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Gerando Retornos Infinitos no Mercado Imobiliário – É Possível?

    Neste artigo O que é melhor do que um alto retorno de investimento? Um retorno de investimento infinito. Apesar do conceito ser atraente, ele tem seus detratores. Certifique-se de entender não apenas como os retornos infinitos funcionam, mas também os argumentos contra persegui-los.

    O que são retornos infinitos? Se você se lembrar de sua matemática no ensino médio, qualquer retorno sobre um investimento de US$ 0 é infinito (por exemplo, US$ 1 dividido por US$ 0). Você não investiu nenhum dinheiro, então até mesmo um único dólar representa um retorno infinito sobre seu investimento inexistente.

    “Bem, isso é tudo muito bom, Brian, mas alguém já lhe disse que é preciso dinheiro para ganhar dinheiro? Você não pode possuir algo do nada.” Isso é parcialmente verdade neste caso. Você precisa investir algum dinheiro inicialmente, mas depois pode resgatá-lo posteriormente por meio de refinanciamento. E não, não é preciso dinheiro para ganhar dinheiro, como os motoristas de entrega que ganham US$ 170.000 por ano podem lhe dizer. Pessoas sem imaginação são rápidas em dizer o que não pode ser feito. Mas eu divago.

    Como investir para retornos infinitos? Existem duas maneiras tradicionais de buscar retornos infinitos no mercado imobiliário. Você pode investir ativamente em imóveis para aluguel individuais ou passivamente em sindicações imobiliárias.

    O método BRRRR. Comecei minha carreira de investimento imobiliário seguindo a estratégia BRRRR. Você compra uma propriedade que precisa de reforma, valoriza pela renovação, aluga e, em seguida, refinancia com base no valor após a reforma (ARV). No refinanciamento, você pode resgatar parte ou todo o dinheiro investido inicialmente.

    Se você resgatar todo o dinheiro investido, parabéns – agora você tem US$ 0 investidos nessa propriedade. Cada dólar que você ganha com essa propriedade é lucro e representa um retorno infinito sobre seu investimento (ou falta dele).

    Sindicações com retornos infinitos. As sindicações imobiliárias podem seguir a mesma estratégia, mas em uma escala maior. O patrocinador compra um prédio de apartamentos ou outro imóvel comercial que precisa de grandes reformas, cria valor melhorando o imóvel e aumentando os aluguéis, e então faz refinanciamento. Ao refinanciar, eles devolvem aos sócios limitados (investidores passivos como você e eu) parte ou todo o investimento inicial. Assim como na estratégia BRRRR, você mantém seu interesse de capital na propriedade. Você continua recebendo fluxo de caixa e valorização mensalmente, ano após ano, até que o patrocinador venda o imóvel e você colete sua parcela dos lucros. Ou não. Alguns patrocinadores compram imóveis sem planos de venda, e os investidores simplesmente continuam recebendo fluxo de caixa cada vez maior a cada ano que passa.

    Exemplos de retornos infinitos. Nosso clube de investimentos imobiliários recentemente investiu em um complexo de apartamentos buscando retornos infinitos. É uma propriedade de classe C desatualizada e mal administrada em uma área promissora e de longe a pior propriedade do bairro. O custo total de aquisição e reforma por unidade chega a cerca de US$ 105.000, e o custo de reposição nessa área é de cerca de US$ 200.000.

    Após cerca de dois anos de reformas externas e internas, o patrocinador planeja fazer o refinanciamento para devolver nosso capital de investimento. Mantemos nosso interesse de propriedade indefinidamente e continuamos recebendo fluxo de caixa. O patrocinador planeja vender a propriedade em cerca de sete anos, mas certamente não há pressa para fazê-lo quando todos tiverem seu dinheiro de volta. A cada mês que passa, ganhamos mais fluxo de caixa. A cada ano que passa, os aluguéis aumentam e tanto o fluxo de caixa quanto o valor da propriedade aumentam. O patrocinador pode cansar de ser proprietário em algum momento, mas não há urgência financeira para vender. Na verdade, investimos em um parque de trailers visando retornos infinitos, e o patrocinador nunca planeja vender. Após o refinanciamento inicial para devolver o capital dos investidores, ele planeja fazer refinanciamentos a cada 10 anos para retirar mais capital. Enquanto isso, a propriedade continuará pagando distribuições e valorizando.

    Reciclando o mesmo capital de investimento. Se eu perguntasse a 10 pessoas na rua: “Quanto dinheiro você precisa investir para se aposentar?” provavelmente receberia 10 respostas diferentes, como “Bem, com uma taxa de retirada de 4%, vou precisar de cerca de US$ 1,5 milhão para me aposentar e fazer durar 30 anos.” Elas não estão erradas per se. Mas novamente, elas não têm imaginação.

    Agora, imagine que você investiu US$ 50.000 em um negócio imobiliário BRRRR. Após quatro meses de reformas, você faz o refinanciamento e resgata seus US$ 50.000 de volta. Então, você reinveste os mesmos US$ 50.000 em outro negócio BRRRR.

    Quatro meses depois, você faz o refinanciamento novamente e reinveste novamente. No final do ano, você comprou três propriedades para aluguel e não tem um centavo investido em nenhuma delas. Você pode continuar fazendo isso até ter uma carteira com 20, 30 ou 40 propriedades e potencialmente se aposentar.

    Quanto dinheiro você investiu em sua carteira de aposentadoria? US$ 50.000. Ou talvez US$ 0 se você fizer o refinanciamento na última propriedade e não reinvestir.

    Os argumentos contra retornos infinitos. Para investir em retornos infinitos, você precisa assumir dívidas. E não apenas um pouco de dívida – muitas vezes você precisa alavancar a propriedade ao máximo para resgatar seu investimento inicial. Lembre-se, você não investiu apenas um pagamento inicial. Você também desembolsou dinheiro para custos de fechamento e possivelmente reparos. Ao fazer o refinanciamento, você precisará de um empréstimo com alto LTV para resgatar todos os centavos.

    E isso sem mencionar o fluxo de caixa após o refinanciamento. Tanta alavancagem pode deixá-lo sem nenhum fluxo de caixa ou, pior, com fluxo de caixa negativo. Nesse ponto, você possui um passivo, não um ativo.

    Também existe a questão do investimento de tempo. Supervisionar uma reforma completa em uma propriedade não é fácil. Você pode recuperar seu capital de investimento por meio do refinanciamento, mas ainda investiu muitas horas de trabalho na busca pelo negócio, buscando financiamento, acompanhando as reformas, buscando o refinanciamento, alugando a propriedade vaga, e assim por diante.

    Com uma sindicação imobiliária passiva, você não tem um investimento de trabalho. Mas também leva pelo menos alguns anos para o patrocinador concluir as reformas, estabilizar os aluguéis e refinanciar para devolver seu capital de investimento. Mesmo que você recupere 100% do seu capital de investimento após dois anos, ainda pode ter passado dois anos sem nenhum retorno sobre seu investimento. Os economistas chamam isso de custo de oportunidade – você poderia ter ganhado dinheiro em ações ou outros investimentos durante esse tempo, mas não o fez porque seu dinheiro estava travado na sindicação.

    Ou você pode ter recebido distribuições durante esse tempo e continuar recebendo um retorno.

    Como preocupação final, você não pode prever as taxas de juros no futuro. O investimento deve fazer sentido mesmo que as taxas de juros altas impeçam o refinanciamento na hora certa.

    Embora muitos economistas e especialistas em mercado imobiliário tenham previsto uma recessão no último ano – e, com ela, taxas de juros mais baixas – até agora eles estão errados. Na semana passada, entrevistei Greg Butcher, da BluSky Equity, e perguntei a ele sobre os riscos imobiliários sobre os quais os investidores não estão falando o suficiente no momento. Sua primeira resposta: taxas de juros altas prolongadas.

    “Todo mundo assume que as taxas de juros voltarão a cair em 2024”, disse Butcher. “E se eles não voltarem? E se permanecerem altos por vários anos?” Investimentos ainda precisam funcionar sem depender de uma condição desconhecida no futuro.

    Você deve investir em retornos infinitos? Pessoalmente, adoro investir em retornos infinitos. Não hesitamos em propô-los no clube de investimentos imobiliários da SparkRental, e o outro clube do nosso espaço (Left Field Investors) também não os evita.

    Mas também reconheço as críticas acima como preocupações legítimas. Você precisa levar isso em consideração ao investir em retornos infinitos.

    Robert Kiyosaki construiu uma reputação ensinando que