupos de investimento imobiliário: Cercar-se de pessoas com ideias semelhantes pode ser uma das melhores táticas para encontrar imóveis para investimento à venda. Você pode pensar que outros investidores imobiliários são concorrentes. Em vez disso, eles podem ser uma fonte de indicações e informações úteis. Você pode receber indicações de atacadistas, empreiteiros e até mesmo propriedades à venda que atendam às suas necessidades, mas não às da pessoa que está fazendo a indicação. Procure grupos locais de investimento imobiliário ou use fóruns online como os fóruns do BiggerPockets para se conectar com investidores imobiliários em todo o país.
Leilões: Se você está procurando uma propriedade para reformar e vender ou deseja iniciar o processo BRRRR, participar de leilões imobiliários locais pode ajudá-lo a encontrar propriedades fora do mercado à venda por preços muito mais baixos do que seu valor. Às vezes, os bancos leiloam propriedades executadas ou de sua propriedade que estão em mau estado e precisam de muitos reparos. Esse método requer uma extensa rede de contatos para encontrar leilões e descobrir gemas escondidas. No entanto, tenha cuidado, pois a maioria das propriedades em um leilão é vendida no estado em que se encontram e você pode não ter a oportunidade de inspecioná-las antes. Esse método pode não ser adequado para seu primeiro imóvel para alug