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Estou cansado. Na verdade, estou há anos. Em todos os lugares que eu me viro, leio e ouço de investidores obcecados por retorno sobre o investimento (ROI). Ou pior, eles falam sobre a taxa interna de retorno (IRR), que menos de um em cem investidores realmente entendem.
É isso que leva alguns a estratégias especulativas inteligentemente disfarçadas como investimentos. Nunca vimos essas estratégias construirem riqueza sustentável com sucesso. Mais frequentemente do que não, essas estratégias especulativas perdem dinheiro.
Especulação x Investimento
Desde que comecei a escrever para o BiggerPockets, meu objetivo tem sido educar os investidores sobre a diferença entre investir e especular. Com isso em mente, aqui está uma olhada na diferença:
Investir: Quando seu principal é geralmente protegido, e você tem a chance de obter lucro.
Especular: Quando seu principal não está protegido de forma alguma, e você tem a chance de obter lucro.
Em resumo, especular em alto risco é emocionante, enquanto investir em baixo risco é relativamente entediante.
Livros são escritos sobre especulação. Também são feitos filmes. Por que? Porque essas histórias “um-em-um-milhão” são emocionantes. Apesar do alto risco e baixas probabilidades, a maioria de nós sonha em ser a exceção: “Talvez funcione para mim. Talvez eu seja o único!”
Pare de acreditar nessas mentiras de Hollywood. O caminho para a verdadeira riqueza é chato e muito menos dramático do que os contos de fadas.
Falando em verdadeira riqueza, você já considerou o que é? Não é definido por um Rolex, um carro esportivo exótico ou uma mansão na colina.
Riqueza Verdadeira = Possuir Ativos que Produzem Fluxo de Caixa Confiável
A verdade é que você não obterá riqueza verdadeira ao ficar obcecado com IRRs e buscar os maiores retornos imobiliários assim como não obterá lucro ao verificar os preços das ações individualmente a cada hora.
Se você apenas quer um alto retorno, compre um bilhete de loteria. Bilhetes de loteria oferecem os retornos mais altos do planeta. Mas esta não é uma estratégia de investimento viável – pergunte a qualquer viciado em jogos quebrado.
Se você quer investimentos confiáveis, concentre-se em retornos ajustados ao risco.
Retornos Ajustados ao Risco
Aqui está a definição, de acordo com o Investopedia:
“Um retorno ajustado ao risco é um cálculo do lucro ou lucro potencial de um investimento que considera o grau de risco que deve ser aceito para alcançá-lo. O risco é medido em comparação ao de um investimento virtualmente sem risco – geralmente Tesouros dos EUA.”
Há várias metodologias usadas para calcular retornos ajustados ao risco para ações, imóveis e outros ativos. Infelizmente, não acredito que nenhum deles meça adequadamente o risco para a maioria dos investidores, especialmente para investidores imobiliários.
Eu costumava achar que o Índice de Sharpe resolve isso, mas Warren Buffett e Stephen Marks me convenceram de que sua medição (desvio padrão) era um marcador pobre para o risco.
Em vez de teorizar sobre matemática e estatísticas, encorajo os investidores imobiliários a considerar cuidadosamente a probabilidade de este investimento ser bem-sucedido ou fracassar. Utilize esse fator de risco em sua avaliação e comparação de oportunidades de investimento.
Esses são alguns dos muitos fatores que você pode querer considerar ao avaliar o risco:
A experiência e a equipe do operador.
Comprometimento financeiro do operador para este investimento.
A dívida (alavancagem, prazo, risco de taxa de juros e muito mais).
Estratégia operacional e/ou de valorização do operador e potencial de execução.
A localização (existem algumas dezenas de fatores, incluindo migração populacional, criminalidade e muito mais).
Modelo de elaboração de propostas (projeções de receita e despesas, aumentos de impostos e seguros, e dezenas de outros fatores).
Fatores macroeconômicos e microeconômicos que podem impactar o desempenho do ativo.
Diversificação do risco (isso pode significar muitas coisas diferentes, dependendo do acordo).
Tanto mais.
Observe que descobrir e avaliar esses fatores é uma questão de uma devida diligência minuciosa. Você tem o conhecimento, as ferramentas, a experiência e o tempo para chegar ao fundo dessas questões e mais cem?
É uma questão de ter a coragem de não se apegar emocionalmente ao investimento durante o processo de avaliação. O envolvimento emocional faz com que os investidores desenvolvam preconceitos insalubres que distorcem seu pensamento e decisões. O viés de confirmação tentará o investidor a procurar e dar grande peso às evidências que sustentam seu desejo e ignorar as evidências contrárias.
Você vai querer comparar o retorno projetado resultante ao risco ajustado a outros investimentos potenciais disponíveis. Muitos investidores comparam suas oportunidades com a taxa “livre de risco” gerada pelos Tesouros dos EUA.
Na época deste texto, essa taxa é mais atraente do que tem sido por muitos anos. Baixa ou alta, o retorno oferecido pelos Tesouros não impediu que Warren Buffett estacionasse mais de US$ 100 bilhões em dinheiro nesses instrumentos por mais de cinco anos e contando.
WWBD? (O que Buffett faria?) Uma Aplicação de Retorno Ajustado ao Risco
Nas semanas mais sombrias da crise financeira de 2008, Warren Buffett investiu US$ 5 bilhões no Goldman Sachs, uma vez que o preço das ações estava se dirigindo para zero.
Mas ele não investiu em patrimônio comum ou dívida. Ele investiu em patrimônio preferencial – e criou muita riqueza tanto para si quanto para seus investidores.
Na linha do Buffett, temos discutido investimentos em patrimônio preferencial para ativos imobiliários comerciais para criar retornos teoricamente mais altos ajustados ao risco para os investidores.
Pode não ser 2008, mas achamos que a tempestade econômica atual justifica um pensamento semelhante fora da caixa. E acredito que o patrimônio preferencial proporciona aos investidores uma posição teoricamente mais segura na estrutura de capital, com fluxo de caixa contratual e valorização, em momentos como este.
Uma posição mais protegida na estrutura de capital, retornos contratuais desde o primeiro dia, controles de gerenciamento, direitos de venda forçada, garantias pessoais, gestão de caixa e reservas são alguns dos fatores que potencialmente reduzem o risco para muitos investimentos em patrimônio preferencial. Esta é a forma como nossa equipe está aplicando ajustes de risco à nossa carteira no ambiente atual.
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*Todos os investimentos estão sujeitos a riscos, incluindo a perda de todo o principal investido. O desempenho passado não garante retornos futuros, e os objetivos de investimento da WREIF podem não ser alcançados. Os investidores devem considerar cuidadosamente os objetivos de investimento, riscos, custos e despesas antes de investir. Para um prospecto ou um resumo do prospecto com esta e outras informações sobre o Fundo, ligue para (800) 844-2188 ou visite o site do Fundo, wellingscapital.com. Leia o prospecto atentamente antes de investir.
Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.