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Investir no Mercado Imobiliário de Chicago – Preços e Tendências em 2023.

    Neste artigo

    Chicago, também conhecida como a “Cidade dos Ventos”, abriga cerca de 9,45 milhões de pessoas, tornando-se a terceira maior cidade dos Estados Unidos. Possui um grande mercado de trabalho, arquitetura icônica, cultura e história ricas e pizzas de massa grossa. Também acontece de ter um dos mercados imobiliários mais acessíveis entre as grandes cidades do país, mas nem tudo são flores.

    Neste artigo, iremos abordar as informações importantes que você precisa saber sobre Chicago e investir lá.

    População de Chicago e Mercado de Trabalho

    Após começar a década com aumentos consistentes na população, a área metropolitana de Chicago, que inclui Chicago-Naperville-Elgin, permaneceu estável desde 2023, com cerca de 9,45 milhões de habitantes.

    Na verdade, no momento, a trajetória atual é de queda e, se isso se mantiver, isso traz questões sérias para os investidores que desejam investir no mercado. Mercados com declínio populacional estão sujeitos a quedas nos preços das casas e taxas de vacância mais altas. Isso é algo que os investidores devem ter em mente ao pesquisar sobre Chicago.

    Quanto ao motivo pelo qual os residentes estão deixando a cidade, de acordo com muitos relatórios, isso se deve aos altos custos e à falta de empregos que se encaixem em suas habilidades. Também deve ser observado que Chicago ganhou a reputação de ter alta criminalidade e violência de gangues, o que não ajuda a torná-la um destino atrativo para novos moradores.

    Quanto ao mercado de trabalho, Chicago abriga a sede de muitas empresas importantes, incluindo gigantes como McDonald’s, Walgreens, United Airlines e Kraft Heinz. Como você pode ver no gráfico abaixo, a taxa de desemprego de Chicago historicamente está um pouco acima da taxa nacional, mas atualmente estão niveladas. Isso é uma boa notícia para a economia, mas se isso se manter é incerto, especialmente se a população continuar a declinar.

    Preços das Casas e Inventário em Chicago

    Para uma cidade do seu tamanho, Chicago tem um preço médio de venda surpreendentemente baixo, atualmente em torno de $330 mil. O mercado teve muita volatilidade nos últimos anos, mas sempre teve uma tendência de alta constante.

    Apesar disso, não houve um grande boom em Chicago, e isso provavelmente se deve às preocupações com a população. Eu esperaria que os preços em Chicago permanecessem na mesma faixa no futuro previsível. Isso não é necessariamente ruim, mas certamente é um mercado no qual você não gostaria de estar com um prazo curto.

    Quanto ao inventário, a quantidade de imóveis disponíveis em Chicago está um pouco acima da média nacional. Não há grandes surpresas no gráfico abaixo. Estamos vendo esse tipo de padrão em praticamente todos os grandes mercados do país.

    Preços dos Aluguéis em Chicago

    Onde os dados ficam estranhos são nos preços dos aluguéis em Chicago. Os preços dos aluguéis na cidade aumentaram mais de $500 desde 2019 até agora. No início deste ano, os preços estavam mais de $700 mais altos. Normalmente, quando a população está em declínio, o crescimento dos aluguéis é lento, no máximo, mas Chicago parece ter quebrado essa tendência, apesar de ter casas relativamente acessíveis, pelo menos em comparação com a média nacional.

    Obviamente, não há aluguéis suficientes no mercado, o que apresenta uma oportunidade interessante para os investidores imobiliários terem fluxo de caixa.

    Perspectivas de Fluxo de Caixa em Chicago

    O fluxo de caixa tem sido difícil de se obter nas condições econômicas atuais, mas Chicago tem uma oportunidade rara para os investidores. Com preços das casas abaixo da média nacional e preços dos aluguéis que parecem exagerados, há espaço para fluxo de caixa. Claro, com taxas de juros mais altas, será mais difícil obter fluxo de caixa, mas o ponto é que você tem mais margem de manobra aqui.

    Na imagem acima, você verá a proporção de aluguel para preço (RTP) de cada código postal, que é um indicativo da viabilidade de fluxo de caixa. Geralmente, você quer encontrar uma proporção RTP próxima de 1% ao procurar fluxo de caixa. Em Chicago, a maioria das melhores opções de fluxo de caixa está na South Side. Admitidamente, essas áreas estão sujeitas a altas taxas de criminalidade, então isso é algo que você deve considerar. Os principais códigos postais em Chicago para RTP são:

    60621 – Englewood (1,44%)
    60628 – Roseland (0,96%)
    60649 – South Shore (0,91%)

    Apenas tenha em mente que, com taxas de juros mais altas, pode ser difícil obter fluxo de caixa, mesmo nessas condições.

    Estratégias Vencedoras

    Dan Nelson, um corretor imobiliário amigo do investidor em Chicago, diz que gosta de “adquirir e manter imóveis para aluguel nessa área. Um grande número de imóveis para aluguel foi destruído para construir casas unifamiliares ou condomínios, e ninguém está construindo nada além de aluguéis de luxo no momento, tornando os imóveis para aluguel extremamente valiosos. À medida que menos e menos propriedades para aluguel ficam disponíveis, o aluguel continua a subir.

    O compartilhamento de casas é outra ótima estratégia que funciona bem em Chicago. Você tem a oportunidade de investir em uma casa unifamiliar e alugar por quarto, ou viver em uma propriedade de 2 a 4 unidades e alugar para outras pessoas. Se você melhorar a propriedade enquanto mora nela, poderá obter mais aluguel e valor.”

    Se você está interessado em aprender mais sobre investir em Chicago, faça parceria com um corretor imobiliário local amigo de investidores, como Dan Nelson, que pode orientá-lo sobre quais estratégias, táticas e bairros focar.

    Aqui está como contatar Nelson no Agent Finder:

    – Pesquise “Chicago, Illinois”
    – Informe seus critérios de investimento
    – Selecione Dan Nelson ou outros agentes com quem deseja entrar em contato

    Dan e sua esposa investem em imóveis há duas décadas. Eles têm várias propriedades para alugar e um Airbnb. Dan está feliz em compartilhar o conhecimento pessoal que adquiriu ao avaliar propriedades em Chicago e região durante tantos anos. O investimento imobiliário mudou suas vidas… ele se tornou um corretor para ajudar os outros a aprender com sua própria experiência.

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    Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.