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Grant Cardone enfrenta uma ação coletiva por inflar excessivamente os retornos potenciais.

    Neste artigo, o empreendedor, autor e investidor imobiliário Grant Cardone enfrenta problemas legais relacionados às suas táticas de marketing nas redes sociais, o que tem implicações para outros sindicadores que também são influenciadores nas redes sociais.

    Uma ação coletiva movida no Tribunal Federal de Los Angeles alega que Cardone, que exibe seu luxuoso estilo de vida nas redes sociais, enganou investidores com promessas de altos retornos, sem divulgar os riscos de investir em seu fundo imobiliário. Embora Cardone tenha incluído avisos legais em seu site, o processo argumenta que esses não eram suficientes, dada a natureza exagerada de suas afirmações vaidosas.

    Um exemplo: “Você vai sair com um retorno anualizado de 15%”, diz o ex-vendedor e cientologista em um vídeo de 2019. “Se eu estiver neste negócio por 10 anos, você vai ganhar 150%. Você pode dizer para a SEC que foi isso que eu disse.” Cardone continua dizendo: “Eles me chamam de Tio G, e algumas pessoas me chamam de Nostradamus, porque estou prevendo o futuro, cara. Isso é o que vai acontecer.”

    O processo é movido por Christine Pino, que está prosseguindo com uma reclamação feita por seu falecido pai, Luis Pino, em 2019. Luis Pino investiu $5.000 em um fundo imobiliário da Cardone Capital depois de participar de um dos eventos “Breakthrough Wealth Summit” de Cardone em 2019. Embora o caso tenha sido inicialmente arquivado em 2021, um recurso reintegrou o caso em 2022.

    Cardone conseguiu solicitar investimentos diretamente de seus seguidores nas redes sociais, graças às Ofertas de Registro A+, que foram aprovadas com a Lei JOBS de 2015. Esses títulos menores não exigem tanta supervisão quanto as ofertas tradicionais e permitiram que Cardone atraísse pessoas comuns com apenas $1.000 para investir. Cardone então usava o capital arrecadado para comprar propriedades subvalorizadas com grandes empréstimos e aumentar os aluguéis, levando até 20% dos lucros ao longo do caminho. Enquanto isso, os moradores dos prédios lidavam com aumentos de aluguel e má manutenção, de acordo com o The New Republic.

    A confiança de Cardone pode ter conquistado milhões de seguidores nas redes sociais, mas o processo alega que suas declarações foram materialmente enganosas e omitiram divulgações essenciais, violando a Lei de Valores Mobiliários de 1993. O processo argumenta que o hábito de Cardone de fazer promessas exageradas continuou mesmo depois de um aviso da Securities and Exchange Commission (SEC) em 2018 sobre seu material de marketing nas redes sociais.

    O atrativo dos influenciadores imobiliários

    A juíza de apelação dos Estados Unidos, Barbara Lynn, que permitiu que o caso de Cardone avançasse, escreveu: “Pino alega com justiça que a natureza das redes sociais apresenta perigos de que os investidores sejam persuadidos a comprar valores mobiliários sem informações completas e justas”. Esse perigo está se tornando generalizado à medida que mais influenciadores imobiliários aproveitam seus seguidores não apenas para vender materiais educacionais, mas também para atrair investidores para seus fundos. Eles mostram sua riqueza e sucesso pessoal e implicam (ou prometem diretamente) que qualquer pessoa pode enriquecer seguindo seus passos.

    Por exemplo, o influenciador Kris Krohn faz a seguinte afirmação aos potenciais investidores que se associam a ele: “Multiplique sua riqueza 27 vezes mais rápido”. Mas entregar dinheiro a sindicadores imobiliários tem riscos sérios, que os influenciadores imobiliários frequentemente deixam de explicar nas redes sociais, mesmo se estiverem administrando negócios legítimos. Analistas agora prevêem que muitos dos milhares de sindicadores imobiliários irão entrar em default nos empréstimos com taxas de juros flutuantes devido ao aumento das taxas do Federal Reserve e às pressões da inflação, segundo o The Wall Street Journal.

    Foi o que aconteceu com a empresa de Jay Gajavelli, Applesway Investment Group. Gajavelli era uma personalidade do YouTube cuja empresa se tornou um dos maiores proprietários de imóveis de Houston após ele construir um império comprando propriedades para aluguel com capital arrecadado de pequenos investidores e atualizando as unidades para aumentar os aluguéis, assim como o esquema de Cardone. Esses investidores perderam milhões quando mais de 3.000 unidades de aluguel em quatro complexos foram tomadas em execução hipotecária.

    Cardone ele mesmo postou um vídeo em março de 2020 dizendo a seus seguidores que temia a falência. Ele posteriormente apagou o vídeo e afirmou que era uma brincadeira. Ele continua solicitando fundos de novos investidores, mas seu império se baseia em dívidas. Há um risco de que ele perca muitos inquilinos devido a suas práticas de má administração e enfrente muita pressão financeira quando o período de juros somente começa a expirar em seus empréstimos.

    Mas alguns influenciadores imobiliários nas redes sociais não são apenas excessivamente confiantes no potencial de retorno de seus fundos – eles também enfrentam acusações de fraude. Clayton Morris, que usou seus seguidores nas redes sociais para vender propriedades de aluguel para investidores novatos de outros estados e cobrar taxas antecipadas de reabilitação, é acusado de administrar um esquema de Ponzi com seu sócio de negócios, Bert Whalen, em várias ações judiciais. Muitas das 700 casas que venderam nunca foram reparadas ou ficaram vazias, enquanto Morris e Whalen usavam contratos falsos de locação e outras táticas para enganar os investidores.

    Mesmo investidores novatos que estão apenas procurando orientação ou educação podem facilmente ser enganados por personalidades imobiliárias nas redes sociais. Um processo da FTC contra uma empresa de treinamento de investimentos imobiliários, Response Marketing Group, LLC, resultou em uma sentença de $16,7 milhões este ano. A Response Marketing realizou eventos gratuitos em todo o país para persuadir pessoas com esperanças de investir em imóveis a comprar programas de treinamento e orientação que custam até $30.000. No entanto, a maioria dos clientes nem mesmo recuperou o custo do programa.

    Como os investidores podem se proteger

    Promessas de altos retornos nas redes sociais que parecem boas demais para ser verdade provavelmente não serão boas oportunidades. Mas mesmo sindicadores imobiliários que não postam fotos de seus carros esportivos exóticos ou afirmam ser clarividentes podem ser atores ruins, e até mesmo aqueles que parecem relativamente transparentes, honestos e diretos podem perder seu dinheiro. É por isso que a diligência prévia é essencial antes de investir mesmo uma pequena quantia de dinheiro em um acordo de sindicação.

    Você vai querer avaliar o seguinte:

    – Experiência e histórico da equipe: Verifique junto à SEC para garantir que a empresa não seja fraudulenta. Faça uma verificação de antecedentes da empresa para identificar qualquer ação regulatória ou falências. Avalie os anos de experiência da equipe com sindicação imobiliária e verifique se pelo menos um dos sócios investiu através de vários ciclos de mercado. Por fim, avalie a presença da empresa nas redes sociais e a transparência dos materiais de marketing. 

    – A estratégia de investimento: Procure sindicadores que não dependam apenas do capital do investidor, mas que também tenham algum interesse pessoal. Obtenha detalhes sobre localizações, classes de ativos, planos de gestão de propriedades e métodos de geração de retornos. Execute comparações de mercado para ver se a estratégia é viável e verifique se as projeções não estão inflacionadas. E pergunte sobre estratégias de saída para vários cenários potenciais que possam afetar o sucesso do fundo. 

    – Histórico da empresa: Verifique negócios anteriores para um histórico de sucesso. Se algum negócio anterior não atingiu os retornos projetados pelo sindicador, examine como eles lidaram com os resultados. 

    – Pontos de vista de clientes anteriores: Verifique on-line as reclamações de investidores anteriores e peça referências diretas.

    – Taxas de investimento: Analise as taxas de aquisição, taxas de administração e outras taxas do patrocinador para garantir que sejam razoáveis. Verifique se os retornos projetados são apresentados de forma transparente, levando em consideração as taxas. 

    – Documentos legais: Talvez você queira que um advogado analise os documentos legais fornecidos pelo sindicador antes de assinar. 

    – A comunicação: Se um sindicador imobiliário for evasivo ao responder suas perguntas, isso deve ser um sinal de alerta.

    Para os investidores, o importante é entender os riscos e se preparar para circun