Pular para o conteúdo
início » Não persiga o fluxo de caixa! Use esta métrica para analisar seus negócios.

Não persiga o fluxo de caixa! Use esta métrica para analisar seus negócios.

    Qual a importância do fluxo de caixa ao analisar negócios imobiliários? Muitos iniciantes focam nesse número familiar ao calcular os números, mas há outra métrica que é MUITO mais importante: retorno do investimento em dinheiro. Essa equação simples, porém poderosa, pode ajudá-lo a determinar se um imóvel para investimento vale a pena! Bem-vindo a mais um episódio do Rookie Reply! Muitos iniciantes têm dificuldade em analisar negócios quando estão começando. Felizmente, Ashley e Tony estão aqui para mostrar exatamente como calcular o retorno do investimento em dinheiro em uma propriedade. Eles discutem quando usar linhas de crédito para ajudar a financiar negócios, assim como como oferecer opções de financiamento pelo vendedor que fazem sentido para ambas as partes. Eles também falam sobre o processo de avaliação do imóvel e, finalmente, se uma oferta em uma propriedade pode ser MUITO baixa! Ashley: Este é o episódio 308 do Real Estate Rookie. Tony: E eu só quero definir rapidamente o retorno do investimento em dinheiro, porque estamos falando sobre isso como uma métrica. Mas para aqueles que não estão familiarizados com essa métrica, o retorno do investimento em dinheiro é uma fração. No numerador, você tem o lucro anual, quanto lucro você gerou em um período de 12 meses. E no denominador, você tem o valor investido para adquirir essa propriedade. No nosso caso, no setor de aluguel por curto prazo, esse valor inclui a entrada, custos de fechamento e geralmente também tentamos incluir quaisquer custos iniciais. Mas normalmente é a entrada e os custos de fechamento, e o numerador é o lucro. Ashley: Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu coanfitrião Tony Robinson. Tony: E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde toda semana, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, motivação e histórias de que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E hoje estamos de volta com um episódio do Rookie Reply. E, como sempre, adoro entrar nos detalhes desses episódios. Na maioria das quartas-feiras, vocês ouvem convidados incríveis. Aos sábados, vocês ouvem eu e a Ashley conversando por cerca de 30 ou 40 minutos sobre tudo relacionado a investimentos imobiliários. Mas hoje falamos sobre uma ampla variedade de tópicos. Falamos sobre como fazer ofertas como iniciante e quando uma oferta é muito baixa e como você pode navegar nessas situações, o que é uma conversa muito importante. Falamos sobre requisitos de fluxo de caixa, como saber o que você deve procurar como um novo investidor em termos de qual retorno do investimento em dinheiro faz sentido? E também definimos o que significa retorno do investimento em dinheiro para nossos iniciantes que não estão familiarizados com essa frase. Ashley: Depois abordamos avaliações e como fazer uma avaliação para a sua propriedade e quais etapas você deve tomar e pensar antes de solicitar a sua própria avaliação. E então falamos sobre financiamento pelo vendedor e como fazer os cálculos do financiamento pelo vendedor. E damos algumas dicas e truques para considerar ao discutir o financiamento pelo vendedor. Quero dar um destaque nas redes sociais hoje para @TheFinanceDiaries. Descobri a conta da Stephanie usando a hashtag #realestaterookie. Se vocês ainda não estão nos seguindo no Instagram, podem me seguir em @wealthfromrentals e o Tony em @tonyjrobinson. Estamos escolhendo alguém para dar destaque. Então, se você quer um destaque, certifique-se de nos seguir e usar a hashtag #realestaterookie. A Stephanie tem compartilhado sobre suas finanças pessoais e também compartilhou uma propriedade que ela recentemente reformou e que será um aluguel. Ela compartilhou algumas fotos antes e depois que chamaram minha atenção e ela falou sobre como ela queria transformar a propriedade em um imóvel limpo, seguro, com pouca umidade e estruturalmente sólido para alguém alugar. Então, um grande destaque para Stephanie. Tony: OK. E antes de começarmos, gostaria de dar um destaque a alguém com o nome de usuário We Are Note, essa pessoa nos deixou uma avaliação de 5 estrelas no Apple Podcast e o título diz: “Vocês estão saturando minha mente”. Essa pessoa diz: “Sou um novo investidor imobiliário. Ainda não fiz meu primeiro negócio, mas espero fazer este ano. Aprendi muito com o seu podcast. As informações são concisas, relevantes e fáceis de ouvir e entender. Muito obrigado e continuem com o ótimo trabalho. ” Então, para todos os nossos iniciantes que estão ouvindo, do fundo dos corações de ambos, eu e a Ashley, se você puder, por favor, em qualquer lugar em que você esteja ouvindo, seja no YouTube, Spotify, Apple Podcasts, deixe uma avaliação, um comentário,.faça com que as pessoas saibam o que você acha do podcast. Quanto mais avaliações, comentários e compartilhamentos recebermos, mais pessoas conseguiremos alcançar. E quanto mais pessoas alcançarmos, mais inspiração podemos levar com a mensagem que temos para compartilhar aqui no Real Estate Rookie Podcast, que é o que se trata tudo isso. Então, por favor, reserve alguns minutos para fazer isso acontecer e alegrar o dia de alguém com algumas boas dicas de investimento imobiliário. Ashley: Ok, Tony, vamos para a nossa primeira pergunta. A pergunta de hoje é enviada pelo Vantage Surfboards. Tony: Adoro esse nome. Ashley: Se você fabrica pranchas de surfe, por favor, me patrocine. Mas a pergunta é: “Ao fazer uma oferta em um imóvel para investimento, quão baixa deveria ser a oferta que você pede? Por exemplo, se uma casa estiver à venda por 275.000, qual seria o preço muito baixo de uma oferta que seria perda de tempo?” Ok, então, a primeira coisa que vejo aqui é que ele diz ou ela diz, vamos chamá-lo de ele por enquanto, quem quer que seja Vantage Surfboards está vendendo a casa por 275.000. Então, isso deve ser o preço pedido. Acho muito importante diferenciar isso, porque só porque um imóvel está listado por um determinado valor não significa que é isso que ele será vendido. Tenho certeza de que essa pessoa entende isso, mas acho importante adquirir a mentalidade de que apenas porque um imóvel ou um preço está listado a um determinado valor, não significa que você tenha que pagar aquilo ou nem perto disso. Tony nos deu um exemplo há alguns meses em que vocês continuaram trocando ofertas por meses e conseguiram por quanto? 100.000 a menos? Ou qual foi aquele valor? Tony: Estava originalmente listado por quase 400.000. Compramos por 293.000. E acabamos ganhando 40.000 na revenda, porque conseguimos um preço que fazia sentido para nós. Ashley: Então, aí mesmo, o que Tony acabou de dizer é a chave. Qual preço faz sentido para você? E acho que depende do quanto você realmente quer lucrar com isso. Então, por onde eu começaria é assim: “Ok, você pode entrar nesse imóvel de 275.000 e oferecer 100.000 e talvez isso signifique que você vá ganhar 100.000 vendendo-o”. No entanto, você também quer ser competitivo, porque pode haver alguém oferecendo um valor maior. Então, você precisa encontrar a quantidade que faça sentido para você, ou seja, qual é o valor que vai valer a pena investir nesse imóvel, reformar e vender novamente. Tony acabou de dizer que, para ele, foi um ótimo negócio, ele ganhou 40.000. Então, Tony, explique para a gente por que 40.000 é um ótimo negócio para você. Tony: Sim, nós temos um valor mínimo para lucro em nossas revendas e geralmente não mexemos em nada que não atinja pelo menos aquele valor. Então nós fizemos nossa análise, dissemos: “Quanto achamos que vamos gastar na reforma? Quais são os preços de venda que estamos vendo?” E usamos isso para calcular qual seria a oferta máxima permitida para essa propriedade específica. E sabia…