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Ganhar $10 mil por mês aos 25 anos comprando imóveis de $100 mil.

    Soli Cayetano ganha mais de $10K por mês em renda passiva aos vinte e cinco anos, comprando propriedades para aluguel que a maioria dos investidores evita ativamente. Essas propriedades geralmente estão em mercados negligenciados que não são tão atraentes quanto San Diego, Miami, Austin ou Seattle, mas ela ganha tanto, se não mais, dinheiro com elas. As casas que Soli compra geralmente custam menos de $100K, o que significa que quase qualquer investidor que esteja lendo isso poderia chegar perto de comprar uma.

    Em três anos, Soli transformou $50K em um portfólio imobiliário de $5M, renda passiva suficiente para sustentá-la pelo resto da vida, e uma sequência online que constantemente encontra e financia negócios para ela. Ela começou a construir seu portfólio imobiliário logo depois da faculdade, quando os bloqueios tiraram sua chance de obter qualquer renda ativa. Depois de ler o livro “Investimento Imobiliário à Distância” de David Greene e ouvir o podcast “Real Estate Rookie”, Soli reuniu cada dólar que tinha e comprou um imóvel para aluguel no meio-oeste que precisava de uma grande reforma.

    Agora, alguns anos depois, ela e seus parceiros possuem dezenas de imóveis para aluguel em vários mercados. Como resultado, Soli foi capaz de sair do emprego, focar totalmente no mercado imobiliário e alcançar a liberdade de tempo definitiva. Mas será que o modelo de priorizar fluxo de caixa vai dar certo no longo prazo? David debate com Soli neste episódio sobre se esses mercados “baratos” são um erro para investir.

    David: Este é o Podcast BiggerPockets, episódio 815. Soli: As casas que compramos são principalmente de $100.000 ou menos. Comecei a investir em 2020. As taxas de juros eram cerca de 3,5%, e os compradores inundaram o mercado. Hoje em dia, com taxas de juros de sete, oito por cento, acho que muitas pessoas disseram a si mesmas que os negócios simplesmente não funcionam. Por causa disso, fomos capazes de fazer ofertas muito mais agressivas, com menos compradores no mercado, mais negócios para nós.

    David: O que está acontecendo com todos? Aqui é o David Greene, seu anfitrião do Podcast BiggerPockets, falando diretamente de Downtown LA, nos estúdios da Spotify, onde estou acompanhado de Rob Abasolo e Soli Cayetano, para fazer um podcast imobiliário. Se você não sabe, somos o maior, o melhor e o mais ousado podcast imobiliário do planeta, e hoje estou acompanhado por alguns investidores imobiliários talentosos. Hoje vamos entrevistar a Soli e entender como ela construiu um portfólio de propriedades em todo o país, usando técnicas de investimento à distância e começando com propriedades de preço mais baixo, o que facilitou a escalabilidade. Rob, nos dê a dica rápida de hoje. Rob: A dica rápida de hoje é encontrar uma maneira de se manter responsável. Se você quer entrar no mercado imobiliário, documente sua jornada. Existem muitas maneiras de fazer isso, mas na história de hoje, falamos sobre como documentar no Instagram e compartilhar com o mundo faz com que você realmente precise se comprometer, caso contrário, as pessoas vão lhe fazer perguntas e você terá que admitir que nunca fez o que disse que iria fazer. Então vá lá, comece uma conta no Instagram, documente sua jornada e deixe as pessoas acompanharem, isso lhe manterá no caminho certo. David: Eu gosto de como o Rob está sob pressão por causa do tempo, porque ele cometeu um erro na dica rápida, mas ele simplesmente continuou. Rob: Continuo indo, cara. David: Pela primeira vez, ele acertou de uma vez, pessoal, deixe um comentário no YouTube dizendo o quanto você está orgulhoso dele por não precisar ser perfeito. E já que você foi tão bem na dica rápida, Rob, vou lhe dar outra. O que as pessoas podem prestar atenção e que será útil para elas em suas carreiras? Rob: Acho que uma boa dica é começar pequeno. Você não precisa ir lá e comprar casas mega caras e impressionantes. Você pode comprar uma casa mais acessível, ganhar experiência e depois ir aumentando gradualmente, para que você não precise necessariamente fazer uma compra grande e assustadora. Acho que fazer uma compra exige confiança, coragem, e não significa que precisa custar $1 milhão. Pode ser uma casa de $100.000. David: Muito obrigado. Iremos para o episódio em breve, mas antes, garanta que você ouça até o final, porque você não vai querer perder a batalha sangrenta entre Soli e eu, enquanto debatemos de forma brutal, com Rob como árbitro. Realmente, de uma maneira terrível, você deveria ter parado a luta várias vezes. Você deixou a situação sair de controle. Rob: Ela te destruiu, é por isso. David: Exatamente, ouça até o final para ver como foi. Vamos começar. Nosso convidado de hoje, Soli Cayetano, está investindo há três anos. Ela possui 40 unidades em Ohio, Geórgia e Carolina do Sul. Sua estratégia inclui BRRRRing, flipagem e habitação acessível. Rob: Curiosidade, Soli, ouvi dizer que você vai escrever o prefácio do livro do David Greene, se ele lançar uma atualização do “Investimento Imobiliário à Distância”, é verdade? Soli: Vai ter uma atualização em breve? David: Em algum momento, irei atualizá-lo. Foi o primeiro livro que escrevi, então tenho certeza de que poderia ser escrito de uma maneira muito melhor. Soli: A história é que eu comecei a taggear o David em muitas postagens e ele se irritou e finalmente disse: “Você pode escrever o prefácio”, e tenho uma mensagem direta para provar isso. David: Posso confirmar, a Soli adora taggear. Ela gosta de tag, é boa nisso. Rob: Vamos mostrar nos comentários do episódio a captura de tela, que é um acordo legal, David. Soli: É um acordo juridicamente válido. Rob: Não sei se você sabe disso. David: Todo homem adora isso, a ideia de ter sua captura de tela compartilhada para todos verem. Isso é muito popular. Rob: Bem, antes de entrarmos na sua história, você pode nos dizer em poucos pontos rápidos o que está funcionando para você no mercado atual? Soli: Então, eu invisto principalmente em Augusta, Geórgia, que é um mercado mais acessível. Fica a cerca de duas horas de Atlanta. Eu também tenho propriedades em Cincinnati e Aiken, Carolina do Sul, que fica perto de Augusta. As casas que temos comprado custam principalmente $100.000 ou menos, então é um mercado muito acessível. A questão é que com as altas taxas de juros atuais, muitas pessoas estão esperando para entrar no mercado. Comecei a investir em 2020, quando as taxas estavam em cerca de 3,5%, e os compradores inundaram o mercado. Foi super competitivo, quase impossível ganhar uma oferta sem dinheiro. E agora, com taxas de juros de sete, oito por cento, acho que muitas pessoas decidiram que os negócios simplesmente não funcionam, e por isso elas não vão nem tentar. Então, por causa disso, pudemos fazer ofertas muito mais agressivas, com menos compradores no mercado, mais negócios para nós. Rob: E você sente que os negócios estão funcionando nos pontos de preço em que você está comprando atualmente, mais do que em propriedades mais caras e premium? Soli: Eu acho que sim. Acredito que as taxas de juros afetam proporcionalmente menos os mercados mais baratos em comparação aos mercados mais caros, em termos de valor do pagamento do empréstimo hipotecário. Em um empréstimo de $60.000, um aumento nas taxas de juros de 3% para 7% talvez aumente o pagamento em cerca de $100. Mas na região da Baía de São Francisco, se você tem uma casa de $1 milhão e a taxa de juros sobe de 3% para 7%… Rob: É significativo. Soli: … Isso seriam, provavelmente, milhares de dólares. Rob: Então, isso parece ser mais um jogo de fluxo de caixa em mercados de nível inferior, onde as taxas de juros não afetam tanto, em comparação com a valorização, ou você ainda está buscando a valorização em alguns desses mercados também? Soli: Acho que podemos discutir sobre isso, David, sobre fluxo de caixa versus valorização um pouco, mas…