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Durante vários meses, eu e muitos outros na BiggerPockets temos alertado que o mercado de imóveis multifamiliares está em risco severo de queda nos valores dos imóveis, mesmo com o mercado residencial mostrando resiliência. Mas será que uma “correção” ou talvez até um “crash” aconteceu no mercado multifamiliar? Vamos dar uma olhada.
O mercado nacional de imóveis multifamiliares está em má situação
Como uma breve explicação, os ativos multifamiliares (juntamente com muitas outras classes de ativos comerciais) são avaliados com base na renda operacional líquida (NOI) e nas taxas de capitalização. Quando o NOI aumenta, isso gera pressão positiva nos valores. Em contraste, quando as taxas de capitalização sobem, isso gera pressão negativa nos valores.
O que temos visto em nível nacional ao longo de 2023 são condições que não são favoráveis para os valores dos imóveis multifamiliares.
Aumento das taxas de capitalização
Em primeiro lugar, temos o aumento das taxas de capitalização. As taxas de capitalização podem aumentar por vários motivos, pois são uma função do sentimento do investidor, mas o custo de capital, um excesso de oferta e um crescimento lento do aluguel são algumas das principais razões pelas quais as taxas de capitalização aumentaram nos últimos meses. De acordo com a CoStar, a taxa média de capitalização do mercado aumentou de 4,9% para 5,6% do segundo trimestre de 2022 para o segundo trimestre deste ano.
Isso pode não parecer muito, mas faz uma grande diferença na avaliação. Como exemplo, vamos pegar um imóvel com uma renda operacional líquida de $100.000. Há um ano, a taxa média de capitalização nos EUA era de 4,9%. Isso daria a esse imóvel fictício um valor de aproximadamente $2,04 milhões ($100.000 / .049). Avance um ano e a taxa média de capitalização nos EUA agora é de 5,6%, fazendo com que o valor do imóvel seja de aproximadamente $1,78 milhão – uma queda de 13% em apenas um ano.
Crescimento lento
Mas as taxas de capitalização são apenas um lado da equação. Se o NOI aumentasse, poderia compensar o aumento das taxas de capitalização. Felizmente, para os investidores em imóveis multifamiliares, a renda do aluguel cresceu em relação ao ano anterior, mas a um ritmo muito mais lento do que nos últimos dez anos.
Esse desaceleração no crescimento dos aluguéis é devido a uma variedade de fatores, como excesso de oferta e aumento da vacância. De acordo com a RealPage, o crescimento do aluguel agora está abaixo de 1% em relação ao ano anterior, o que significa que não está acompanhando nem mesmo a inflação. Teoricamente, o aumento do aluguel poderia compensar o aumento das taxas de capitalização, mas de acordo com os dados da CoStar, isso não é suficiente.
Essas duas coisas combinadas levaram a preços de venda mais baixos para ativos multifamiliares, especialmente entre edifícios de alta qualidade. Ao analisar o gráfico abaixo, você pode ver que os edifícios classificados como quatro e cinco estrelas (classificações subjetivas da CoStar) caíram muito mais rápido do que os edifícios de três estrelas, que estão relativamente estáveis.
Em um nível nacional amplo, os ativos multifamiliares estão passando por uma correção. É claro que o que acontece em cada mercado individual e em cada classe de ativos individual é diferente.
Embora ninguém saiba ao certo o que acontecerá a seguir, se acreditarmos nas previsões da CoStar (que você pode ver nos gráficos acima), os preços dos imóveis multifamiliares estão prestes a sofrer novas quedas. A CoStar prevê que as taxas de capitalização continuarão a subir, chegando a 6,5% estimados até o final de 2024. Durante esse período, espera-se que os aluguéis cresçam 4% nacionalmente. Se tudo isso se concretizar, no final de 2024 poderíamos esperar um valor de aproximadamente $1,6 milhão – uma queda adicional de ~10% em relação ao valor atual e uma queda de mais de 20% do pico ao fundo.
O que isso significa para os investidores?
Com a pressão descendente nos preços dos imóveis multifamiliares, aliada à turbulência e incerteza no setor de empréstimos comerciais, é um momento de cautela nessa classe de ativos. Certamente pode haver negócios, especialmente se houver problemas financeiros para o vendedor ou se você planeja agregar valor. Mas seja muito seletivo sobre o que comprar e onde. É provável que haja muitos obstáculos no setor multifamiliar no futuro previsível.
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Observação da BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões da BiggerPockets.