No presente artigo, o mercado imobiliário comercial (CRE, na sigla em inglês) está passando por uma correção contínua. As avaliações de multifamiliares já caíram cerca de 15% a 20%, e não está claro quando o mercado atingirá o fundo. O risco de crédito, o crescimento lento do aluguel e as altas taxas de juros ainda estão pesando. Devido a essa incerteza contínua, a maioria dos investidores em multifamiliares que conheço reduziu suas aquisições ou parou completamente. Muitos jogadores querem esperar para ver o que acontece. Idealmente, eles podem cronometrar perfeitamente o fundo do mercado e voltar a entrar. O problema é que ninguém sabe exatamente quando o mercado atingirá o fundo. Então, como um investidor entra nesse mercado? Como aproveitar as oportunidades que existirão no mercado imobiliário comercial nos próximos anos sem correr riscos excessivos? Uma análise de sensibilidade poderia ajudar. Uma análise de sensibilidade é um passo simples em sua diligência e avaliação que pode ajudá-lo a testar suas suposições de avaliação e avaliar o risco e a recompensa durante este tempo de incerteza. Vou explicar como funciona e como você pode criar um para si mesmo.
Antes de chegarmos às análises de sensibilidade, preciso explicar brevemente como a maioria dos ativos comerciais é avaliada usando cap rates e net operating income (NOI, na sigla em inglês). Uma taxa de capitalização (cap rate) é uma medida de sentimento de mercado usada para referenciar propriedades produtoras de renda. Ou, em linguagem simples, as cap rates refletem o quanto os investidores estão dispostos a pagar, como um percentual da renda da propriedade, para comprar uma propriedade. De forma geral, os compradores querem cap rates altas (avaliações mais baixas) e os vendedores geralmente querem cap rates baixas (avaliações mais altas). As cap rates são relativas a áreas específicas e classes de ativos e são influenciadas pela demanda de investidores.
Para estimar valores no CRE, você pode usar cap rates e NOI. O NOI é uma medida de lucratividade calculada subtraindo as despesas operacionais da renda bruta. Quando você sabe a cap rate e o NOI de uma propriedade, você pode estimar a avaliação.
O desafio de usar cap rates para avaliação é que a cap rate de mercado pode mudar. Você pode comprar um ativo a uma cap rate e, ao longo do período, o sentimento do mercado muda, e você está vendendo a uma cap rate muito diferente. E isso realmente importa. Se as cap rates permanecerem estáveis ou caírem ao longo do período, ótimo! Isso ajudará seus retornos. Mas se as cap rates subirem, isso poderia prejudicar a avaliação. O mesmo vale para o NOI. A maioria dos planos de negócios de CRE contam com o crescimento da renda ao longo do período, mas as coisas nem sempre saem como planejado. O que acontece se o crescimento do aluguel estagnar e seu NOI estagnar? Ou, e se o NOI disparar, qual seria o potencial de ganho?
Para avaliar o risco e a recompensa potencial no CRE, especialmente durante mercados incertos e de correção como o que estamos passando hoje, é preciso considerar as potenciais mudanças nas cap rates e no seu NOI. E para isso, você completa uma análise de sensibilidade.
Uma análise de sensibilidade é uma ideia simples. Você começa com suas suposições sobre o negócio, como: quanto tempo você o manterá? Quanto seu NOI crescerá? Como as cap rates mudarão ao longo do investimento? Isso é o que você está buscando, mas como sabemos, as suposições geralmente estão erradas.
Uma análise de sensibilidade permite que você avalie os retornos potenciais em cenários em que suas suposições estão erradas. O que acontece se as cap rates aumentarem ou diminuírem? E se você não alcançar sua meta de NOI? Uma análise de sensibilidade permite que você visualize isso em um único gráfico simples.
Conduzir uma análise de sensibilidade deve ser parte integrante de todo processo de diligência. Isso é especialmente verdadeiro nas condições de mercado em que estamos atualmente. A direção que as cap rates tomarão nos próximos anos é muito incerta. O crescimento do aluguel está desacelerando, e o crescimento do NOI também deve estagnar. É importante ser conservador em suas estimativas e entender o que acontecerá se suas suposições estiverem erradas.
Se você está investindo em CRE como um operador, eu o encorajo a aprender a fazer esse tipo de análise por si mesmo. Existem boas ferramentas na internet para isso, ou você pode simplesmente fazer uma pesquisa na internet. Se está investindo como um sócio limitado em uma sindicalização ou em um fundo, deve pedir uma análise de sensibilidade a quem está investindo para poder testar suas suposições.
Depois de ter uma análise de sensibilidade, o que você decide fazer é uma escolha pessoal. Você precisa decidir por si mesmo qual nível de risco está disposto a assumir para obter um potencial nível de retorno. Você também deve estar fazendo outras diligências além dessa análise, como avaliar operadores, entender seu mercado, etc. Nos próximos anos, haverá boas oportunidades, mas haverá …
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