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Como obter um retorno de 120% ao comprar imóveis com fluxo de caixa “negativo”

    “Fluxo de caixa” negativo pode ajudá-lo a alcançar a liberdade financeira até CINCO VEZES mais rápido, então por que a maioria dos investidores está ignorando negócios com pouco ou nenhum fluxo de caixa? Por décadas, o fluxo de caixa tem sido o rei no mundo dos investimentos imobiliários. Os investidores eram orientados a NUNCA comprar um imóvel para aluguel que não trouxesse centenas de dólares por mês, ou pelo menos se equilibrasse. Mas agora, essa regra de ouro dos investimentos imobiliários está quebrada, e há uma maneira MUITO mais rápida de construir riqueza que sacrifica o fluxo de caixa por algo muito mais poderoso. E isso não é apenas uma hipótese ou cenário “e se”. Hoje, temos três investidores mostrando três negócios imobiliários, TODOS com fluxo de caixa negativo e TODOS com grande potencial de valorização, retornos de 100% (ou mais), ou lucros muito superiores ao que a maioria dos investidores sequer sonha em alcançar nos seus negócios imobiliários. E se você fizer apenas algumas dessas negociações da maneira certa, poderia alcançar a liberdade financeira em questão de anos, não décadas.

    Entre David Greene, James Dainard e Mindy Jensen conforme eles fazem o seu melhor para desprogramar as massas do investimento “apenas com fluxo de caixa” e mostrar por que o fluxo de caixa negativo nem sempre é ruim – na verdade, pode ser um sinal de um negócio incrível. Rob: Bem-vindo ao podcast do BiggerPockets episódio 853. Eu estava pesquisando nos fóruns e encontrei uma abundância de postagens, centenas de postagens datadas desde 2008, sobre o tema de fluxo de caixa negativo, ou seja, quando é aceitável perder dinheiro em um imóvel de investimento? Então hoje vamos abordar o fluxo de caixa negativo. Convidei alguns ótimos investidores para o programa hoje, para que possamos discutir exemplos reais e compartilhar por que os investidores podem escolher essa estratégia de investimento. Após este episódio, esperamos que você entenda para quem se destina e quando evitar, bem como algumas das regras que um dos nossos painelistas usou para avaliar negócios com fluxo de caixa negativo. Hoje estou acompanhado por Mindy Jensen do Podcast BP Money. Olá, Mindy. Mindy: Oi, Rob. Obrigada por me receber. Estou muito empolgada para falar com você hoje. Rob: Feliz por tê-la aqui. Também estamos acompanhados por James Dainard, ex-garçom do ano do restaurante Red Robin, agora participante do podcast On the Market. James: Olá, meu amigo. Rob: Como você está, cara? Rob: Espero que esteja pronto para isso, porque achamos que vamos entrar nisso no episódio de hoje. James: Bem, se não nos sairmos bem, vou ter que voltar ao Red Robin e começar a cantar canções de aniversário novamente. Rob: Então vamos tentar evitar isso. Também estamos acompanhados pela barba anteriormente conhecida como David Greene. Olá, Dave. David: Boa noite, pessoal. Rob: Sua cabeça agora está mais pesada com a barba? Você sente como se houvesse um peso nela? David: Você sente o vento mexendo nela. Eu percebi isso, e as crianças adoram apontar que você não tem cabelo em cima, mas tem embaixo, o que acho engraçado. Como no avião, quando você está indo a algum lugar em um restaurante, eles vão estar olhando para você e eles vão dizer: “Por que o seu cabelo está aqui embaixo e não aqui em cima?” É muito engraçado. Rob: Ótimo. Hoje temos um conjunto incrível de painelistas no podcast imobiliário do BiggerPockets, onde todas as semanas trazemos histórias, orientações e respostas que você precisa para tomar decisões inteligentes sobre imóveis agora, no mercado atual. Então agradecemos por estar ouvindo. Entrando no assunto, como mencionei no início do programa, encontrei centenas de postagens nos fóruns do BiggerPockets que falavam sobre fluxo de caixa negativo, e pensei que valia a pena uma conversa, especialmente com as condições atuais do mercado. Então, primeiro vamos defini-lo para que todos estejam na mesma página, e então podemos entrar em alguns exemplos do mundo real de por que os investidores podem escolher essa estratégia de investimento. Vamos então pensar sobre essa estratégia e quando evitá-la. Mindy: Para mim, fluxo de caixa negativo significa que mais dinheiro está saindo do meu bolso do que estou ganhando. Isso leva em consideração o pagamento do meu empréstimo, juros, impostos e seguro. Isso leva em consideração CapEx, gestão de propriedades e reparos e vagas e todas as coisas que você tem que levar em consideração ao analisar seus números. Você não olha apenas para a hipoteca e diz: “Ah, meu pagamento de hipoteca é $1.000 e o aluguel é $1.10o, portanto, estou ganhando dinheiro.” Não, você não está. Rob: Sim. Dave, qual é a sua opinião sobre isso? Faz sentido como você pensa nesse tipo de coisa também? David: Sim, e o que eu espero que possamos abordar hoje é que o fluxo de caixa é uma maneira de ganhar dinheiro com imóveis, mas não é a única maneira, e é muito importante para determinados fins, mas não para todos os fins. Portanto, espero que nosso público saia com uma compreensão muito melhor das várias maneiras de ganhar dinheiro com imóveis e de como o fluxo de caixa se encaixa nessa equação. Rob: James, você acha que poderia explicar rapidamente por que essa pode ser uma estratégia viável para novatos e como eles devem analisar isso? James: Como novo investidor, se você quer comprar imóveis fora dos princípios padrão de fluxo de caixa, isso realmente depende de onde você está em sua carreira de investimento hoje e que tipo de liquidez inicial você tem. Ao comprar propriedades fora dos princípios padrões de fluxo de caixa, realmente se resume a que tipo de crescimento as pessoas estão tentando implementar para alcançar a liberdade financeira? Eu sempre digo que nem sempre se resume a cifrões, é quais são seus objetivos e se você quer seguir essa estratégia ou não. Não funciona para todos. Se você quer um crescimento mais estável, as propriedades BRRRR são ótimas, mas se realmente quer acelerar isso e alcançar a liberdade financeira cinco vezes mais rápido, comprar com fluxo de caixa negativo pode ser uma grande jogada. David: Sim, e não estamos dizendo que você nunca deve comprar um mau negócio, estamos dizendo talvez redefinir o que são os negócios. Por anos, os investimentos imobiliários foram pregados a partir da perspectiva de olhar para a receita, olhar para as despesas. Se a receita for maior do que as despesas e você estiver obtendo um retorno sólido sobre o capital investido, você deve comprar a propriedade. Isso levou muitas pessoas a comprar em locais ruins, classes de ativos ruins e não olhar para onde a economia estava indo em geral. Muitas pessoas perseguiram negócios que pareciam ter um ótimo fluxo de caixa, talvez comprando um hotel sem entender como hotéis funcionam ou comprando um aluguel de curto prazo em uma área onde não há muitas pessoas de férias, pois parecia que teria fluxo de caixa, mas acabaram perdendo muito dinheiro nesse negócio. A menos que você seja James Dainard, nunca é uma boa ideia perder muito dinheiro. Então eu gosto de me concentrar em três coisas ao analisar um negócio, que são fundamentos do mercado. Como está o mercado em si? É um momento para comprar imóveis? Qual é a localização da propriedade? Porque a única coisa em um negócio que você não pode mudar, você sempre pode mudar o plano de piso do negócio, pode mudar a estética do negócio. Você pode até mesmo mudar o propósito de como está usando o negócio, mas não pode simplesmente pegar a casa e movê-la para outro lugar, pelo menos não por um preço razoável. Depois, procure a oportunidade de comprar patrimônio, que é o termo que uso no livro que estou lançando em breve, que também é comumente conhecido como adição de valor. Como você pode pegar essa propriedade e valorizá-la mais? Rob: Então, para os investidores que têm seus fundamentos no lugar, um negócio com fluxo de caixa negativo pode ser uma jogada certa? Se sim, o que você deve fazer para garantir que vale a pena no final? Para responder a essas perguntas, realizaremos um tribunal de fluxo de caixa logo após o intervalo. Bem-vindo de volta. Tudo bem. Nós…