Neste artigo.
Fannie Mae baixou sua exigência de pagamento adiantado para empréstimos de propriedades multifamiliares ocupadas pelo proprietário, efetivo em 18 de novembro.
A mudança foi recebida como uma inovação para investidores imobiliários – e futuros proprietários – pois torna significativamente mais fácil comprar uma propriedade de investimento com menos dinheiro. A decisão veio em um momento oportuno, dadas as altas taxas de juros atuais que têm impactado duramente a acessibilidade imobiliária.
Os mutuários agora precisarão apenas de 5% do valor total da propriedade multifamiliar como pagamento adiantado, em oposição aos 15% a 25% exigidos antes da mudança na política. A mudança afeta empréstimos em casas geminadas, triplexes e quadriplexes.
Quais são os requisitos para o novo programa de empréstimos de casas multifamiliares.
O requisito mais importante a ser observado é que este é um programa de empréstimo baseado na ocupação do proprietário. Isso significa que o mutuário precisará viver na propriedade e agir como um senhorio residente.
O grande benefício desse requisito é que a renda futura do aluguel pode ser usada para se qualificar para um empréstimo hipotecário. Embora os futuros pagamentos de aluguel por si só não o qualifiquem – você também precisa atender aos requisitos de renda atuais e estar pagando aluguel onde você mora atualmente – eles podem contar até o requisito de renda total para o empréstimo.
Ainda melhor, a Fannie Mae removeu o requisito de teste de auto-suficiência da FHA para empréstimos de propriedades de 3 a 4 unidades. O teste de auto-suficiência da FHA exige que 75% da renda de aluguel de propriedades de 3 a 4 unidades seja superior ao valor mensal do pagamento hipotecário. Sob a nova regra, as propriedades de 3 a 4 unidades não precisarão atender a esse limite. A remoção do requisito facilitará a obtenção de pré-aprovação para uma hipoteca em uma casa multifamiliar.
O limite dos empréstimos de 2 a 4 unidades sob o programa foi estabelecido em $ 1.396.800, o que expande significativamente o pool de propriedades disponíveis para investidores para incluir casas mais caras e luxuosas. Isso é obviamente significativo para investidores iniciantes em áreas mais caras, onde anteriormente teriam sido excluídos do mercado de unidades multifamiliares.
Empréstimos HomeReady para mutuários de baixa renda e empréstimos de Renovação HomeStyle também se qualificam sob a mudança de política, o que é uma ótima notícia para investidores imobiliários interessados em reformar casas ou no método BRRRR.
Com o empréstimo HomeStyle Renovação, o valor total do empréstimo considera os custos das reformas propostas. As opções HomeReady e HomeStyle excluem refinanciamentos de alto LTV e habitação fabricada. Os investidores reformadores terão novamente que se lembrar do requisito de ocupação do proprietário.
Os mutuários em potencial também precisam estar cientes de que os empréstimos de alto saldo e os empréstimos sob redação manual estão excluídos da mudança de política.
Benefícios do programa.
A nova implementação do programa foi elogiada como progressiva e oportuna por profissionais de hipoteca. Ao falar com a National Mortgage Professional, Donielle Geiser, chefe de operações da Thrive Mortgage, chamou a exigência de pagamento adiantado reduzida de uma “oportunidade de ouro” para futuros proprietários e investidores iniciantes “que buscam se envolver de maneira inteligente não apenas para construir patrimônio, mas também para adicionar uma receita adicional. Uma das maneiras mais seguras de construir riqueza ao longo do tempo é compensar um passivo com um ativo produtor de renda.”
Tornar-se proprietário-locador também reduz parte dos encargos administrativos para os quais um investidor de primeira viagem pode não estar preparado. Uma valiosa experiência de gerenciamento de propriedades e inquilinos já está integrada a este programa devido ao requisito de ocupação do proprietário.
A possível desvantagem, é claro, é que você, o investidor, precisará viver ao lado de seus inquilinos em uma unidade multifamiliar, o que não irá atrair a todos. O requisito de ocupação do proprietário também significa que o mutuário principal precisará se mudar para a propriedade no prazo de 60 dias após a conclusão da compra e morar na propriedade por pelo menos um ano.
Você também precisará levar em consideração as despesas inevitáveis de manutenção da propriedade em seu orçamento, o que significa que a renda de aluguel que você recebe pode acabar cobrindo menos de sua própria hipoteca do que você gostaria.
Ainda assim, as responsabilidades adicionais e os sacrifícios potenciais de privacidade valerão a pena para muitos que sonham com investimento imobiliário, mas têm faltado o dinheiro necessário para entrar no mercado de investimentos imobiliários.
Quando posso solicitar o novo empréstimo da Fannie Mae?
Você pode se inscrever agora. O software hipotecário da Fannie Mae foi atualizado para refletir a mudança de política, e agora pode receber pedidos de empréstimos multifamiliares com 5% de pagamento adiantado. Alguns detalhes relevantes serão ajustados até o final de novembro – por exemplo, as empresas de seguros hipotecários privados ainda não lançaram suas taxas para as hipotecas de 5% – mas você pode reunir toda a documentação necessária e começar o processo de inscrição agora.
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Nota da BiggerPockets: estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões da BiggerPockets.