Neste artigo, não há dúvidas de que as taxas de ocupação estão diminuindo para as propriedades do Airbnb em meio a um aumento na oferta, mas se estamos entrando em um apocalipse do Airbnb ou apenas vendo um mercado aquecido se moderar, depende de quem você pergunta. Nick Gerli, CEO da Reventure Consulting, iniciou um debate viral sobre o futuro da receita do Airbnb quando twittou um gráfico baseado em dados da empresa de análise de aluguel de curto prazo Alltherooms, que mostrava uma queda de até 47,6% na receita média por lista em algumas cidades. Gerli sugeriu que a tendência afetaria o mercado imobiliário, induzindo uma “onda de vendas forçadas pelos proprietários do Airbnb” nas cidades afetadas. Mas os dados da AirDNA, uma empresa concorrente de análise de aluguel de curto prazo, contam uma história diferente. Por exemplo, a empresa relatou que a variação anual na receita média de três meses para Sevierville, Tennessee, foi de -9,4%, em comparação com os -47,6% apoiados pelos dados da Alltherooms. Os dados da AirDNA revelaram que a maior queda na receita das cidades no gráfico de Gerli foi em Nova Orleans, com uma queda de -14,9%, ainda muito distante da queda de -37,1% na receita mostrada pelos dados da Alltherooms. Para fornecer algum contexto, pedimos à empresa de gerenciamento de propriedades para aluguel, Evolve, para analisar seus dados internos. “Embora seja difícil conseguir uma comparação exata dos dados entre as três fontes com entradas variadas e cálculos ligeiramente diferentes, a análise da Evolve corresponde mais de perto aos dados da AirDNA”, diz Eric Schueller, vice-presidente executivo de receita da Evolve. “Vemos essas mudanças na receita como uma normalização do mercado após os picos em 2021 e 2022. Isso não é um colapso do mercado – 2023 ainda trará a maior quantidade de noites reservadas, e investir em um aluguel de curto prazo ainda é uma opção sólida a longo prazo para os proprietários”. Cidades como Denver viram a receita de impostos de aluguéis de curto prazo atingir o pico em 2022 à medida que o turismo se recuperava, mas também houve um aumento de 21% no número de licenças de aluguel de curto prazo na cidade até fevereiro de 2023. Os dados da Airbnb e da Evolve pintam uma imagem semelhante – a demanda por imóveis para aluguel está crescendo, e o Airbnb teve seu primeiro trimestre mais lucrativo registrado, mas a oferta de aluguéis disponíveis também aumentou 18% em comparação com o primeiro trimestre de 2022. Novos investidores adotaram a estratégia de aluguel de curto prazo durante a alta demanda, e a concorrência aumentada está pressionando as taxas diárias médias. “Em todo o país, tanto a oferta quanto a demanda no mercado de aluguel de curto prazo estão crescendo, e a demanda continua atingindo níveis recordes”, diz Schueller. “No entanto, o crescimento da oferta de mercado está acontecendo em um ritmo mais rápido do que o crescimento da demanda, o que está fazendo com que a receita total por propriedade diminua ano após ano”. No entanto, embora a estratégia de aluguel de curto prazo possa não estar gerando os mesmos lucros máximos para os anfitriões do Airbnb em 2023 como nos anos anteriores, isso não significa que as propriedades de férias não sejam lucrativas. Os dados da AirDNA ainda mostram taxas de ocupação muito acima dos níveis de 2019 e 2020. Mas o sucesso para os proprietários de propriedades de aluguel de curto prazo depende do mercado e da própria propriedade. Em algumas cidades, há muita concorrência para esperar que qualquer propriedade de aluguel de curto prazo floresça, mas uma propriedade impressionante ainda pode alcançar altas taxas de ocupação e receitas. Em outras cidades, pode haver demanda suficiente para sustentar novos aluguéis. “Vimos um aumento na receita ano a ano em mercados como Mammoth Lakes, Califórnia, e Baltimore”, diz Schueller. A AirDNA listou Fairbanks, Alasca, como a principal cidade para investidores do Airbnb em 2023, onde as taxas de ocupação chegam a 65% e as propriedades geram em média US$ 49.000 anualmente em receita. A cidade obteve alta pontuação em demanda de aluguel, uma métrica baseada nas taxas de ocupação combinadas e no crescimento de listagens reservadas. Outras cidades da lista incluem Evansville, Indiana, e Rockford, Illinois. Uma onda de novas leis para aluguéis de curto prazo em destinos turísticos populares também acabou com o potencial de investimentos em aluguéis de curto prazo em algumas dessas áreas, embora a maioria das cidades não tenha limitado os aluguéis por mais de 30 dias, o que significa que a estratégia de aluguel de médio prazo ainda é viável. Também está se tornando mais popular – houve mais de um aumento de 30% nas estadias prolongadas no Airbnb desde 2019. Profissionais que viajam a trabalho e nômades digitais estão usando a plataforma para reservar aluguéis por um mês ou mais. Como a diminuição das receitas afetará os investidores? Embora os dados de várias fontes sejam diferentes, o sentimento de especialistas da AirDNA, Airbnb e Evolve é consistente: o mercado está se normalizando em vez de colapsar. Os anfitriões ainda têm a oportunidade de ganhar mais dinheiro agora do que em 2019, antes do boom na demanda por aluguéis de férias. É possível que o crescimento da oferta desacelere à medida que os anfitriões nas redes sociais emitem avisos sobre a #Airbnbust, potencialmente desencorajando os novos investidores a entrar no mercado. Em algumas das cidades mais afetadas, os investidores que compraram propriedades quando as taxas de juros hipotecários estavam elevadas podem optar por vender devido às baixas taxas de ocupação e margens de lucro reduzidas, o que afetaria a oferta de casas de férias. Se o crescimento da oferta diminuir, é possível que as receitas em queda se estabilizem acima dos níveis de 2019, em vez de diminuir indefinidamente. A Airbnb prevê uma desaceleração no crescimento das reservas e uma diminuição nas tarifas diárias médias no segundo trimestre, em comparação com o ano passado, durante a loucura das locações de férias pós-pandemia. A AirDNA ainda prevê crescimento da demanda e aumento nas tarifas diárias médias pelo restante de 2023, mas a receita por aluguel disponível deve diminuir. Se você está pensando em entrar no mercado de aluguéis de curto prazo, deve estar muito consciente dos dados disponíveis para o seu mercado e sempre ter um plano alternativo. Existem várias plataformas de análise pagas que podem ajudá-lo a estimar o potencial de receita para os mercados de seu interesse, e a Evolve também pode oferecer orientação para possíveis investidores em propriedades para aluguel. Com mais concorrência, você precisará escolher a propriedade e o mercado ideais, portanto, obtenha informações locais sobre as comodidades preferidas e o número de quartos. Pesquise outras propriedades na área e garanta que a sua se destaque. E, caso precise mudar de estratégia para permanecer lucrativo, calcule a receita esperada para a propriedade em um cenário de aluguel de médio ou longo prazo. Schueller também tem alguns conselhos para proprietários existentes de imóveis para aluguel de férias que estão sentindo a dor da queda nas receitas, incluindo: Estabeleça tarifas competitivas: “Aproveitar tarifas competitivas adaptadas ao mercado atual é uma das melhores maneiras para os proprietários garantirem reservas mais difíceis”, diz Schueller. “Dependendo da atividade da região, isso pode significar que as tarifas devem ser definidas de maneira diferente do mês passado, do ano passado ou até de anos anteriores”. Observe que os anúncios com os preços mais baixos têm as maiores taxas de ocupação, de acordo com a Airbnb. Faça reservas de última hora: Schueller observa que mais viajantes estão reservando aluguéis de última hora durante as férias de primavera. “Os proprietários também devem usar as tendências de reserva para saber quando reduzir as tarifas para despertar interesse dos reservadores de última hora e evitar que a propriedade fique vazia”, diz ele. Estabeleça uma política de cancelamento flexível: Um estudo da Vrbo revelou que 77% dos via