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O problema com a previsão de preços de imóveis.

    Introdução

    As taxas de hipoteca dobraram e triplicaram em alguns países desde 2021. Então, por que os mercados imobiliários residenciais não estão mais em crise?

    Por exemplo, a média da relação preço de compra/renda média no Reino Unido está em um impressionante 9x. Isso implica que a maioria dos mutuários está gastando mais de sua renda em pagamentos de juros e amortização do que nunca. A hipoteca média no Reino Unido é de cinco anos, mas a taxa de juros para um novo empréstimo aumentou de 1,8% há um ano para 4,6% hoje. Muitos mutuários não conseguirão refinanciar nesse nível e serão forçados a entrar em inadimplência. O banco então venderá a casa, colocando mais pressão negativa sobre o mercado imobiliário.

    No entanto, os mercados imobiliários continuam surpreendendo. Muitos, incluindo este autor, pensavam que as casas no Reino Unido já estavam supervalorizadas com uma relação média preço de compra/renda média de 6x na última década. Então, essas casas ficaram ainda mais caras. Talvez os governos intervenham e apoiem os mutuários à medida que a pressão política aumenta. Ou talvez a inflação esfrie e os bancos centrais reduzam as taxas de juros.

    Como muitas variáveis influenciam os preços das moradias, avaliar o mercado imobiliário residencial como uma classe de ativos é uma tarefa complicada. Então, quais são os principais impulsionadores do setor, quais são algumas das percepções equivocadas comuns e qual é a perspectiva de longo prazo?

    Oferta e Demanda

    Os preços dos imóveis residenciais são influenciados por desequilíbrios fundamentais entre oferta e demanda ou simples especulação. O primeiro é fácil de entender: quando a demanda supera a oferta, os preços tendem a se valorizar. A oferta pode ser limitada pelo crescimento populacional natural, imigração, urbanização, regulamentação ou alguma combinação desses fatores. As tendências tendem a diferir entre zonas rurais e cidades e até mesmo dentro das cidades, o que torna difícil ter uma imagem clara do verdadeiro estado dos mercados imobiliários.

    Diferenciar entre retornos nominais e reais pós-inflação é fundamental ao avaliar investimentos imobiliários. Por exemplo, o mercado imobiliário residencial na China parecia um investimento certo ao longo das últimas duas décadas, dada o crescimento econômico fenomenal do país. Mas, enquanto isso pode ser verdade para Xangai e outras cidades, os preços das casas na China subiram apenas a uma taxa nominal de 3,5% ao ano entre 2005 e 2022. Isso se compara a uma taxa anual de crescimento do PIB de 8%. Portanto, em termos reais, o mercado imobiliário residencial pode não ter sido um investimento tão bom quanto a economia geral da China.

    É uma suposição comum que o mercado imobiliário residencial se valorizará ao longo do tempo, mas nem sempre é o caso. Quando o equilíbrio entre oferta e demanda de um mercado imobiliário está em equilíbrio, os preços podem permanecer estáveis por décadas. Por exemplo, a população da Alemanha aumentou apenas ligeiramente, de 78 milhões em 1970 para 83 milhões em 2022, e os preços imobiliários reais quase não se moveram durante todo o período.

    Com base na demanda fundamental, a perspectiva de longo prazo para o mercado imobiliário residencial nas 10 maiores economias do mundo parece bastante sombria. Só se espera que 4 dessas nações cresçam em população nos próximos 80 anos, e todas as 10 devem encolher em cerca de 600 milhões de pessoas no total. Esforços para aumentar as taxas de fertilidade oferecendo mais benefícios de creche ou incentivando o crescimento populacional de outras maneiras tiveram pouco sucesso. A imigração em larga escala pode ajudar, mas poucos países têm experiência com esse tipo de imigração e enfrentam resistência interna.

    A maior parte do declínio é esperado para após 2050, mas o Japão deve encolher em cerca de 25 milhões de pessoas até então, de acordo com estimativas da ONU, e já está sentindo os efeitos. Muitas áreas rurais experimentaram uma rápida despovoação, e as municipalidades locais têm dificuldade em financiar e manter escolas, hospitais e outras infraestruturas públicas. Algumas cidades agora oferecem isenções fiscais para novos moradores ou simplesmente pagam às pessoas para se mudarem para lá. De qualquer forma, há menos demanda por moradias e isso inevitavelmente significará preços mais baixos.

    Especulação

    A especulação é outro impulsionador importante dos preços das moradias e assume muitas formas. Às vezes, os preços sobem devido ao desequilíbrio entre oferta e demanda, o que leva os investidores a injetar dinheiro e cria um ciclo de retroalimentação positiva.

    Em alguns países, gerações inteiras cresceram com o conceito de escada imobiliária. No Reino Unido, isso significava comprar um pequeno apartamento após a universidade, vendê-lo assim que se valorizasse, comprar algo um pouco maior e subir degrau a degrau ao longo dos anos até uma casa grande no campo. Naturalmente, isso pressupõe que os preços das casas se valorizem para sempre.

    Mas, como em qualquer mercado financeiro, esses ciclos de retroalimentação podem levar a bolhas que são bastante dolorosas quando começam a se desinflar. No auge do seu poder econômico nos anos 1980, o Japão experimentou um grande boom nos preços das casas, mas o subsequente mercado em baixa durou quase três décadas.

    A política fiscal e monetária também podem incentivar a especulação imobiliária. Após a crise financeira global, o governo do Reino Unido adotou um programa de ajuda à compra que oferecia hipotecas sem juros, e o afrouxamento quantitativo e outras medidas acomodatícias dos bancos centrais proporcionaram um vento favorável aos preços das moradias. As taxas de juros vêm caindo desde a década de 1980 na maioria dos países desenvolvidos, então investidores individuais e profissionais passaram a ver o mercado imobiliário como uma alternativa aos títulos e transferiram trilhões em capital dos rendimentos fixos.

    Como resultado, os rendimentos imobiliários atingiram mínimos históricos, com as casas no Reino Unido gerando menos de 2% ao ano em aluguéis antes dos custos de manutenção e impostos. Como tal, o mercado imobiliário residencial fazia pouco sentido como um investimento – exceto quando comparado aos rendimentos igualmente baixos ou até mesmo negativos dos títulos em alguns países europeus.

    No entanto, nos últimos dois anos, com o aumento das taxas de juros, o cenário mudou. Financiar a compra de imóveis se tornou muito mais caro e, com rendimentos mais altos no mercado de renda fixa, possuir uma casa se tornou ainda menos atrativo como investimento.

    Outras Reflexões

    Com a perspectiva sombria para o mercado imobiliário residencial, os investidores devem continuar alocando nessa classe de ativos?

    É difícil dizer no curto prazo. Há simplesmente muitas variáveis em jogo. As taxas de inadimplência podem aumentar nos mercados residenciais com regimes de taxa flutuante e levar a uma crise imobiliária generalizada. Ou não.

    Prever os preços das casas pode ser tão fútil quanto prever os preços das ações. No longo prazo, é provável que os países com maiores desafios demográficos sejam evitados, enquanto aqueles cujas populações são esperadas para crescer podem valer a pena explorar. Nesse sentido, a Índia e a África se destacam, bem como os Estados Unidos para investidores menos aventureiros.

    Para mais insights da equipe da Finominal e Nicolas Rabener, inscreva-se em seus relatórios de pesquisa.

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    Todos os posts são opiniões do autor. Como tal, eles não devem ser interpretados como conselhos de investimento, nem as opiniões expressas necessariamente refletem as opiniões do CFA Institute ou do empregador do autor.

    Crédito da imagem: ©Getty Images / lerbank

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