Neste artigo, a comunidade do BiggerPockets está obcecada com a ideia de conseguir um “ótimo negócio”. Minha tese é simples: Não. Eu argumentaria que conseguir um ótimo negócio tem essencialmente pouco impacto (ou seja, menos de 5%) no contexto de um horizonte de investimento de longo prazo para um investidor típico que está construindo uma carteira pequena (com menos de algumas dezenas de unidades) ao longo de anos e décadas. Eu acredito que, com exceção de negócios extremamente raros e provavelmente irreais, a diferença que um investidor paga em relação ao valor de mercado de uma propriedade provavelmente representará menos de 5% do retorno total em um período de 10 anos. Em um período de 30 anos, essa diferença no preço de compra representará menos de 1% do perfil de retorno. Novamente, isso é válido para a maioria dos cenários. Como de costume, tento pensar em probabilidades, então afirmo que estou 80% convencido do ponto que estou prestes a articular. Espero receber feedback e/ou fortes oposições nos comentários e aguardo seus pensamentos se você tirar um tempo para ler e compartilhar suas opiniões.
Exemplo ilustrativo: Minha primeira casa geminada. Em 2014, comprei uma casa geminada. A casa foi comprada por $240.000 e cada lado era alugado por $1.100 por mês. Eu me mudei para um dos lados com um colega de quarto, que é um amigo e agora parceiro de negócios. O outro lado era alugado por $1.150 ($1.100 para os inquilinos e $50 para os dois gatos deles). A hipoteca era de $1.550 e o colega de quarto pagava $550, enquanto eu pagava $550. A propriedade foi uma boa opção de moradia e tem sido um excelente aluguel – eu a possuo nos últimos nove anos. Ela faz parte da minha carteira em Denver que possuo com esse parceiro atualmente. Essa propriedade foi um negócio razoável. Havia muitas (ou pelo menos várias/algumas) propriedades como essa disponíveis em 2014. Era bom, mas não algo extraordinário. Em outras palavras, foi um “negócio que funcionou” em vez de um “ótimo negócio”. A casa gerava um pouco de caixa nos primeiros anos, mas não o suficiente para podermos tirar renda de forma confiável. Além disso, grande parte desse fluxo de caixa foi anulado com despesas periódicas, vacâncias e experiências com maus inquilinos e um gerente de propriedade desastroso. Apesar dos meus erros operacionais, da alta alavancagem da propriedade (usando um empréstimo da FHA com entrada de 5% para comprar a propriedade com um alto pagamento de seguro hipotecário), e do fato de o negócio ter sido apenas razoável, essa propriedade gerou centenas de milhares de dólares em patrimônio líquido. Atualmente, a propriedade vale mais de $450.000. Cada lado é alugado por mais de $1.600. Dezenas de milhares de dólares foram repassados como pagamentos do principal à medida que a dívida foi amortizada. A propriedade praticamente não gerou renda tributável. Ela foi refinanciada em 2020, gerando mais de $75.000 em dinheiro com uma taxa de juros de menos de 4,5% em uma hipoteca de 30 anos. Nos próximos 15 a 20 anos, não há motivos para não esperar que o valor duplique (ou até mais) à medida que vários cem milhares de dólares em dívida forem amortizados. Acredito que seja razoável que essa propriedade gere cerca de $1 milhão ou mais em patrimônio líquido ao longo de 30 anos. Isso significa que o negócio inicial que fiz com essa propriedade teve praticamente nenhum impacto em minha riqueza.
Como vejo, existem várias decisões importantes que os investidores imobiliários tomam: o que/onde/quando comprar e por quanto tempo manter a propriedade, como operar a propriedade e quanto pagar pela propriedade – o negócio. E de todos esses fatores, o preço de compra é o menos importante. A decisão de comprar a propriedade, garantir que ela seja minimamente lucrativa e simplesmente mantê-la, deixando-a se amortizar lentamente ao longo dessa última década, foi a decisão de centenas de milhares de dólares (e ao longo de 30 anos, pode chegar a mais de $1 milhão). O grande aumento nos valores dos imóveis e dos aluguéis nos últimos 10 anos foi, obviamente, o principal fator para impulsionar a criação desse valor. E esse é exatamente o ponto – é assim que a grande maioria das riquezas imobiliárias são criadas para a maioria dos investidores imobiliários. Um “impacto de dezenas de milhares de dólares” veio das decisões operacionais e das habilidades (ou falta delas) que apliquei nesse investimento. Provavelmente, estou no pior extremo disso, sinceramente, devido a problemas que criei por conta própria e à falta de experiência. Isso inclui: grandes reformas devido à falha em fazer uma manutenção preventiva melhor, não gerenciar pessoalmente as reformas e contratar um gerente de propriedade que roubou os depósitos de segurança e pelo menos um mês de aluguel. Mas se eu tivesse sido mais profissional, sistemático, habilidoso e diligente, provavelmente teria gerado entre $30.000 e $50.000 a mais de renda nos últimos nove anos. Espero estar do lado mais vantajoso em termos operacionais nos próximos 10 anos. A decisão final de compra da propriedade foi uma decisão de vários milhares de dólares. Eu modelei isso usando a calculadora imobiliária do BP. E os resultados falam por si mesmos. Se eu tivesse pago $220.000 em vez de $240.000, eu estaria 5% mais rico hoje. Se eu tivesse pago excessivamente, talvez $275.000, eu estaria apenas 5% mais pobre hoje. Provavelmente, habilidades superiores de negociação e solução de problemas teriam gerado alguns milhares de dólares de valor no lado da compra, não uma diferença de dezenas de milhares de dólares. Literalmente, 95% dos meus retornos vieram da valorização, fluxo de caixa e amortização. Essencialmente, nada veio do negócio que fiz ou deixei de fazer. Essa afirmação seria verdadeira mesmo se eu assumisse que o valor do imóvel não teve nenhuma valorização ao longo do período de posse. Apenas a magnitude do impacto no preço de compra mudaria. Eu honestamente poderia ter comprado qualquer uma das várias opções de negócio naquela época e teria tido um resultado muito semelhante. Não houve habilidade envolvida nessa aquisição específica, e mesmo que eu tivesse demonstrado uma quantidade incomum de habilidade, o impacto potencial na minha posição atual seria insignificante.
Cuidado: Isso foi um “negócio que funcionou”. Há uma diferença entre um “ótimo negócio” e um “negócio que funciona”. Um negócio que funciona é uma propriedade que atinge os objetivos do investidor. Por exemplo, uma pequena casa unifamiliar aqui em Denver pode valer $500.000. Um comprador que a adquire por $450.000 pode estar fazendo um ótimo negócio. Mas com uma relação dívida/patrimônio de 60/40 com as taxas de juros atuais, essa propriedade ainda pode ter um fluxo de caixa negativo. Pode ser um ótimo negócio, mas não um negócio que funciona para um investidor de longo prazo. Da mesma forma, encontrei um prédio de três unidades perto de Colorado Springs que foi vendido em junho de 2023 por $685.000 e tinha aluguéis brutos mensais de $5.700 no momento da venda. Se eu tivesse comprado com uma relação dívida/patrimônio de 60/40, com $285.000 de entrada, usando um empréstimo de $400.000 a uma taxa de juros de 7,2% (parcela principal e de juros de $2.715, mais impostos e seguros), é bem provável que essa propriedade gere um fluxo de caixa aceitável (depende, é claro, de considerações de capex e de uma série de outros fatores). Assumindo que não haja problemas nesse negócio, esse é um negócio que funcionaria, independentemente se eu tivesse feito um ótimo negócio e comprado por $650.000 ou se tivesse pago a mais, $700.000. A casa unifamiliar comprada com desconto é um ótimo negócio. O prédio de três unidades seria um