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O Código de Trapaça de hoje para Financiamento pelo Vendedor

    Neste artigo, você ouvirá a angústia em podcasts de investimento e em encontros mensais de imóveis em todo o país: “Como você está encontrando fluxo de caixa? Como você está encontrando negócios que sejam lucrativos?”. As estratégias que funcionavam apenas alguns meses atrás não estão funcionando em um ambiente de altas taxas de juros, preços de compra elevados e pouco estoque. O que um investidor deve fazer?

    Olhe para os baby boomers. A maior transferência de riqueza da história está acontecendo agora, à medida que os boomers vendem seus negócios, vendem seus investimentos e se preparam para a aposentadoria. Esses são proprietários que provavelmente compraram suas propriedades há mais de 10 anos e provavelmente têm uma alta posição de capital próprio (ou possuem suas propriedades integralmente) e podem estar procurando uma saída fácil. Embora assumir essa posição de capital próprio apenas dos boomers seja uma generalização bruta, certamente, os investidores mais jovens também podem ter altas posições de capital próprio e baixas taxas de juros em suas propriedades – é mais provável do que não que os investidores mais antigos tenham mais anos no mercado. Esta é também a razão pela qual os boomers são ótimos candidatos para parceiros em financiamento criativo.

    Por exemplo, Josh e Ali Lupo, que investem na área de Albany, em Nova York, e estão na casa dos 30 anos, vêm buscando trabalhar com essa faixa etária nos últimos dois anos. Disse Ali em uma conversa recente: “Quando começamos a investir, pensamos em conectar com pessoas da nossa idade que entendem e que estão construindo seu portfólio desde o início. E embora essa camaradagem possa ser incrível, as pessoas da mesma idade também têm os mesmos problemas que você. Eles não têm experiência e não têm dinheiro. Mas quando encontramos pessoas com problemas opostos aos nossos, por exemplo [elas têm dinheiro, mas não tempo], vimos que nossos problemas eram perfeitamente simbióticos”.

    Os Lupos têm usado com sucesso plataformas como o PropStream para ajudá-los a segmentar essa faixa etária. De acordo com Ali: “Acabamos de fazer uma grande campanha de mala direta. Em relação a quanto tempo uma pessoa possui uma propriedade e qual é o valor estimado do capital próprio dela, essas informações são públicas. Você apenas faz as contas. Por exemplo, estabelecemos um mínimo: a pessoa deve ser proprietária da propriedade há pelo menos 10 anos e deve ter pelo menos 50% de capital próprio.”

    Os Lupos também utilizam plataformas como o Craigslist e o Facebook Marketplace para encontrar vendedores que possam estar interessados ​​em financiamento criativo. “Procuramos apartamentos para alugar”, diz Ali. “Buscamos por propriedades em dificuldades, fotos um pouco desatualizadas ou aluguéis um pouco abaixo do valor de mercado. Às vezes, pode ser um proprietário cansado que possui a propriedade há muito tempo e ficaria feliz em se separar dela pelo preço certo. Eles não querem mais a responsabilidade de gerenciar, mas ficariam muito felizes em obter um fluxo de caixa constante por meio de uma oportunidade de financiamento do vendedor.”

    Claramente, como investidor, você tem a oportunidade de obter muitos benefícios com o financiamento criativo com um proprietário de longa data – provavelmente uma entrada baixa, taxas de juros mais baixas do que o mercado e conhecimento institucional sobre uma propriedade que está há muito tempo nas mãos de um único proprietário. Mas o que o vendedor ganha ao trabalhar com você em um acordo de financiamento criativo em vez de vendê-lo diretamente? Aqui estão quatro vantagens para o vendedor diretamente dos Lupos.

    Obrigações fiscais anuais reduzidas. De acordo com Josh: “Se esses proprietários de longa data decidirem vender suas propriedades no mercado, teriam uma grande obrigação fiscal no final do ano devido a todos os ganhos de capital na venda da propriedade. Mas quando você faz financiamento do vendedor, estamos fazendo pagamentos mensais menores todos os meses e estamos distribuindo a obrigação fiscal ao longo de muitos anos”.

    Renda mensal residual. Segundo Ali: “Como um vendedor que deseja se aposentar, posso querer essa renda mensal residual, mas não quero lidar com inquilinos e problemas com a propriedade. Então, todos os meses, nossos vendedores estão recebendo um cheque nosso e nós estamos gerenciando a propriedade para eles. Eles não precisam lidar com nenhum dos problemas que vêm com a propriedade imobiliária, essencialmente, mas ainda estão recebendo esse fluxo de caixa”.

    Obter o preço pedido sem taxas. Josh diz: “Digamos que eles decidam vender essa propriedade… Primeiro, você está falando de taxas de corretagem e taxas de transação de 6% a 8%. Em segundo lugar, alguém vai aparecer e tentar negociar o preço porque as taxas de juros estão tão altas atualmente. E terceiro, alguém provavelmente vai dizer: ‘Ah, eu preciso que você conserte isso, eu preciso que você conserte aquilo’. Vamos economizar essas taxas para eles. Provavelmente vamos oferecer o que eles estão pedindo, ou pelo menos algo próximo a isso, porque estamos dividindo a compra ao longo de vários anos em vez de uma única transação”.

    Coletar juros, também conhecido como dinheiro grátis. Talvez o melhor de tudo, diz Josh, “nossos vendedores de financiamento criativo vão realmente receber mais no final, porque durante todo o acordo, de uma maneira ou de outra, parte do pagamento que você está dando ao vendedor é juros”.

    Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.