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Como Negociar um Acordo Quando Está sob Contrato

    Estamos prestes a compartilhar os segredos que NENHUM vendedor quer que você saiba. Esses segredos podem economizar dezenas de milhares de dólares em sua próxima compra de casa, e a maioria dos compradores não faz ideia deles. Na verdade, esses segredos são tão raramente usados que a maioria dos agentes não sabem como tirar proveito deles até que seja tarde demais. Hoje, vamos desvendar o mais bem guardado segredo de negociação no investimento imobiliário: negociar DEPOIS que sua oferta for aceita. Novos investidores e compradores de primeira viagem pensam que o momento de negociar é ANTES que sua oferta seja aceita, mas isso não poderia estar mais longe da verdade. Uma vez que uma oferta é aceita, os compradores ganham, sem saber, uma TONELADA de alavancagem – alavancagem que pode ser usada para obter créditos do vendedor, um preço de compra reduzido, concessões e muito mais. E isso não é apenas alguma teoria de negociação que funciona apenas em livros de psicologia. David usou essas táticas NUMEROSAS vezes para economizar milhares de dólares para seus clientes e conseguir EXATAMENTE o que eles querem do vendedor.

    E se você é um vendedor, o oposto funciona a seu favor. Conhecer essas táticas de negociação pode ajudá-lo a IMPEDIR que compradores assumam o controle assim que você estiver sob contrato, dando a você a vantagem enquanto eles lutam para encontrar falhas na sua casa. Então, se você está prestes a comprar uma propriedade, está sob contrato agora, ou QUER investir no futuro, esses segredos de negociação DEVEM ser seguidos para obter um excelente negócio. David: Este é o programa de podcast da BiggerPockets, episódio 891. O que está acontecendo pessoal? Este é David Green, seu anfitrião do programa de podcast da BiggerPockets aqui hoje com meu parceiro no crime, Rob Abasolo. Rob: Olá. Sim, David. Não poderia haver um episódio do BiggerPockets mais relevante para você hoje, porque hoje estamos chamando o episódio de Como Negociar um Acordo Quando Sob Contrato. E cara, eu te vi não só fazer isso, mas fazê-lo com maestria. Então, estou tão animado para compartilhar algumas de suas dicas e estratégias que eu pessoalmente aprendi com você para todos em casa. David: É isso aí. Hoje, vamos falar sobre todas as alavancas que podem ser acionadas uma vez que você está sob contrato para conseguir um acordo melhor para você. Você também vai aprender sobre as opções que você tem como comprador no processo de negociação, o que pode economizar dinheiro e dores de cabeça no futuro. E, mais importante, essas são coisas que a maioria dos agentes, infelizmente, não conhece. Então, você pode usar essas informações para ajudar a educar seu agente, ou se você é um agente, este programa deve ter muitas boas informações para você. Rob: Tudo bem. Vamos lá, David. E eu quero voltar um pouco antes de pularmos em algumas das mecânicas com negociações e todas essas coisas boas. Você pode explicar de forma geral para todos em casa que talvez sejam novos no processo imobiliário, o que significa estar sob contrato? David: Ótima pergunta. Sob contrato é o termo que usamos quando um vendedor concorda com a oferta de um comprador e todas as partes assinaram essa oferta, a oferta vai ditar os termos do escrow. Então, basicamente, o comprador diz, “Ei, eu vou comprar a sua casa por tanto dinheiro sob estas condições”. Agora, a maioria das ofertas vem com formas de o comprador desistir do negócio, mas o vendedor não pode desistir do negócio em quase todos os casos, há exceções muito raras. E a maioria dos compradores desiste por três motivos. Eles fazem uma inspeção na casa ou inspecionam a casa, olham os aluguéis, olham o bairro. Heck, eles veem que uma das tábuas da cerca não é da mesma cor que as outras. Não precisa de muito e eles escolhem desistir do negócio após inspecioná-lo. Eles também fazem uma avaliação da casa se estiverem usando um empréstimo para comprá-la. E se essa avaliação vier por menos do que o comprador ofereceu, eles podem desistir do negócio por esse motivo. E por último, se o empréstimo deles cair por terra e eles não conseguirem financiamento para a propriedade, eles podem desistir do negócio por esse motivo. Quando digo desistir do negócio, um comprador sempre pode desistir, mas pode desistir e pegar seu depósito de volta. Nós frequentemente chamamos isso de depósito de garantia ou EMD. Então, depois que uma oferta é aceita, o comprador envia seu depósito de garantia para um escrow onde é mantido por uma terceira parte neutra, e se eles desistirem sem uma contingência em vigor, como acabei de mencionar, o vendedor terá direito a ficar com o depósito. Mas se desistirem com uma dessas contingências em vigor, então eles têm o direito de receber o depósito de volta. Rob: Tudo bem, então o episódio de hoje é chamado Como Negociar um Acordo Quando Sob Contrato. Parece que há duas camadas de negociação. Há antes e depois. Então, o que parece é que mesmo depois de fechar um contrato, ainda há um todo outro, eu não sei, dimensão de negociação que vai acontecer. Nos conte um pouco sobre quando você realmente tem sua oferta aceita. Quando a negociação começa nesse ponto? David: Agora, quando a oferta é aceita, isso significa que o comprador é agora a única pessoa que tem o direito de comprar aquela casa enquanto ela está sob contrato ou em escrow. Então, muita alavancagem passa do vendedor que tinha anteriormente para o comprador que tem agora. Antes que a oferta seja aceita, o vendedor tem toda a alavancagem, porque eles podem dizer a todos, “Não”. Eles podem contra-ofertar. Eles podem dizer, “Eu quero que a oferta seja melhor para mim”. Geralmente, isso significa aumentar o preço de compra, mas talvez diminuir o tempo que você como comprador tem para realizar essas inspeções ou obter aquela avaliação de volta. Talvez eles queiram aumentar o depósito de garantia ou talvez queiram um período de tempo para alugar a casa de volta para você. Eles têm a opção de contra-ofertar sua oferta com alguns ajustes deles. Ou o que acontece muito no mercado de hoje é o vendedor enviar o que é chamado de contra-oferta múltipla do vendedor, ou cada estado tem sua própria versão disso. Mas basicamente, eles estão dizendo, “Olha, você é uma das várias ofertas. Venha com uma oferta melhor e eu vou deixar você decidir como fazer isso”. Daí vem o termo “melhor das melhores”. “Me mande outra oferta com o seu preço máximo e seus melhores termos”. Ou ocasionalmente, um vendedor pode dizer, “Tudo bem, eu vou enviar esse contra-oferta múltipla para todo mundo”, e ele diz, “Se você estiver disposto a pagar X quantidade sob estas condições, quem me responder primeiro é quem fica com a casa”. Rob: Entendi. Então, a maioria das pessoas tem sua oferta aceita e pensam, “Uau, estou livre”. Mas aí, há um nível de negociação inteiro onde acho que as coisas ficam ainda mais tensas. Então, nos conte um pouco sobre quando você realmente tem sua oferta aceita. Quando a negociação começa nesse ponto? David: Agora, uma vez que a oferta é aceita, o que acontece é que o comprador é o único que tem o direito de comprar aquela casa enquanto ela está sob contrato ou em escrow. Então, quanto mais contingências você tiver em sua oferta, como a inspeção, a avaliação e o financiamento, mais alavancagem você tem para pressionar o vendedor a melhorar o negócio ou você vai desistir e pegar seu depósito de volta. Pessoas ficam… (Texto truncado)