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O mercado imobiliário comercial atual: Uma visão geral

    Nosso primeiro texto sobre investimento em imóveis comerciais explorou os principais componentes das decisões de investimento em imóveis. Mas e quanto ao investimento em imóveis comerciais no atual ambiente? Como o mundo pós-pandemia de tensões geopolíticas renovadas, ressurgimento da inflação e pressão crescente das taxas de juros tem remodelado o funcionamento dos mercados de capital imobiliário? Como a política monetária rigorosa impactou o investimento em imóveis comerciais no último ano? Para onde se dirige o setor imobiliário comercial e como os investidores podem responder? Aqui, exploramos os dados históricos, bem como várias teorias e perspectivas sobre a “nova normalidade” dos investimentos em imóveis comerciais. Acima de tudo, consideramos quais estratégias podem surgir para os investidores. A era do “dinheiro grátis” acabou, pelo menos por enquanto. A pandemia de COVID-19 e os subsequentes esforços de estímulo fiscal e monetário encerraram de forma inadvertida, no final de 2021, quando o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) principal dos EUA – IPC excluindo preços de alimentos e energia – ultrapassou 3% ao ano pela primeira vez em quase três décadas. Os bloqueios e restrições de viagens impulsionaram o fenômeno do trabalho em casa (WFH) e ajudaram as famílias americanas a acumular mais de US$ 2,6 trilhões em poupança líquida excedente. Com os balanços excessivos dos consumidores e um retorno lento à normalidade, os gastos discricionários aumentaram ao longo de 2021 e a inflação começou a subir. O desemprego despencou de seu pico no auge da COVID, de 14,7% em abril de 2020, o que aliado a questões de cadeia de suprimentos global, entre outros fatores, levou o IPC principal acima de 6,0% – níveis vistos pela última vez na era do estagflação do final dos anos 1970 e início dos anos 1980. Para controlar a inflação, os bancos centrais geralmente adotam uma política monetária contracionista: eles elevam as taxas de juros. Com a inflação disparando em 2021 e 2022, o Federal Reserve dos EUA elevou as taxas no ritmo mais rápido em gerações. Com as taxas de juros muito mais altas do que no ano passado, os investidores têm uma nova perspectiva sobre as taxas de capitalização para imóveis comerciais, que geralmente estão em um spread, ou prêmio, em relação às taxas de juros subjacentes ou livres de risco. Além disso, as taxas de juros são um fator chave para qualquer alavancagem associada a um investimento imobiliário (direto). Como tal, essas pressões significarão um fluxo de negócios reduzido para imóveis comerciais no curto prazo e, provavelmente, um potencial de retorno moderado em grande parte nos setores imobiliários comerciais. Mas isso não significa que não haverá valor em excesso em alguns setores do setor imobiliário comercial. O potencial de atingimento das taxas de juros e a crise no setor bancário de médio porte e regional – que pode piorar antes de melhorar – remodelaram o panorama das oportunidades de investimento em imóveis comerciais. O estado atual das taxas de juros e da política monetária nos EUA. O Federal Open Market Committee (FOMC) elevou as taxas de juros de referência em um total de 500 pontos base (pbs) entre março de 2022 e 3 de maio de 2023, e as taxas parecem ter um alívio temporário de novos aumentos ao longo do verão. O Fed confirmou isso em sua reunião de junho, mantendo firmes as taxas e sinalizando sua intenção de permanecer cauteloso e deliberado nos próximos meses, mas indicando que mais aumentos de taxa podem estar nos planos antes do final do ano, caso a inflação persista. Se a fase mais agressiva do aperto monetário ficou para trás, as taxas podem se estabilizar em um futuro próximo. Os dados de abril mostraram 10 meses seguidos de inflação em declínio, com o aumento anualizado do IPC caindo abaixo de 5% pela primeira vez em dois anos, para 4,4% em maio. A inflação principal está desacelerando, com 5,3% no mês de maio, em comparação com 5,5% em abril e 5,6% no ano anterior em março. O surpreendente lançamento do IPC de junho solidificou essas tendências: o IPC atingiu 3,0% no ano anterior e a inflação principal 4,8%; ambos os resultados foram inferiores às estimativas medianas. Tudo isso sugere que a postura mais conservadora do Fed pode estar diminuindo. Isso é uma boa notícia para os mercados imobiliários. À medida que as taxas de juros dispararam na segunda metade de 2022 e início de 2023, as taxas de capitalização expandiram-se pela primeira vez em anos. Somente no primeiro trimestre de 2023, as taxas nominais de capitalização para imóveis residenciais (apartamentos) e varejo de centros comerciais expandiram-se em 15 pbs, de acordo com dados da Green Street. As taxas de capitalização nominais para escritórios, talvez o setor mais desafiador no momento, cresceram 115 pbs. Com o aumento das taxas de juros, os valores dos ativos diminuíram na maioria dos setores imobiliários comerciais, em cerca de 15% desde o pico dos preços dos imóveis por volta de março de 2022. O aumento das taxas de juros afeta as avaliações imobiliárias por meio da expansão das taxas de capitalização. Isso, por sua vez, influencia a lucratividade de um investimento – negativamente para investidores em liquidação e potencialmente positivamente para investidores adquirentes. Olhando para o futuro, no entanto, valores menores dos ativos não são necessariamente más notícias para os operadores imobiliários. Com as taxas de capitalização mais altas do que há um ano, há novamente espaço para a “compressão das taxas de capitalização”. Ou seja, taxas de capitalização em expansão refletem um ajuste no preço do risco nos mercados imobiliários: os investidores agora têm mais oportunidades de adquirir ativos com taxas atrativas e obter retorno total relevante ao sair em um momento mais calmo e favorável do mercado, a taxas de capitalização comprimidas. O aperto monetário também criou incerteza nos mercados de capital, o que comprometeu o volume de transações. Compradores e vendedores não sabem onde está o fundo do mercado ou qual é a taxa de juros terminal e, portanto, não conseguem chegar a um preço comum. Isso é especialmente verdade entre os operadores imobiliários. Se as taxas se estabilizarem, o volume de transações deve aumentar. Os investidores institucionais estão aguardando do lado de fora com capital suficiente para investir. No nível institucional, os fundos imobiliários privados (PERE, na sigla em inglês) de private equity detinham um recorde de US$ 400 bilhões de “pó seco” até o terceiro trimestre de 2022. Em um ambiente de taxas de juros mais altas, devem surgir oportunidades de distresse. Os operadores que realizaram transações no regime de taxas mais baixas agora enfrentam custos de capital mais elevados devido a dívidas de taxa flutuante, empréstimos vencendo que eles não podem refinanciar nos níveis antecipados dada a mudança nas taxas de capitalização/avaliação ou custos de derivativos de taxa de juros insustentáveis. Mesmo com ativos de qualidade em mercados de qualidade, esses operadores podem ter que vender ou entrar em inadimplência nos empréstimos. Confusão no Setor Bancário de Médio Porte Vários bancos regionais e de médio porte de destaque faliram em 2023, O Silicon Valley Bank (SVB) e o Signature Bank entraram em colapso um após o outro e, respectivamente, constituíram o segundo e terceiro maiores colapsos bancários na história dos EUA. Um Credit Suisse em dificuldades foi adquirido pelo UBS em estreita colaboração com os reguladores suíços, e os reguladores apreenderam o First Republic e venderam a maior parte para o JPMorgan Chase. Os padrões de empréstimos dos bancos se tornaram tão restritos como em 2008. Por que isso é ruim para os mercados imobiliários? Porque a maioria desses bancos e seus pares diretos historicamente emprestou para empresas imobiliárias de médio porte com foco regional e, à medida que desalavancam, a liquidez secou para os operadores imobiliários de médio porte. A política monetária contracionista ao longo de 2022 já havia gerado volatilidade nos mercados de títulos não garantidos e títulos lastreados por hipotecas comerciais (CMBS). Isso levou o capital institucional para fora dos mercados de crédito e as empresas imobiliárias para o financiamento