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Gigantes de hipotecas estão recuando – Quão preocupado você deveria estar com o mercado?

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    O financiamento imobiliário comercial está se esgotando à medida que o mercado continua a enfrentar um período de turbulência. Duas das maiores empresas de trust de investimento imobiliário hipotecário, Blackstone Mortgage Trust e KKR Real Estate Finance Trust, interromperam empréstimos para novos mutuários, de acordo com o The Wall Street Journal. Enquanto isso, Starwood Property Trust diminuiu sua atividade de empréstimo nos últimos trimestres. Esses gigantes do empréstimo parecem estar adotando uma abordagem mais conservadora diante do aumento da inadimplência e das preocupações com as taxas de juros em alta. Todos os três estão fortalecendo suas reservas para caso de perdas, o que também está pressionando suas finanças.

    Por que os grandes trustes de investimento imobiliário pararam de emprestar

    O mercado imobiliário comercial tem enfrentado anos difíceis. Embora não tão alto quanto durante os bloqueios de 2020, as taxas de inadimplência aumentaram no último ano. E as agências de classificação rebaixaram alguns credores regionais com grande exposição ao mercado imobiliário comercial.
    O financiamento imobiliário comercial, em geral, diminuiu, com o Índice de Momento de Empréstimo CBRE caindo 52,2% em relação ao ano anterior no segundo trimestre. Os bancos continuam sendo um dos maiores prestadores de empréstimos, geralmente para nova construção e refinanciamento, enquanto os credores alternativos, como os trustes de investimento imobiliário, têm restringido seus empréstimos ao longo do último ano.
    Além disso, as taxas de juros altas dificultaram a refinanciamento para os mutuários, à medida que os proprietários enfrentam pressão devido ao aumento das vacâncias. No final do primeiro semestre de 2023, a taxa de vacância de escritórios atingiu um pico de 13,1%, segundo a National Association of Realtors. Com mais empresas adotando o modelo de trabalho híbrido, houve menos demanda por espaço, deixando alguns proprietários financeiramente prejudicados. Essa dificuldade de financiamento levou a uma diminuição na liquidez do mercado imobiliário comercial e multifamiliar.
    “As taxas de juros mais altas e voláteis, a incerteza sobre os valores dos imóveis e as questões sobre algumas propriedades fundamentais levaram a um impasse nas vendas de imóveis e nas atividades de originação de hipotecas este ano”, disse Jamie Woodwell, chefe de pesquisa imobiliária comercial da Mortgage Bankers Association, em um comunicado.
    Parece que os trustes de investimento imobiliário compartilham a mesma preocupação. Em uma recente teleconferência de resultados, o CEO da Starwood, Barry Sternlicht, expressou preocupação com as fissuras que estava vendo no mercado imobiliário e na economia em geral, dizendo: “Não sou tão otimista [quanto os outros] de que vamos evitar uma recessão. Então, escolhemos ser bastante conservadores aqui.”

    Isso afetará o mercado residencial?

    Para 2023, espera-se que o financiamento hipotecário para propriedades comerciais e multifamiliares caia 38% em relação a 2022, totalizando US $ 504 bilhões, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
    As propriedades multifamiliares estão se saindo um pouco melhor do que o mercado imobiliário comercial, o que é uma boa notícia para o mercado como um todo. Embora o crescimento dos aluguéis tenha desacelerado, a taxa de vacância no setor de varejo permaneceu inalterada em 4%, o que é uma boa notícia para proprietários e credores. Ainda assim, a taxa de vacância aumentou ligeiramente em comparação com o ano passado, em grande parte devido ao excesso de construção multifamiliar.
    A falta contínua de liquidez para projetos multifamiliares pode afetar o futuro fornecimento. Essa falta de oferta poderia potencialmente exercer pressão contínua sobre questões de precificação que se estendem para o mercado residencial. E embora o que está acontecendo no espaço de empréstimos comerciais e residenciais seja ligeiramente diferente, as preocupações com as taxas de juros têm impactado ambos os setores.
    Ainda assim, Woodwell está otimista de que as taxas de juros diminuirão no próximo ano, trazendo alívio muito necessário para os custos de financiamento e os valores dos imóveis. Mas se as taxas de juros não caírem, isso suprimiria a atividade, ele disse, adicionando: “A incerteza sobre as trajetórias futuras das taxas de juros é um fator contribuinte para a desaceleração atual”.

    A linha de fundo

    Embora haja rachaduras no mercado imobiliário comercial, ainda não se espalhou para o espaço residencial. Ainda assim, com a incerteza em torno do aumento das taxas de juros e da descompensação entre demanda e oferta em propriedades multifamiliares, o mercado imobiliário pode continuar enfrentando dificuldades nos próximos trimestres.

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    Observação da BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões da BiggerPockets.