Neste artigo,
À medida que ultrapassamos o ponto médio de 2023, é um bom momento para analisar o que aconteceu no mercado imobiliário até agora este ano e considerar o que poderia acontecer na segunda metade do ano.
A grande manchete do mercado imobiliário até agora tem sido a resiliência dos preços das casas. Mesmo com as taxas de hipoteca em torno de 7% e o volume de vendas caindo cerca de 50% de junho de 2021 a junho de 2023, os preços estão entre estagnados e -3% em relação ao ano anterior, dependendo de quem você perguntar.
Não importa qual dado você olhe, até agora, as previsões de um colapso do mercado têm sido incorretas. Na verdade, tendências recentes sugerem que os preços das casas poderiam até subir até o final do ano.
Tenho sido bastante enfático em dizer que não vi o mercado residencial desabando em 2023, mas essa resiliência dos preços tem superado minhas expectativas. Em outubro passado, eu disse que achava que o mercado corrigiria entre 3% e 8%, mas até o meio do ano, isso parece até mesmo excessivamente pessimista (embora na época fosse considerado excessivamente otimista por muitos). Claro, as coisas podem mudar na segunda metade do ano, mas vamos analisar por que os preços não caíram muito.
Os preços imobiliários, assim como todos os preços em uma economia de mercado, se resumem à oferta e demanda. Para a maioria das pessoas, a expectativa era de que os preços caíssem em 2023 porque a demanda deixou o mercado.
E a demanda deixou mesmo o mercado. À medida que as taxas de hipotecas dispararam nos últimos 18 meses, menos pessoas desejam ou podem pagar por uma nova compra de casa. A demanda pode ser difícil de medir, mas acho que o melhor lugar é a pesquisa de inscrição de hipotecas da Associação de Corretores de Hipotecas. Ela mostra quantas pessoas solicitam uma hipoteca para comprar uma nova casa (não refinanciar).
Como mostrado, a queda de demanda esperada se concretizou. As inscrições de compra de hipotecas caíram para cerca de metade dos níveis de pico de 2020 e 2021, mas têm se mantido estáveis há cerca de um ano.
Então, por que os preços não caíram? A resposta é bem simples, na verdade. Mesmo com a queda da demanda, a oferta também caiu ao mesmo tempo, o que manteve os preços estáveis. Se você quiser se aprofundar um pouco mais, aqui está uma boa explicação sobre as mudanças na oferta e demanda.
Mas para todos os outros, basta pensar logicamente: mesmo que haja menos pessoas querendo comprar, há menos casas disponíveis para comprar, o que significa que o equilíbrio entre compradores e vendedores tem se mantido relativamente consistente. Isso mantém os preços consistentes.
No mercado imobiliário, a oferta é medida pelo inventário (quantas casas estão à venda em determinado momento).
Como mostrado no gráfico, o inventário está extremamente baixo. Ele subiu um pouco em relação às mínimas históricas durante a pandemia, mas ainda estamos vendo números de inventário 46% abaixo dos níveis pré-pandemia. Portanto, mesmo que a demanda tenha caído e esfriado o mercado em relação à sua agitação, a falta de oferta impediu que os preços caíssem ainda mais.
E o que acontecerá em seguida?
Para entender o que acontecerá com os preços das casas até o final de 2023, precisamos considerar quais mudanças potenciais podem ocorrer na oferta e demanda.
Do lado da demanda, existem muitos impactos potenciais. Variáveis que podem reduzir a demanda incluem (apenas para citar algumas):
– Taxas de juros mais altas
– Redução da acessibilidade devido à retomada dos pagamentos de empréstimos estudantis
– Aumento do desemprego
– Inflação sustentada
Variáveis que podem aumentar a demanda incluem:
– Taxas de hipoteca mais baixas
– Aumentos salariais que superam a inflação
Do lado da oferta, acredito que seja difícil acreditar que o inventário vá diminuir ainda mais, mas é claro, é possível. O número de novos anúncios caiu quase 30% em relação ao ano passado e continua em tendência de queda. Se os vendedores continuarem escolhendo não vender, o inventário pode continuar diminuindo. A oferta pode aumentar com as execuções hipotecárias, novas construções ou vendedores se ajustando à nova realidade e decidindo listar suas propriedades mesmo com taxas mais altas.
Olhando para o futuro
Então, o que vai acontecer? Ninguém sabe ao certo, é claro, mas darei minha opinião em forma de três possíveis cenários: meu caso básico (resultado mais provável), caso pessimista (como os preços poderiam cair mais do que eu penso) e meu caso otimista (os preços superam minhas expectativas).
Caso básico
Meu caso básico é que a demanda permaneça relativamente estável ou possa cair ligeiramente até o final do ano porque não espero que as taxas de hipotecas ou a acessibilidade mudem muito.
Do lado da oferta, acho que as coisas também ficarão relativamente estáveis. As pessoas não estão vendendo por causa do “efeito de bloqueio”. Existe um incentivo econômico para não vender, e não acredito que isso vá mudar nos próximos seis meses (e talvez nem nas próximas décadas). As execuções hipotecárias estão aumentando, mas não de uma maneira significativa que impactará o inventário, e não estou convencido de que o “estouro do Airbnb” gerará uma quantidade significativa de novos anúncios em nível nacional.
Portanto, se eu fosse refazer minha previsão de final de ano para 2023, revisaria para cima. Até agora, acredito que o mercado imobiliário terminará o ano com uma variação anual entre estagnação e -3%.
Caso pessimista
Algo mais pode acontecer? Claro! Meu caso pessimista (queda de preços de mais de 3%) incluiria um grande aumento de demissões e desemprego que levasse à deterioração da demanda ou um aumento das taxas de hipoteca devido ao aumento dos rendimentos dos títulos.
Caso otimista
Meu caso otimista (aumento de preços acima de 3%) incluiria uma pausa nos aumentos de taxas de juros pelo Federal Reserve e uma redução na inflação que levasse a uma queda nas taxas de hipoteca e aumento da demanda. Isso teria que ser combinado com uma força contínua no mercado de trabalho.
Dada a quantidade extrema de incerteza econômica, atribuo as probabilidades aproximadas de cada caso da seguinte forma:
Caso básico: 50%
Caso pessimista: 20%
Caso otimista: 30%
O que isso significa para os investidores?
Como investidor, eu o incentivo a pensar no mercado imobiliário nessas perspectivas. Nenhum de nós sabe o que acontecerá com certeza – e é importante reconhecer isso. Mas isso não significa que você não possa investir! Ao entender as variáveis que afetam a oferta e a demanda, você pode pensar logicamente nos vários cenários que podem surgir, entender e mitigar os riscos potenciais e planejar suas decisões de investimento de acordo.
O que você vê movendo o mercado imobiliário até o final do ano? Qual é o seu caso básico? Deixe-me saber nos comentários abaixo!