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É divertido pensar: o que você faria com $1 milhão para gastar em imóveis se uma fada do dinheiro magicamente entregasse um saco de dinheiro?
Fizemos essa pergunta a três investidores experientes que investem em mercados e classes de ativos diferentes em todo o país. Suas respostas neste mercado desafiador oferecem algumas ótimas ideias.
Olhe para o setor imobiliário da Flórida e habitação acessível
Kim Meredith-Hampton, da Hampton Real Estate e do Florida Nest, disse o seguinte:
Se eu tivesse $1 milhão para investir em um projeto imobiliário no Condado de Pinellas, na Flórida, eu poderia aproveitar a economia forte e diversificada do condado para maximizar minhas chances de obter um alto retorno sobre o investimento.
Devido à necessidade e demanda por moradias acessíveis, eu adoraria reutilizar uma antiga escola, igreja ou prédio de escritórios para uso adaptativo. No passado, ajudei famílias desabrigadas a encontrar moradia e descobri que é extremamente difícil encontrar lugares para abrigá-las. Também existem muitos incentivos fiscais municipais e do condado para ajudar a compensar os custos e despesas.
Além disso, também tenho um banco com o qual estou associado que adora projetos comunitários e sociais, e tenho certeza de que eles estariam dispostos a financiar o projeto com minha contribuição de $1 milhão. A propriedade também precisaria estar próxima de transporte público, compras e outras necessidades públicas.
Se você tivesse $1 milhão para investir, também poderia considerar comprar uma casa de luxo ultra-alta [ou uma] casa mobiliada na praia para alugar no Airbnb. Com inúmeros bairros no condado ao longo das áreas de praia que oferecem excelente acesso a transporte público, compras, restaurantes e entretenimento, você provavelmente encontraria uma área com um forte potencial de valorização que poderia produzir um retorno substancial sobre o investimento. St. Pete Beach para Clearwater Beach são extremamente populares e obtêm uma ADR (receita diária média) e ocupação mais alta.
Finalmente, eu também consideraria investir $1 milhão em imóveis comerciais. O Condado de Pinellas abriga uma comunidade empresarial grande e diversificada, o que significa que um investimento em imóveis comerciais poderia ser lucrativo. O investimento em propriedades como edifícios de escritórios e armazéns poderia trazer uma renda estável, enquanto aumenta o valor da propriedade ao longo do tempo.
Meu favorito de todos os tempos são imóveis multifamiliares. Embora possa parecer caro agora e as taxas de juros sejam altas, nossos imóveis multifamiliares quase sempre dobram em três a cinco anos.
Meu milhão de dólares renderia bastante para mim e minha família. Construir minha renda para a aposentadoria é a prioridade número um.
Um acordo de sindicação é o caminho a seguir
Soli Cayetano, sediada na área da Baía com mais de 40 propriedades em todo o país, faria o seguinte com $1 milhão:
Eu provavelmente colocaria $250.000 em um acordo de sindicação para diversificação. Eu conheço alguns bons operadores que oferecem retornos preferenciais de 7% a 8% mais participação nos lucros na venda. Já investi em sindicações no passado e é uma das rendas mais passivas que você pode obter.
Com o restante, eu provavelmente pagaria algumas propriedades, maximizaria o fluxo de caixa delas e poderia obter uma linha de crédito sobre elas. Atualmente, estamos vendendo várias casas, e para aquelas que não vendemos, estamos usando o processo BRRRR, então estamos usando credores privados para financiar 100% do preço de compra e reforma.
Normalmente, investimos usando $0 do nosso próprio dinheiro, o que nos permite comprar propriedades em grande escala. Ao obter linhas de crédito com base em nossas propriedades, essencialmente poderíamos atuar como nossos próprios credores privados quando necessário. Quando não estivéssemos usando as linhas de crédito, teríamos o benefício do fluxo de caixa adicional.
Esta é provavelmente uma resposta não convencional, mas eu gosto da abordagem pequena, mas poderosa de Chad Carson. Às vezes, mais unidades nem sempre são a resposta, e há uma maneira de maximizar o fluxo de caixa com uma pequena carteira.
Fix and flip gerará grandes retornos
James Dainard, um investidor e desenvolvedor experiente no Noroeste do Pacífico e um anfitrião frequente de podcasts do BiggerPockets, compartilhou o que ele faria:
Com as condições atuais do mercado – altos custos, alta inflação e altas taxas – eu me concentraria em aumentar o capital o mais rápido possível. Dois dos produtos com maior retorno em que gostamos de investir são fix and flip e desenvolvimento. Essa quantia de dinheiro nos permitiria comprar quatro a cinco propriedades para fixar e vender com preços de compra em torno de $800.000 a $900.000.
A reforma típica custaria em torno de $250.000. Obteríamos um empréstimo para a construção para alavancar cada propriedade. Um retorno típico aqui seria de 30% a 40% ao ano. Com o desenvolvimento, varia de 50% a 60%, e buscaríamos um crescimento de $300.000 a $400.000.
Se eu não tivesse os recursos, eu selecionaria um operador de fix-and-flip/desenvolvimento e ofereceria uma divisão de 50/50, o que retornaria $150.000 a $200.000.
Fix and flip [e desenvolvimento] é um negócio de alto risco e alto retorno. Quanto mais recursos você tiver, mais poderá reduzir o risco.
Outras maneiras pelas quais eu usaria o milhão seria por meio de empréstimos com dinheiro próprio/empréstimos privados. A taxa média é de 12% e 2 pontos ao ano. É uma ótima maneira de trabalhar o dinheiro com alto retorno sem precisar fazer o trabalho.
Se você tivesse $1 milhão para investir em imóveis, o que você faria? Deixe-nos saber nos comentários.
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Nota do BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.