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O crescimento do aluguel está negativo pela primeira vez em três anos – o fluxo de caixa está em perigo?

    Neste artigo, será discutido o declínio do crescimento do aluguel nos últimos anos e se haverá uma correção ou até mesmo uma queda maior no aluguel. Durante a pandemia, o crescimento do aluguel atingiu um pico de cerca de 17,5% a nível nacional, mas recentemente tem apresentado uma queda de 0,6%. Isso pode indicar uma possível retomada do crescimento nos próximos anos.

    Durante a década de 2010, o crescimento médio anual do aluguel nos Estados Unidos era de 3-5%, porém esse cenário mudou durante a pandemia. O crescimento explosivo do aluguel em 2021-2022 foi impulsionado principalmente pela baixa oferta, mudanças dramáticas nos padrões de migração, fortes tendências demográficas e formação de novos lares, além da inflação generalizada na economia.

    No entanto, à medida que o cenário econômico permanece confuso, as tendências de aluguel começaram a mudar. A queda de 0,6% nos aluguéis em maio é um declínio pequeno, mas indica uma tendência preocupante. Dados compilados pelo The Wall Street Journal mostram que as mudanças ano a ano nos valores de aluguel são consistentes.

    É importante ressaltar que os dados mencionados acima são referentes ao “aluguel solicitado”, ou seja, o valor pelo qual os imóveis são publicamente anunciados pelos proprietários. Isso não reflete necessariamente os valores finais pelos quais os aluguéis são efetivamente assinados, nem o preço de renovação dos contratos.

    Uma das razões para a queda no crescimento do aluguel é o aumento da oferta de imóveis. Nos últimos anos, tem havido um aumento na construção de imóveis multifamiliares e um número crescente de proprietários de imóveis unifamiliares optando por alugar suas casas em vez de vendê-las, o que aumenta ainda mais a oferta de imóveis para locação. Quando a oferta aumenta, os inquilinos têm mais opções e os gerentes de propriedades precisam competir em preço, o que pode reduzir os valores dos aluguéis.

    Além disso, os valores dos aluguéis estão diminuindo devido ao atual cenário econômico. Os americanos estão se preparando para uma possível recessão e a inflação está afetando o poder de compra, o que influencia os padrões de gastos das pessoas. Durante esses tempos incertos, as pessoas têm menos probabilidade de se mudar, formar um novo lar ou procurar por casas mais caras.

    Por fim, é natural que, em algum momento, o crescimento do aluguel volte a se aproximar da média histórica. Essa reversão para a média pode resultar em um período de crescimento negativo para corrigir o crescimento recente desenfreado dos aluguéis.

    No entanto, é importante ressaltar que as tendências acima mencionadas são em nível nacional e existem diferenças significativas entre regiões no que diz respeito aos valores de aluguel. As regiões que apresentaram o maior crescimento durante a pandemia, Oeste e Sul, estão passando por maiores correções. Enquanto isso, o Meio-Oeste tem se mantido relativamente estável há quase um ano. O Nordeste reduziu os valores de aluguel em relação ao pico da pandemia, mas ainda está experimentando um crescimento acima do normal.

    Para os investidores, essa mudança nas condições do mercado é importante por diversas razões. Em primeiro lugar, é importante observar que os dados mencionados não indicam uma queda nos aluguéis para imóveis já existentes. As informações se referem a novos contratos, que são mais voláteis do que contratos existentes. Acredita-se que os valores de aluguel solicitados ainda diminuirão um pouco antes de se estabilizarem, mas os aluguéis atuais devem permanecer relativamente estáveis. Os valores dos aluguéis para inquilinos existentes costumam ser mais estáveis, mesmo durante crises econômicas.

    Em segundo lugar, se você está considerando fazer um novo investimento, não se deve contar com um crescimento no valor do aluguel até 2024. Nos últimos anos, houve um crescimento acima do normal, o que pode resultar em uma diminuição no crescimento futuro. Ou seja, há a possibilidade de uma ressaca dos valores de aluguel. Embora exista uma chance razoável de que os valores de aluguel aumentem antes de 2025, a incerteza atual torna difícil fazer previsões precisas. Diante dessa incerteza, é aconselhável não contar com um crescimento no valor do aluguel nos próximos dois anos ao fazer novos investimentos imobiliários.

    Se você está investindo visando retorno financeiro, é melhor procurar oportunidades que já gerem fluxo de caixa hoje, em vez de contar com mudanças futuras no mercado de aluguel.

    Em suma, o crescimento do aluguel nos últimos anos está mostrando sinais de desaceleração. Vários fatores contribuem para essa desaceleração, incluindo o aumento da oferta de imóveis, o atual cenário econômico e a tendência de retorno aos valores médios históricos. No entanto, as tendências variam de região para região e é importante avaliar cada mercado de forma individual. No geral, os investidores devem estar preparados para uma possível estagnação no crescimento do aluguel nos próximos anos e considerar estratégias de investimento que levem em conta essa realidade.