Qual é a perspectiva para o setor imobiliário de escritórios e bancos regionais? Em um podcast da Guiding Assets do CFA Institute, Paul Andrews, chefe de Pesquisa, Defesa e Padrões do CFA Institute, fala com Sonny Kalsi, co-CEO da BentallGreenOak (BGO), uma importante consultoria e provedora de serviços imobiliários global com aproximadamente US$ 83 bilhões em ativos sob gestão (AUM), sobre as perspectivas do setor. Os profissionais e observadores do mercado financeiro têm se tornado cada vez mais ansiosos este ano em relação à saúde da economia e, especialmente, à exposição do setor bancário ao setor imobiliário. O colapso este ano do Silicon Valley Bank (SVB) e do Signature Bank, bem como a aquisição apressada do First Republic Bank, convenceu alguns players do mercado de que os bancos regionais, que já estão sob estresse financeiro, podem enfrentar uma crise potencial no instável setor imobiliário comercial. A maior preocupação é a exposição do setor bancário ao setor de escritórios. Andrews abriu a discussão com Kalsi sobre o problema do risco sistêmico: “Com muitos bancos tendo grandes carteiras de imóveis, qual é o seu ponto de vista sobre o desfecho, particularmente do ângulo do risco sistêmico e do ângulo bancário?”, ele perguntou. Muitos bancos grandes se afastaram do empréstimo imobiliário, e seus empréstimos para o setor imobiliário comercial, especialmente, diminuíram em termos percentuais, disse Kalsi. Mas o setor não bancário tem entrado para ajudar a preencher a lacuna de empréstimos. “Os credores não bancários muitas vezes estão obtendo financiamento de repo dos mesmos bancos grandes. Os bancos regionais estão agora fornecendo uma grande quantidade de empréstimos imobiliários e provavelmente representam pelo menos um terço dos empréstimos imobiliários que estão acontecendo e têm sido uma grande parte dos empréstimos imobiliários incrementais nos últimos cinco anos”, explicou ele. “Então, a resposta longa para sua pergunta é que eu acredito que os bancos regionais têm uma quantidade justa de exposição lá.” Os dois grandes problemas a serem considerados são a liquidez e as condições dos imóveis comerciais, de acordo com Kalsi. “Não há financiamento disponível. Os grandes bancos não estão fornecendo, e os bancos regionais agora também não estão fornecendo.” Como o setor imobiliário comercial é uma categoria grande, Kalsi acredita que existem áreas que serão menos problemáticas. Ele citou os setores industrial e multifamiliar como exemplos. Segundo ele, o multifamiliar também é impulsionado por agências patrocinadas pelo governo que fornecem financiamento. O setor de escritórios é uma dor de cabeça, ele alertou. “Não é realmente o canário na mina de carvão”, ele disse. “É o gorila de 800 libras que está sentado bem no meio da sala!” O Desafio dos Bancos Regionais “Então, o que os bancos regionais vão fazer? Estamos apenas esperando por outra bomba-relógio?” Andrews perguntou. “Sim, acho que pode ser uma bomba-relógio”, disse Kalsi, “mas acho que vai ser uma bomba-relógio com um fusível longo.” Ao contrário de um título, que é um instrumento de curto prazo que pode ser renovado nos mercados de capitais, muitos empréstimos bancários são estruturados de forma que os próprios bancos devem acionar o gatilho para criar uma situação de inadimplência. “Então, há muitos ativos agora que estão tecnicamente em inadimplência”, disse ele. “Pode haver falta de conformidade com diferentes covenants, vencimentos, inadimplências, etc., onde muitos bancos apenas os renovam porque sabem que seus mutuários estão em um mercado ilíquido e em uma posição não favorável para refinanciá-los.” Portanto, os reguladores terão grande influência sobre quando e se a bomba-relógio da inadimplência explodirá, afirmou Kalsi. “Você pode argumentar que, de um lado, os [reguladores] causaram isso com o ambiente de taxas de juros, certo?” ele disse. “Muitas pessoas foram pegas desprevenidas. Eu não achava que as taxas iriam subir no ritmo em que subiram, mas sabíamos que as taxas estavam subindo. Então, estou um pouco surpreso que alguns desses credores foram pegos tão desprevenidos como foram. Será interessante ver como os reguladores abordam essa questão.” Se os reguladores obrigarem os credores a marcar no mercado suas posições, o resultado poderá ser algo feio, Kalsi alertou. “Mas se os reguladores facilitarem para eles e derem-lhes tempo, então acho que este será um processo lento.” Setores Mais Atormentados “Eu já disse brincando que o escritório substituiu o varejo como a pior palavra de seis letras no setor imobiliário”, disse Kalsi. Para ter uma perspectiva, ele observou que há 10 anos foi o setor varejista que enfrentou um “apocalipse”. “Ninguém estava mais comprando em lojas”, ele disse, e embora os valores dos ativos do varejo tenham caído de 30% a 50% nos últimos 10 anos e muitos locatários tenham falido, esses locatários de varejo que sobreviveram enfrentam menos concorrência e, portanto, o ambiente de negócios para eles está melhor agora. “Então, o varejo encontrou alguma estabilidade e está se saindo bem”, disse ele. “Acho que isso vai acontecer com o setor de escritórios. Mas lembre-se, eu disse 10 anos. O setor de escritórios vai levar um tempo para encontrar sua estabilidade. Portanto, devemos decidir ser pacientes para trabalhar nisso, e os reguladores terão que decidir se serão pacientes ou não”, afirmou Kalsi. Portanto, se os reguladores forem pacientes, não enfrentaremos outro evento de risco sistêmico enorme? “Espero que não enfrentemos outro evento de risco sistêmico”, respondeu Kalsi. “Não vou citar nomes, mas há certos credores por aí para os quais de 30% a 40% de sua carteira é composta por imóveis comerciais”, disse ele. Ele afirmou que esses bancos têm problemas, apontando os colapsos do SVB, First Republic e Signature Bank este ano como exemplos de falhas que podem estar por vir. “Não sou um especialista em bancos. Mas se eu fosse um apostador – o que sou – acho que não terminamos com três bancos. Acho que vamos ver mais.” “Os membros do CFA Institute são proprietários de ativos, alocadores de ativos, intermediários, etc. Como você analisaria essa questão de um ponto de vista prático? No que eles deveriam se concentrar?”, perguntou Andrews. “Alguns deles possuem ativos diretamente, alguns provavelmente indiretamente, seja por meio do mercado de REITs ou por meio de gestores de fundos. Acho que uma coisa que você tem que se perguntar é ‘Eu tenho as pessoas certas gerenciando o navio para mim agora?’ Acho que isso faz parte. Então esse é o número um”, disse Kalsi. O número dois é como pensar na classe de ativos. “Estamos falando sobre defesa. Estamos falando sobre o que fazer com nossa carteira existente. Como pensamos nisso e como gerenciamos nosso caminho através disso? Uma coisa que ouvimos muito agora é o efeito denominador – os mercados de ações estão em baixa, portanto, as alternativas agora representam uma porcentagem maior da maioria das carteiras dessas pessoas. Isso é algo ruim? E talvez essa seja a direção que as pessoas deveriam seguir aqui. Uma coisa sobre a crise financeira global que foi claramente informativa é que as pessoas que tiveram mais tempo acabaram com um valor de recuperação melhor do que as pessoas que tiveram que fazer uma venda forçada.” Mas mesmo em meio a uma conversa sobre a dor potencial que ameaça o mercado imobiliário, “também existem ótimas oportunidades de investimento”, disse Kalsi. “Por exemplo, este é um ótimo momento para ser um credor agora. Se você pode ser um credor – e, a propósito, temos um grande portfólio de empréstimos; empréstimos representam cerca de 25% do que fazemos – é um ótimo momento para colocar novo capital para trabalhar nesse espaço. Então, acho que parte disso é não apenas como investidores existentes e membros do CFA Institute pensam em se defender no que possuem. Mas como pensar também em entrar em ação?”