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GDI está mostrando uma economia fraca – Estamos medindo as coisas corretamente?

    Neste artigo

    Houve muitos tópicos interessantes na área econômica ultimamente. As maiores histórias têm cercado tentativas de prever o que o Federal Reserve fará em 2024.

    Pelo que posso perceber, muitos economistas e investidores estão um tanto otimistas em relação à habitação no próximo ano, com a maioria sugerindo que se o Fed diminuir as taxas de juros, a subsequente queda nas taxas de hipoteca sustentará o mercado imobiliário e criará um novo frenesi de atividade.

    Estou um pouco mais pessimista em relação à habitação no próximo ano. Concordo que taxas mais baixas resultarão em mais atividade de vendas no mercado, mas não tenho certeza de que será na mesma medida que alguns sugerem. Por exemplo, Barbara Corcoran diz que os preços das casas “vão disparar” se as taxas de hipoteca caírem 2%, chegando a afirmar que os preços das casas poderiam aumentar em 20% e reviveremos o mercado pandêmico tudo de novo. Isso poderia acontecer em alguns mercados? Talvez. Mas o mercado nacional não chegará nem perto disso.

    Existem muitas razões para isso, mas começa com o que estamos usando para medir a economia.

    A economia é tão forte quanto nos é dito que é?

    De acordo com as últimas estatísticas do PIB, a economia está em alta. No terceiro trimestre, ajustado para inflação, o PIB cresceu a uma taxa anualizada sazonalmente ajustada de 5,2%. Isso está bem acima da média para os EUA este ano, já que os dois trimestres anteriores ficaram na faixa mais baixa de 2%.

    A 5,2%, a economia deve estar indo muito bem! Mas então você percebe que a confiança do consumidor vem caindo nos últimos dois anos, as taxas de juros estão subindo, e o crescimento da renda pessoal está estagnado desde junho.

    Como os consumidores podem ser tão pessimistas enquanto a economia aparentemente cresce? Acontece que o irmão do PIB, o produto interno bruto (PIB), na verdade, piorou. O PIB estima todos os rendimentos na forma de salários e salários, lucros corporativos, juros e dividendos e aluguéis.

    Aqui estão os números do PIB nos últimos quatro trimestres em comparação com o PIB:
    Trimestre/Ano PIB GDI
    Q4 2022 2,57% -3,00%
    Q1 2023 2,24% 0,49%
    Q2 2023 2,06% 0,45%
    Q3 2023 5,15% 1,47%

    Teoricamente, o PIB deve ser equivalente ao PIB. Se o PIB é o valor total dos bens produzidos, então o PIB é o valor total da renda recebida por esses bens. No entanto, esses números não estão nem perto um do outro. Como isso pode ser?

    Você pode dizer que é uma discrepância nos dados ou um problema de medição, mas os números estão há um ano completamente fora da realidade. Você pode ver isso abaixo:
    PIB vs PIB (2021-2023) – Fannie Mae

    O que isso realmente significa é que os frutos da produtividade não estão sendo repassados para o trabalhador em uma taxa suficientemente alta para sustentar esse tipo de crescimento do PIB. Significa que a economia talvez não esteja tão bem quanto pensávamos. Também significa que a taxa de poupança pessoal em 15 anos não é um ponto fora da curva no radar – é uma ameaça séria.

    Problema de poupança da América – e por que sou pessimista

    Da última vez que a taxa de poupança pessoal dos americanos foi inferior a 4%, foi em 2008, quando sofremos a pior recessão econômica desde a Grande Depressão. A partir de outubro de 2023, a taxa de poupança pessoal está em 3,8%.

    Por definição, a taxa de poupança pessoal é um cálculo da renda disponível de uma pessoa após impostos e quanto dela ela realmente economiza após o consumo pessoal. Não inclui contas de aposentadoria ou outras economias, nem tem nada a ver com patrimônio líquido.

    O que faz, no entanto, é nos dizer o quão apertado é o consumidor médio americano. Para pintar o quadro, a taxa de poupança pessoal dos EUA foi de 32% em abril de 2020, logo no início dos lockdowns da COVID-19. Cheques de estímulo foram enviados nos meses seguintes, e a taxa de poupança continuou alta durante o resto de 2020 e declinou bruscamente em 2021.
    Taxa de poupança pessoal dos EUA (1959-2023) – Reserva Federal de St. Louis

    Tudo isso me leva a ser mais pessimista do que outros na economia e, particularmente, no mercado imobiliário.

    Compradores com as economias para fazer um pagamento inicial e pagar as prestações mensais de uma casa certamente desfrutariam dos benefícios de taxas de juros mais baixas. Mas estou hesitante em acreditar que veremos uma enxurrada de atividade apenas porque as taxas caem para cerca de 6,5% (que, no momento, é o consenso, e não 5,5% como Corcoran sugeriu).

    Claro, o efeito de “bloqueio” poderia, e provavelmente irá até certo ponto, quebrar se as taxas caírem, desbloqueando assim o patrimônio armazenado em hipotecas de taxas mais baixas. Mas, mais uma vez, quantos vendedores vão trocar suas taxas? Quanto fornecimento chegará ao mercado?

    De fato, as vendas de casas existentes, pelo menos durante este século, têm mostrado alguma correlação com as economias pessoais.
    Vendas de casas existentes (2000-2023) – Mortgage News Daily
    Taxa de poupança pessoal dos EUA (2000-2023) – Reserva Federal de St. Louis

    Falamos por anos no BiggerPockets sobre compradores que continuaram sendo excluídos dos mercados devido à valorização desenfreada quando as taxas eram de 5%. Agora, com uma taxa de poupança mais baixa, crescimento baixo da renda, dois anos de inflação desenfreada e preços das casas que ainda estão próximos de máximas históricas, esperamos realmente outro boom?

    Pensamentos finais

    Há também a questão de se o Fed deve realmente baixar as taxas de juros. Muitos críticos dizem que o Fed manteve taxas de juros historicamente baixas por tempo demais, desde 2013, o que levou a preços recordes de casas e a uma lacuna de oferta de habitação de cinco milhões de unidades. Agora é realmente a hora de baixar as taxas?

    Claro, o Fed não toma decisões apenas sobre moradias, ou até mesmo especificamente para esse assunto. Seu objetivo é manter a inflação e o desemprego sob controle. Os últimos números do mercado de trabalho estão começando a mostrar um crescimento lento, mas o desemprego permanece sob controle. O “pouso suave” que o Fed esperava parece ao alcance, mas ainda tenho minhas reservas.

    Minha mensagem final é simplesmente para permanecer cauteloso com as muitas manchetes que você vai ver nos próximos meses. O Fed nem mesmo confirmou o fim dos aumentos das taxas, quanto mais das reduções. Além disso, o imóvel é local e os preços diferem em cada mercado. Procure as variáveis intrínsecas que tornam um destino um bom investimento, como o crescimento populacional, um mercado de trabalho diversificado e sistemas educacionais, em vez de tomar decisões com base na última decisão do Fed.

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    Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões do BiggerPockets.