Anteriormente neste mês, legisladores democratas apresentaram um novo projeto de lei com o objetivo de desincentivar investidores a comprar casas unifamiliares. O projeto de lei, conhecido como Lei de Combate ao Investimento Predatório, eliminará as deduções de juros e depreciação para investidores que adquirirem 50 ou mais novas casas unifamiliares para aluguel após a promulgação do projeto. O projeto de lei permite algumas exceções – investidores ainda serão permitidos a fazer deduções em casas construídas para alugar ou financiadas usando créditos fiscais para habitação de baixa renda. E aqueles que optarem por vender uma propriedade para um proprietário ou uma organização sem fins lucrativos poderão fazer deduções para o ano da venda. O projeto de lei tem como objetivo aumentar o acesso e a acessibilidade à moradia, especialmente para compradores de primeira viagem que adquirem casas de entrada. Os defensores do projeto alegam que investidores corporativos superam as famílias em lances por casas e alugam essas casas a preços cada vez mais altos, criando uma competição excessiva para possíveis proprietários em meio à escassez de imóveis. Mas as altas taxas de juros hipotecários e as previsões de queda de preços já estão levando investidores a recuarem na compra de casas unifamiliares. As compras de imóveis unifamiliares por investidores caíram quase 50% em relação ao ano anterior no quarto trimestre de 2022, de acordo com dados da Redfin. Além disso, não está claro se os investidores causaram preços de imóveis inflacionados ou apenas reagiram às condições que criaram o boom imobiliário. O projeto de lei pode não melhorar a acessibilidade à moradia como esperam os apoiadores e pode ter consequências não intencionais.
É difícil determinar até que ponto os investidores contribuíram para o aumento dos preços das casas. Dados da CoreLogic indicam um aumento na participação de compras de imóveis unifamiliares por investidores de 16% entre 2017 e 2019 para 28% no primeiro trimestre de 2022, de acordo com um relatório do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard. Os investidores foram especialmente agressivos em cidades que tiveram um boom imobiliário durante a pandemia e estão agora em risco de queda de preços – por exemplo, eles representaram 41% das vendas de imóveis em Atlanta e 36% das vendas de imóveis em Phoenix no quarto trimestre de 2021. Os pesquisadores observam que investidores grandes (aqueles com pelo menos 100 propriedades) foram responsáveis pela maior parte do crescimento e contribuíram para a redução do estoque para potenciais proprietários. Dados do Freddie Mac mostram um aumento muito menor nas compras de investidores como uma proporção de todas as vendas de imóveis, de 26,7% em 2019 para 27,6% em dezembro de 2021, principalmente impulsionado por investidores institucionais. Mas o relatório observa que os investidores geralmente optavam por casas com valores abaixo do mercado que precisavam de mais reparos do que os proprietários ocupantes estariam dispostos a assumir. Além disso, embora os investidores corporativos representem cerca de 4% das compras de casas, as plataformas de compra e venda de casas também retornaram muitos desses imóveis ao mercado, então uma parte dessas compras teve um efeito neutro no fornecimento. “Embora os investidores certamente estejam contribuindo para a escassez de moradias acessíveis, eles não são responsáveis pela oferta apertada de casas disponíveis para compra”, afirma o relatório. Em vez disso, analistas da Freddie Mac afirmam que o aumento dos preços das moradias pode ser atribuído à falta de construção, que limitou o fornecimento, bem como às baixas taxas de juros hipotecários em 2020 e 2021, à migração de cidades caras e ao aumento do número de pessoas atingindo a idade para comprar a primeira casa, o que aumentou a demanda.
Outros especialistas ecoam a ideia de que os investidores corporativos não são os culpados pelos altos preços das casas. “O crescimento de investidores institucionais é um sintoma, e não a causa, de mercados imobiliários extremamente apertados”, disse Jenny Schuetz, economista do The Brookings Institute, durante uma audiência do Comitê de Serviços Financeiros da Câmara dos EUA. Ela também observou que os regulamentos de zoneamento que criam desafios para os construtores estão contribuindo para a falta de oferta de casas e que “casas para aluguel unifamiliares são uma parte importante do ecossistema habitacional”.
O projeto de lei proposto teria eficácia? “Nosso projeto de lei ajudará a impedir que grandes proprietários de imóveis corporativos aumentem os preços locais das moradias e devolverá o poder às famílias trabalhadoras, que precisam de um lugar seguro e acessível para viver e criar seus filhos”, disse o senador Sherrod Brown (D-Ohio) em um comunicado. Mas o projeto de lei teria esse efeito? Os investidores corporativos frequentemente são retratados como entidades ávidas por lucro que se beneficiam às custas das famílias trabalhadoras. Se esse for o caso, eliminar uma isenção fiscal impediria essas empresas de comprar casas unifamiliares? Ou elas apenas repassariam o custo adicional para os inquilinos? E mesmo que o projeto de lei fosse eficaz em fazer com que os investidores recuassem, ele teria algum efeito significativo na acessibilidade à moradia? Um estudo sobre os efeitos de uma proibição de investidores comprarem imóveis para aluguel na Holanda indica que a medida levou à gentrificação e ao aumento dos preços de aluguel sem impactar as vendas de imóveis nem os preços das casas. Pesquisadores holandeses da Universidade de Amsterdã e da Escola de Economia Erasmus observaram que, embora a lei tenha tornado as casas mais acessíveis para pessoas de renda média, ela teve um impacto negativo na acessibilidade à moradia e na diversidade dos bairros. Embora esse estudo sozinho certamente não seja uma prova do que aconteceria se a Stop Predatory Investing Act entrasse em vigor, a pesquisa é útil para avaliar o possível efeito de limitar o investimento institucional na habitação. Ao avaliar esse projeto de lei, também é importante considerar a acessibilidade à moradia tanto para potenciais compradores quanto para inquilinos. Se os investidores corporativos contribuíram ou não para problemas de acessibilidade para compradores, eles estão contribuindo para o fornecimento de moradias para aluguel. “… na medida em que as atividades de investidores institucionais provavelmente resultam em estoques menores de unidades [unifamiliares] disponíveis para compra, elas também aumentam a oferta geral de [unifamiliares] disponíveis para aluguel”, observa um relatório do Serviço de Pesquisa do Congresso. O relatório também afirma que esses investidores são capazes de fazer reformas que podem estar além do alcance de compradores de baixa a moderada renda. O Índice de Acessibilidade Habitacional da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) está abaixo de 100 em março de 2023, o que indica que a família média não pode comprar uma casa com base nos preços medianos. Possíveis compradores que talvez pudessem bancar uma prestação de hipoteca se as taxas de juros fossem mais baixas agora são obrigados a alugar em vez de comprar. Os investidores corporativos podem estar se aproveitando dessa realidade, mas também estão fornecendo lugares para as pessoas morarem. Dito isso, restringir as deduções de depreciação para investidores que possuem 50 ou mais casas unifamiliares pode abrir espaço para que mais pequenos investidores forneçam casas para aluguel. Essa mudança já está em andamento – pequenos investidores com 10 ou menos propriedades estão comprando uma parte crescente de casas, enquanto as compras de investidores grandes estão diminuindo. É possível que o projeto de lei proposto possa ajudar a acelerar essa tendência, o que pode ser uma vitória para inquilinos e pequenos investidores. Em uma pesquisa da NAR, 60% dos corretores observaram um aumento nas aquisições de negócios de aluguel de pequenos investidores em 2021, e 52% relataram que as propriedades de propriedade de investidores institucionais tinham preços de aluguel mais altos do que as locações de pequenos investidores. O Serviço de Pesquisa do Congresso observa que não está claro se os investidores institucionais cobram aluguéis excessivos, mas um estudo descobriu que os aluguéis aumentam após fusões institucionais em bairros onde ambas as empresas tinham propriedades. A falta de concorrência em um bairro devido à presença de um grande investidor pode ser um problema para os inquilinos.
O projeto de lei proposto Stop Predatory Investing Act é uma tentativa de lidar com um problema bem maior do que a parcela crescente de investidores no mercado de imóveis unifamiliares. Pode não ser uma solução completa para a escassez de casas de entrada, mas vale