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Filadélfia, também conhecida como a “Cidade do Amor Fraternal”, é lar de cerca de 1,6 milhão de pessoas, tornando-se a sexta maior cidade dos Estados Unidos. Ela possui um mercado de trabalho decente, algumas das principais faculdades e universidades do país, uma multidão de fãs de esportes muito dedicados e uma mistura única entre a América antiga e nova. Ela também tem um dos mercados imobiliários mais acessíveis entre as grandes cidades do país, mas nem tudo são flores.
Neste artigo, abordaremos as informações importantes que você precisa saber sobre a Filadélfia e investir lá.
População e Mercado de Trabalho
Começaremos com algumas más notícias em relação à Filadélfia. A população residente tem diminuído desde 2020. Embora não seja uma queda muito acentuada (apenas 30.000 pessoas a menos), comprar imóveis em um lugar onde as pessoas estão saindo com mais frequência do que entrando nunca é um bom sinal.
Os motivos para essa queda variam. Uma pesquisa de 2019 do Pew Research descobriu que a maioria dos residentes estava saindo devido ao emprego. Embora a Filadélfia tenha um mercado de trabalho decente, com uma forte presença na área de saúde, telecomunicações e educação, ela está bem no meio do caminho entre Nova York e Washington, D.C. Muitas das mentes recém-educadas provenientes das várias faculdades de destaque da cidade, incluindo a Universidade da Pensilvânia, acabam sendo recrutadas por esses mercados. Claro, essa pesquisa foi realizada antes da pandemia, então também é seguro supor que muitos deixaram a cidade devido aos motivos comuns que vimos em outras cidades: aumento acentuado da criminalidade, agitação econômica e social e desejo de ficar longe de áreas lotadas.
Mas também é importante observar que a taxa de desemprego da Filadélfia sempre foi superior à média nacional e foi especialmente severa durante os anos de pandemia. Portanto, no geral, a falta de oportunidades é o calcanhar de Aquiles da Filadélfia.
Embora a queda da população da Filadélfia não seja um impeditivo, é algo a se prestar atenção.
Preços dos Imóveis e Inventário na Filadélfia
O fator redentor da Filadélfia são os preços de imóveis. Ela tem se mantido consistentemente mais acessível do que muitas das maiores cidades do país. Embora tenha experimentado uma apreciação rápida durante a pandemia, assim como em outros lugares, os preços ainda são extremamente acessíveis. Na verdade, os preços dos imóveis são cerca de US$ 200.000 mais baixos que a média nacional! Para os de fora, isso torna a Filadélfia extremamente atraente. Para os locais, isso é indicativo das lutas econômicas da cidade e de sua população estagnada.
Mas, é claro, do ponto de vista do investidor, a Filadélfia oferece muitas oportunidades, desde que você consiga preencher a unidade.
O gráfico acima mostra o suprimento. Isso não é diferente da maioria dos outros mercados. Estamos em um ambiente de baixo suprimento em todos os aspectos.
Preços dos Aluguéis na Filadélfia
Desde 2020, os preços dos aluguéis têm aumentado constantemente, de um preço médio de US$ 1.568 para os atuais US$ 1.760. Não é a mesma história de outros mercados com aluguéis estratosféricos, e isso se deve em grande parte à oferta disponível e à diminuição da população.
Devo observar que se você conseguir alugar uma unidade para um inquilino, será muito mais fácil obter fluxo de caixa aqui do que em outras cidades, mas também devo mencionar o aumento das taxas de juros dos empréstimos hipotecários e a pressão significativa que isso está exercendo no fluxo de caixa.
Perspectivas de Fluxo de Caixa na Filadélfia
Falando em fluxo de caixa, a Filadélfia entrou para nossa lista dos 10 melhores mercados para fluxo de caixa no início deste ano. O motivo, você pode ter adivinhado, são imóveis acessíveis e aluguéis relativamente altos.
No mapa acima, você verá a taxa de aluguel em relação ao preço (RTP) de cada código postal, o que é uma indicação da viabilidade do fluxo de caixa. Geralmente, você deseja encontrar uma RTP próxima a 1% ao procurar fluxo de caixa. Na Filadélfia, a maioria das melhores opções de fluxo de caixa fica ao norte e oeste do centro da cidade. Os melhores códigos postais para RTP na Filadélfia são:
19133 – Fairhill (2,46%)
19132 – Allegheny West (1,85%)
19142 – Elmwood (1,41%)
Basta ter em mente que, com taxas de juros mais altas, pode ser difícil obter fluxo de caixa, mesmo em um mercado que tem sido favorável a isso no passado recente.
Estratégias Vencedoras
Brandon Ribeiro, um corretor de imóveis amigo de investidores na área da Filadélfia, nos diz que “a maioria das propriedades simplesmente não gera fluxo de caixa no momento, considerando as taxas de juros, então os investidores as abandonarão. No entanto, você pode alavancar menos dinheiro do próprio bolso por meio de house hacking. Depois, em cerca de um ano, mude-se e refinancie quando as taxas diminuírem. Isso pode dar um bom começo para sua carteira”.
Se você está interessado em saber mais sobre investir na Filadélfia, associe-se a um corretor de imóveis local e amigável a investidores, como Brandon Ribeiro, que pode orientá-lo sobre quais estratégias, táticas e bairros focar.
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Brandon e sua equipe conduziram mais de US$ 165 milhões em transações imobiliárias em 2022, ajudando todas as partes envolvidas, desde compradores até vendedores e desenvolvedores. Ele investe ativamente em aluguéis de curto e longo prazo, novos empreendimentos e reformas. Seus planos incluem focar em seu negócio de desenvolvimento e adquirir empreendimentos multifamiliares de médio porte até 2023.
Observação do BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.