Lamon Woods utilizou uma estratégia genial de propriedade para aluguel para ir de uma casa para mais de cem aluguéis em um pequeno mercado sem usar quase nenhum dinheiro. Essa estratégia é tão brilhante que a maioria dos investidores imobiliários assume que ela não existe ou não podem usá-la em seu portfólio de propriedades para aluguel. Lamon, felizmente, descobriu essa forma de investir e agora está expandindo seu portfólio imobiliário em um ritmo inimaginável para a maioria dos proprietários de imóveis.
Mas Lamon não começou como um expert em investimento imobiliário para aluguel. Ele tinha uma renda baixa, trabalhava em um emprego que não tinha paixão e procurava qualquer oportunidade que pudesse ajudá-lo a ganhar mais dinheiro. Quando sua esposa sugeriu que eles comprassem a casa em que estavam morando, Lamon resistiu, mas acabou concordando com o plano. Foi só quando ele se mudou e alugou sua primeira casa que ele teve uma ideia brilhante sobre investimento imobiliário.
A partir daí, Lamon percebeu como a renda passiva poderia substituir rapidamente seu salário. Então, ele fez seu objetivo de comprar uma casa por ano. O plano estava funcionando, mas então Lamon percebeu que ele poderia comprar casas sem usar seu próprio dinheiro. Na verdade, Lamon poderia usar as propriedades que ele já possuía para expandir seu portfólio de propriedades para aluguel ainda mais rápido. Agora, com mais de cem unidades em seu nome, Lamon quer ensinar outros investidores (como você) a fazer o mesmo!
David: Este é o BiggerPockets Podcast Show 788.
Henry: Fora dessas duas primeiras casas, quanto do seu próprio dinheiro você gastou para adquirir o restante desses ativos?
Lamon: Agora, além da minha terra pessoal que acabei de comprar para construir minha casa dos sonhos, eu não fiz nenhum adiantamento desde que comecei nesta jornada.
David: O que está acontecendo, pessoal? Aqui é David Greene, seu anfitrião do BiggerPockets Real Estate Podcast. Hoje estamos aqui com Henry Washington entrevistando um dos amigos de Henry, Lamon Woods. Olha, este é um programa que eu prevejo que será um dos nossos programas mais populares. Este episódio vai se espalhar por todo lugar. Então você está prestes a ser presenteado. A história de Lamon é simplesmente fascinante. É também reconfortante. Ele compartilha uma tonelada de informações que outras pessoas podem seguir e ele fez tudo isso em um mercado em que muitas pessoas nunca teriam considerado investir. Henry, quais partes do show você acha que os investidores vão tirar mais proveito? Henry: Oh, cara. Acho que há duas partes-chave nas quais os investidores devem prestar atenção. Uma é mais prática e outra é mais mentalidade. Acho que a parte prática é Lamon explicando como ele usa o que ele chama de ou o que é chamado de garantia cruzada para expandir seu portfólio. Ele basicamente descobriu uma maneira de trabalhar com os credores e comprar propriedades alavancando outros ativos que ele tem e sem ter que usar seu próprio dinheiro. Isso, para algumas pessoas, pode ser algo que eles já ouviram falar antes, mas muitas pessoas nunca realmente pensaram em conversar com seus bancos sobre garantia cruzada ou como eles poderiam usar ativos que possuem para comprar mais ativos. E então essa estratégia é fantástica. Acho que você vai aprender muito sobre como fazer isso. A parte mais de mentalidade é adoro como Lamon fala sobre como ele foi até o banco falar sobre períodos de carência, porque acho que isso atrapalha muitos investidores quando eles falam sobre usar uma estratégia que envolve muita alavancagem. As pessoas têm medo dos períodos de carência, acham que isso as impede. Mas Lamon fez algo que acho que muitos investidores precisam fazer mais, pois ele não apenas aceitou algo desse jeito. Ele foi e se reuniu com seu credor para conversar sobre essas coisas. Então, acho, por favor, por favor, escute essas dicas e essas informações porque isso realmente pode ajudar você a expandir seu portfólio. David: Especialmente no mercado de hoje, certo? Não é tão simples quanto decidir investir, economizar dinheiro, escolher seu mercado, comprar uma propriedade, ganhar dinheiro. Agora, muitas pessoas estão tentando fazer a mesma coisa. Você precisa ser capaz de ver ângulos que outras pessoas não veem. Então, o episódio de hoje é adequado para o mercado atual. Antes de trazermos Lamon, a dica rápida de hoje é simples. Lembre-se de que o dinheiro é uma forma de energia e ele vem em diferentes formas. O patrimônio líquido também é uma forma de energia. Lamon compartilha uma estratégia de empréstimo de dinheiro para comprar propriedades sem usá-lo na propriedade que ele está comprando. Chamamos isso de garantia cruzada. Vamos aprender mais sobre isso no programa de hoje, mas você vai pensar em estratégias como essa e outras quando entender que você tem energia ou riqueza armazenada em muitos veículos de investimento diferentes, não apenas o dinheiro em sua carteira agora.
Tudo bem, vamos trazer Lamon. Tudo bem, Lamon, vamos mergulhar no que seu portfólio parece agora. Isso é muito impressionante. Atualmente, você possui 107 propriedades com um aluguel mensal de $70.000. Você tem dois funcionários, além de você e sua esposa Alicia, um gerente de propriedades interno e um gerente de escritório. Observação: essa é realmente uma forma eficaz de estruturar dois funcionários. Eu fico tipo: “Uau, isso parece realmente bom”. E você está arrebentando no mercado imobiliário. Entendi que você e Henry se conhecem, é isso mesmo? Lamon: Sim, senhor, sim, senhor. Sim, eu conheço Henry. Esta é a segunda vez que Henry me deu uma ótima plataforma para falar. Ele me convidou para ir a Arkansas, eu, minha esposa e meus filhinhos, e fomos lá e foi uma bênção conhecer Henry porque ele me convidou. Mas foi uma bênção poder trazer alguns dos meus amigos muito bons comigo e, até hoje, eles falam sobre aquele fim de semana porque não temos esse tipo de fim de semana quando estamos em casa, em um mercado menor. Então é como um grupo limitado de investidores e coisas assim. Então é bom poder fazer algo, mas também poder trazer eles comigo, isso que me deixou feliz também. E depois ter a oportunidade de estar neste podcast ou programa que comecei a ouvir em 2014 um pouco, mas em 2015, realmente intensifiquei e comecei a ouvir, cara. Então, agradeço a Henry por isso e é bom conhecer você e agradeço a você também. David: Obrigado, cara. Henry realmente tem esse efeito nas pessoas. Frequentemente me vejo acordando em um quarto de hotel, lembrando com carinho da última vez que vi o Henry, isso traz… É como conhecer um abraço humano, é isso que é. Forte, masculino, acolhedor, encorajador, tudo o que você precisa. É bom saber que vocês se conhecem. Agora, antes de entrarmos muito em sua história, quero perguntar, como você resumiria sua estratégia imobiliária atual? Lamon: Agora, é rebatizar muitas coisas que fiz no passado. Então eu chamo de modo de sobrevivência. Eu estava trabalhando em um emprego ganhando $26.874,33 e tinha uma esposa e três filhos e estava só me esforçando. Então, agora, minha estratégia mudou. Costumava comprar muitas propriedades no HUD, Section 8. Fazemos muitas Section 8 e muitas opções de locação e coisas assim. Então agora eu só comprei minhas próprias roupas e minhas próprias propriedades e acabei de comprar uma propriedade na semana passada que aluga por $1.400 por mês. Para mim, é um passo na direção certa. Agora, estou comprando propriedades com um ARV mais alto e mais margens no spread de aluguel, quanto às taxas de aluguel e coisas assim. Henry: Então você está dizendo que quando você começou, muitas das propriedades que você estava comprando eram provavelmente mais baratas e não tinham margens tão altas, então você estava conseguindo preços de entrada baixos, mas depois alugando-os e obtendo um pouco de fluxo de caixa, e agora…