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“Espectulação”, Automação do Airbnb e Financiamento de Novas Construções

    O investimento imobiliário “sujeito a” é um erro? Por que é tão difícil encontrar fluxo de caixa? E o que fazer quando você paga demais por um imóvel? Com tantas maneiras de construir riqueza com imóveis, você também precisa estar ciente das armadilhas. Se você não sabe o que está fazendo, pode acabar com um imóvel pelo qual pagou demais, sem fluxo de caixa e bolso vazio. Felizmente, este é o BiggerPockets, então vamos dar a você todas as táticas de que precisa para fazer do seu próximo investimento um sucesso.

    Coloque seus óculos verde-tintados porque David NÃO tem sinal verde para este episódio do Seeing Greene. Devido a essa falta imperdoável, trouxemos outro investidor especialista, Rob Abasolo, para ajudar David a responder algumas das SUAS perguntas sobre investimentos imobiliários. Primeiro, ouvimos de um investidor que obtém bom fluxo de caixa de seu aluguel de curto prazo, mas se pergunta se vale todo o trabalho. Em seguida, um investidor descobre que seu novo imóvel em construção está sendo vendido com um desconto significativo – será que ele pode sair do negócio? Da mesma forma, um investidor em ULA (unidade de moradia acessória) está procurando desenvolver, mas não sabe a melhor maneira de financiar sua nova construção. David também responde a algumas perguntas da seção de comentários sobre por que os investidores pararam de buscar tanto fluxo de caixa. E, finalmente, um corretor de imóveis está preocupado com a quantidade de “especulação” em “sujeito a” no setor atual. Suas preocupações são legítimas? Fique por perto; vamos abordar tudo isso neste episódio!

    David: Este é o show de podcast BiggerPockets Nº 852. E aí pessoal? Aqui é David Green, seu anfitrião do BiggerPockets Podcast, onde fornecemos as informações de que você precisa para começar a construir riqueza a longo prazo por meio de imóveis hoje, em um mercado em constante mudança e ainda mais complexo, estamos aqui para você. Hoje, cobrimos vários tópicos diferentes, incluindo se um aluguel de curto prazo é mais problemático do que você esperava e se você deveria mudar de estratégia. O que fazer quando você fechou a compra de um imóvel em construção, mas pagou demais e o contrato não está a seu favor. Se você deve ir atrás de negócios de sub-2, acordos com passagem de pássaros, ou se há uma maneira diferente de olhar para os investimentos imobiliários como um todo, além dos seus comentários, que você definitivamente vai querer ouvir, porque temos alguns picantes do YouTube que falaremos – Rob: Com certeza. David:… sobre no programa de hoje. Para me ajudar a abordar esses tópicos picantes, eu trouxe o especialista residente em picância, cozinhando como Curry ele mesmo, Rob Abasolo para me acompanhar no episódio de hoje do Seeing Green.

    Rob: Certo. E também vamos entrar no debate filosófico se Cholula é realmente apimentada. Então, você vai querer ficar por perto para descobrir a resposta. Alerta de spoiler, não é. David: Eu comi comida mexicana ontem à noite e eles tinham Tapatio aqui em Maui e eu fiquei tão feliz. Rob: Tapatio, era isso. Quer dizer, Tapatio é delicioso. Eu coloco em tudo. Só não acho que seja tão picante. David: Isso é um pouco de exibição, não é? Isso é como quando as pessoas não querem dizer que estão magras, então elas apenas dizem que estão com frio. Ou quando as pessoas não querem dizer que são ricas, então elas apenas dizem: “Oh, devo tanto em impostos este ano.” Rob está aqui tipo: “Tapatio, você considera isso picante? Meu Deus, eu coloco no meu sorvete.” Rob: Bom, eu sou mexicano, então consigo lidar com pimenta um pouco mais do que provavelmente a pessoa média. David: Com certeza. Você, meu amigo, é mexicano, não um mexicano. E é por isso que te tenho no programa de hoje. Tudo bem, antes de entrarmos na nossa primeira pergunta, e prometo, vocês vão adorar o programa de hoje, é engraçado, é descontraído, e abordamos as coisas que francamente outros podcasts têm medo de abordar. Eu tenho uma dica rápida para você; você está fazendo algo que não ouviu neste podcast antes? Quero ouvir sobre suas dicas e truques que estão funcionando no mercado de hoje e que você não ouve as outras pessoas falando. Candidate-se a ser um convidado no programa em biggerpockets.com/guest e nos informe sobre o que está fazendo e como está funcionando. Tudo bem, vamos para nossa primeira pergunta.

    Emilie: Olá, David. Obrigado por responder à minha pergunta. Me chamo Emilie e sou corretora e investidora no norte do Novo México. Atualmente, possuo um duplex que são dois aluguéis de curto prazo e estou terminando minha primeira reforma nos próximos dois meses. Eu me autorizo a fazer a gestão dos aluguéis de curto prazo porque eles estão em uma área rural que não tem uma empresa de gestão de propriedades. Depois de pagar os limpadores e as despesas, eu ganho cerca de US$ 2.500 por mês. Tenho US$ 80.000 investidos na propriedade e US$ 200.000 de patrimônio. Quando a reforma terminar, depois dos impostos, vou ganhar cerca de US$ 40.000. Então, minha pergunta para você é o que devo fazer com meu portfólio? Gosto da hospitalidade e do lado da gestão dos aluguéis de curto prazo, mas parece que é muito trabalho por US$ 2.500 por mês. Dito isso, meu objetivo final é ter uma renda passiva ou mais passiva do que a venda de casas. Eu moro em uma área muito cara com alta valorização. Então, você venderia o aluguel de curto prazo, pegaria o dinheiro e combinaria com o dinheiro da reforma, e continuaria a reformar na área em que estou com empréstimos de dinheiro duro? Pegaria a quantia total e iria para uma área mais barata e poderia financiar as reformas sozinha? Ou, eu manteria meus aluguéis de curto prazo, pegaria o dinheiro da reforma e tentaria conseguir outro aluguel de curto prazo e continuar a aumentar essa renda passiva para algo mais passiva?
    Muito obrigado e o BiggerPockets mudou minha vida. Eu não estaria aqui fazendo essa pergunta se não fosse por isso. David: Tudo bem, obrigado por isso, Emilie. Vou ver se consigo resumir suas opções aqui. Você pode continuar reformando no mercado em que mora e conhece bem, o que tem a vantagem de ser um mercado que está se valorizando, o que é sempre bom quando se trata de reformar. Você quer um mercado que está aumentando de valor. Você poderia se mudar para um mercado mais barato e não precisaria pegar empréstimos difíceis e poderia reformar lá. O desafio disso seria que você não conhece as coisas tão bem e provavelmente não é um mercado em valorização, o que tornaria a reforma mais difícil. Você também colocaria o mesmo tempo no mercado em que está, mas provavelmente ganharia menos dinheiro. Ou você poderia continuar comprando aluguéis de curto prazo em um mercado que você também conhece e gerencia, mas não gosta disso, porque o dinheiro parece não valer o esforço. Muito trabalho por US$ 2.500 por mês. Eu perdi alguma coisa aí, Rob? Rob: Não, acho que isso resume bem. David: Tudo bem, existem alguns princípios bons para abordarmos. E vejo um tema aqui. E o tema que percebo em você, Emilie, é que você está tendo sucesso com as estratégias. Você está em um mercado que conhece, mas não está obtendo retornos massivos com isso. E eu gosto que você esteja trazendo essa pergunta, porque nos permite expandir nisso. Quando você gerencia um aluguel de curto prazo pelo qual pagou US$ 150.000 e ganha US$ 1.200 por mês, é mais ou menos o mesmo trabalho ou similar ao de uma propriedade de um milhão de dólares que pode ganhar US$ 5.000 por mês ou US$ 7.000 por mês se você conseguir fazê-la funcionar. Costumamos falar apenas sobre o retorno sobre o investimento (ROI) levando em consideração apenas o dinheiro que foi investido no negócio, não levando em consideração o tempo, o esforço, ou o risco, e isso é porque é muito difícil quantificar essas coisas em uma planilha. E todo mundo ama planilhas, nos faz sentir seguros. Então você só coloca os números na sua análise que podem ser quantificados, que estão relacionados financeiramente, mas a vida é mais do que isso. Há muito mais nisso. Rob, você é um pouco conhecedor de aluguéis de curto prazo. Você…