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No coração dos Estados Unidos, Indianapolis, Indiana, há muito tempo tem sido uma joia para investidores imobiliários em busca de estabilidade e crescimento. Localizada no cruzamento do Meio-Oeste, o mercado imobiliário de Indianapolis oferece uma mistura única de acessibilidade, resiliência econômica e um renascimento urbano em expansão. Com um mercado de trabalho sólido, uma população em crescimento de 2,1 milhões de habitantes e uma variedade diversificada de bairros, esta cidade vibrante emergiu como um destino principal para investidores imobiliários que buscam aproveitar o potencial de um robusto crescimento de longo prazo.
Neste artigo, vamos analisar os principais fatores que impulsionam o mercado imobiliário de Indianapolis e por que ele pode continuar sendo um ótimo lugar para investir.
População e Mercado de Trabalho
A área metropolitana de Indianapolis, que inclui Indianapolis, Carmel e Anderson, tem experimentado um notável crescimento populacional, atualmente com cerca de 2,1 milhões de habitantes, um aumento em relação a 1,5 milhão em 2000. Essa trajetória ascendente na população tem sido uma tendência consistente nos últimos anos, tornando-se uma perspectiva atrativa para investidores imobiliários.
Uma população em crescimento significa uma maior demanda por moradia, tanto para aluguel quanto para compra, o que, é claro, pode se traduzir em valores imobiliários mais altos e renda de aluguel para os investidores.
O forte mercado de trabalho de Indianapolis desempenha um papel fundamental na atração de residentes. A cidade abriga uma variedade diversificada de indústrias, incluindo finanças, saúde, tecnologia e manufatura, com grandes empresas como Angi, Eli Lilly e Cummins tendo grande presença lá. No gráfico abaixo, você verá que Indianapolis consistentemente superou a taxa de desemprego nacional ao longo da última década e teve uma recuperação muito mais rápida após a pandemia.
No geral, esta é uma ótima notícia para qualquer investidor que queira ingressar no mercado em busca de crescimento a longo prazo.
Preços de Imóveis e Inventário em Indianapolis
De 2019 a 2023, o cenário imobiliário de Indianapolis passou por uma transformação significativa, com os preços das propriedades aumentando de $115.000 para $237.000. Esse aumento notável equivale a um aumento impressionante de 106% em apenas quatro anos. Para investidores imobiliários que estão de olho no mercado de Indianapolis, esses dados apresentam oportunidades e riscos.
Do lado das oportunidades, a valorização dos preços demonstra o potencial da cidade para um retorno sólido sobre o investimento. O mercado de trabalho em expansão, o crescimento populacional e a estabilidade econômica em Indianapolis contribuíram para esse crescimento impressionante. Além disso, você pode obter mais pelo seu dinheiro em Indy, já que as casas são maiores e mais baratas do que em outros mercados, o que é um grande atrativo para trabalhadores remotos que procuram mais espaço.
No entanto, é crucial para os investidores permanecerem vigilantes, pois aumentos rápidos nos preços também podem trazer riscos de supervalorização e correções de mercado. Indianapolis perdeu parte de seu valor durante a correção de 2022 que afetou o país, mas se recuperou tão bem quanto qualquer outro mercado. No geral, com valorização rápida, tenha cuidado para que o chão não caia.
Aluguéis em Indianapolis
O mercado de aluguéis em Indianapolis tem mostrado uma tendência consistente de alta, com os preços dos aluguéis aumentando de $950 em 2019 para $1.339 em 2023.
Isso representa um crescimento substancial de 41% nos últimos quatro anos. Para investidores imobiliários interessados no mercado de Indianapolis, esses dados de aluguel oferecem insights valiosos. Em primeiro lugar, destaca a crescente atratividade da cidade para locatários, o que está alinhado com o crescimento populacional e um bom mercado de trabalho. À medida que mais pessoas são atraídas para a região, a demanda por propriedades para aluguel permanece forte, oferecendo aos investidores uma fonte de renda estável e potencial para retornos saudáveis.
Por outro lado, os preços dos aluguéis ainda estão baixos em comparação com muitos dos principais mercados dos EUA. Isso torna o fluxo de caixa muito mais difícil de ser obtido, já que as taxas de juros aumentaram, mas essa é a realidade dos tempos atuais.
Perspectivas de Fluxo de Caixa em Indianapolis
O fluxo de caixa em Indianapolis costumava ser possível, mas com taxas de juros mais altas e valorização explosiva, tem se tornado difícil. Dito isso, em alguns lugares, você pode ser capaz de fazer algo acontecer com o acordo certo.
Relação Aluguel-Preço em Indianapolis
No mapa acima, você verá a relação aluguel-preço (RTP) de cada código postal, que é um indicador da viabilidade do fluxo de caixa. Geralmente, você deseja encontrar uma taxa RTP próxima a 1% ao procurar fluxo de caixa. Em Indy, a maioria das melhores opções de fluxo de caixa está ao sul e ao leste do centro da cidade. Os principais códigos postais em Indianapolis para a RTP são:
46218 – United Northeast (0,76%)
46222 – Westside (0,74%)
46241 – Condado de Marion (0,73%)
Apenas tenha em mente que com as taxas de juros mais altas, pode ser difícil obter fluxo de caixa, mesmo em um mercado que tem sido favorável para isso no passado recente.
Estratégias Vencedoras
Peter Stewart, um corretor de imóveis amigável aos investidores na área de Indianapolis, diz que gosta de “propriedades multifamiliares residenciais para fluxo de caixa de aluguel de longo prazo; reformas; e casas unifamiliares perto do centro para estratégias de aluguel de curto e médio prazo.”
Se você está interessado em aprender mais sobre investir em Indianapolis, faça parceria com um corretor de imóveis local amigável aos investidores, como Peter Stewart, que pode orientá-lo sobre quais estratégias, táticas e bairros focar.
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Desde 2009, Peter tem ajudado pessoas a investir em imóveis e também é um ávido investidor imobiliário desde 2011, possuindo várias propriedades em todo o país.
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Nota do BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.