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A rápida valorização trazida pela pandemia aos preços das casas não retornará tão cedo, mas o mercado imobiliário também não deve entrar em colapso – pelo menos não em nível nacional. Essa é a previsão do Goldman Sachs para o Índice de Preços de Habitação Nacional Case-Shiller até 2026. As restrições de oferta de imóveis e as altas taxas de juros hipotecários estão atualmente exercendo pressão sobre os preços das casas de lados opostos. Os preços em todo o país são resilientes à queda devido à oferta limitada, mas a demanda também é prejudicada pelas preocupações com acessibilidade, o que impede valorização no mesmo nível da última década.
As taxas de juros hipotecários aumentaram ligeiramente na semana que terminou em 27 de julho, atingindo uma média de 6,81% para uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa. Embora isso tenha diminuído um pouco em relação ao pico de novembro, as taxas estão altas o suficiente para exercer pressão negativa sobre o crescimento dos preços.
No entanto, os proprietários atuais que compraram quando as taxas de juros estavam baixas também estão hesitantes em vender – cerca de 82% dos entrevistados em uma pesquisa da Realtor.com disseram que se sentem “presos”. Esse é um dos fatores que reprimem o estoque habitacional em todo o país, juntamente com uma escassez de mão-de-obra na indústria da construção e altos custos de materiais de construção que retardaram novas construções. A baixa oferta está exercendo pressão positiva sobre os preços das casas, e isso é pior em algumas áreas do que em outras.
Levará um tempo para que isso mude. Alguns analistas preveem que as taxas de juros hipotecários cairão abaixo de 6% em 2024, mas é improvável que voltem a 3%. De fato, Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors, prevê que não veremos taxas tão baixas novamente em sua vida.
Enquanto isso, o Goldman Sachs espera que as taxas se mantenham em torno de 6% por anos. E embora o sentimento dos construtores de casas esteja melhorando, os novos inícios de construção caíram 8% em junho, após um aumento inesperado em maio. Os proprietários com hipotecas de juros baixos também provavelmente permanecerão onde estão até que as condições mudem.
Sem muita movimentação no lado da oferta ou da demanda, o Goldman Sachs prevê preços relativamente estagnados nos próximos quatro anos.
Crescimento lento dos preços nos próximos anos
Desde 1976, os preços das casas nacionais têm se valorizado em média 5,5% ao ano. Em 2021, os arranjos de trabalho em casa e as taxas hipotecárias historicamente baixas fizeram com que os preços das casas crescessem 19%. Isso torna a previsão do Goldman Sachs bastante modesta.
O modelo da empresa prevê:
– Crescimento de 1,3% em 2023
– Crescimento de 1,7% em 2024
– Crescimento de 2,4% em 2025
– Crescimento de 3,8% em 2026
Isso significa que no final de 2026, haverá uma valorização média de apenas 4,5% em relação ao pico de preços das casas em junho de 2022 e um aumento de apenas 10,1% em relação à depressão em janeiro de 2023. Para que a previsão se mantenha, seria necessário uma queda nos preços antes do final do ano, já que os preços estavam 2,4% mais altos em relação ao ano anterior até abril. E, em sua última notícia sobre o mercado imobiliário, os pesquisadores do Goldman Sachs preveem “um crescimento mais fraco dos preços das casas nos próximos meses”.
Isso realmente é uma boa notícia
A estabilização dos preços das casas é talvez o melhor resultado que os investidores imobiliários poderiam esperar. Em outubro de 2022, o Goldman Sachs previu que os preços cairiam de 5% a 10% desde o pico, mas a correção real tem sido mais suave. Além disso, a probabilidade de uma recessão, de acordo com os economistas, parece estar diminuindo. O Goldman Sachs agora estima a probabilidade de uma recessão nos próximos anos em 20%, em comparação com as chances previamente previstas de 25% e até 30% em julho passado. As previsões da empresa para inflação e desemprego também são otimistas. O Índice de Preços ao Consumidor deve subir 3% em 2023, 2,8% em 2024, 2,4% em 2025 e 2,4% em 2026. E a taxa de desemprego deve permanecer abaixo de 4% até 2026.
Isso é o que o Federal Reserve tinha em mente quando o Federal Open Market Committee começou a elevar a taxa de juros em março de 2022. O objetivo: desacelerar atividade econômica o suficiente para conter a inflação sem causar aumento do desemprego ou um colapso no mercado imobiliário. Embora ainda haja incerteza sobre se o Fed realmente conseguiu um “pouso suave”, isso está se tornando mais provável. É um resultado ideal e historicamente tem sido bastante raro.
Por outro lado, o comportamento dos preços imobiliários tem sido mais consistente com as tendências históricas. O princípio da reversão à média essencialmente dita que o que sobe deve descer – rápido crescimento de preços acima do que é típico para um mercado historicamente foi seguido por preços em declínio ou desaceleração do crescimento dos preços, fazendo com que os preços voltem ao seu valor esperado, considerando a taxa média de valorização a longo prazo. É lógico que uma correção de preços siga a explosão dos preços das casas que ocorreu entre março de 2020 e junho de 2022.
É claro que a correção é muito pior em alguns mercados. Por exemplo, em Boise, Idaho, e Austin, Texas, o preço médio de listagem por metro quadrado caiu quase 8% em ambos os lugares em relação ao ano anterior, de acordo com a Realtor.com. Por outro lado, nos mercados mais aquecidos, os preços subiram em média 8,9% em relação ao ano anterior até junho.
O impacto nos investidores
Investir em imóveis envolve estratégia e timing. Se estivéssemos apenas acompanhando o mercado imobiliário, não seria tão empolgante.
Comprar um imóvel para investimento durante um período de preços estagnados requer pesquisa sobre os movimentos de preços nos mercados individuais – o que sempre é necessário. O crescimento lento dos preços não mudará significativamente a forma como você avalia as oportunidades. Ainda é necessário fazer cálculos e fazer previsões com base nas informações disponíveis para você.
Por exemplo, a GOBankingRates escolheu os melhores mercados para capturar a valorização a longo prazo, analisando quais mercados com preços abaixo da mediana tinham maiores taxas de crescimento esperadas do que a previsão nacional. A primeira posição aqui vai para Columbia, Missouri.
Se o seu objetivo é renda, você pode consultar a análise da RentCafe sobre os mercados de aluguel mais aquecidos com base em fatores como taxas de ocupação e número de candidatos por unidade, e encontrar os mercados com a melhor relação preço-aluguel. (Aqui, Miami ocupa o primeiro lugar.)
Você deve esperar para investir até que as taxas de juros hipotecários diminuam se os preços não devem subir muito, de acordo com essa previsão? Não necessariamente – o Goldman Sachs prevê que as taxas de juros hipotecários podem permanecer em torno de 6% nos próximos anos. Portanto, se o Índice Case-Shiller subir para US$322.280 até 2026, como previsto, e as taxas de juros hipotecários apenas caírem de 6,8% para 6%, o pagamento mensal da hipoteca em uma casa típica diminuiria apenas um pouco.
Enquanto isso, você pode estar perdendo anos de fluxo de caixa. Além disso, você terá a oportunidade de refinanciar se as taxas de juros hipotecários forem reduzidas ainda mais. Mas, é claro, a decisão correta é pessoal e depende muito do mercado.
A linha de fundo
A previsão do Goldman Sachs é apenas a opinião de uma empresa sobre o que acontecerá no mercado imobiliário