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O que é e como funciona

    Neste artigo, as segundas hipotecas permitem que investidores acessem o patrimônio de suas propriedades existentes. Muitos investidores retiram o patrimônio de seus imóveis para fazer outros investimentos. Você pode usar uma segunda hipoteca de várias maneiras, incluindo melhorias na propriedade, diversificação de portfólio ou para maximizar retornos. É importante entender suas opções sobre segundas hipotecas, pois existem outras formas de obter liquidez, como a refinanciamento com saque de dinheiro. Aqui está o que você precisa saber sobre segundas hipotecas para considerar sua adequação para seus objetivos de investimento.

    O que é uma segunda hipoteca? Uma segunda hipoteca é um empréstimo adicional garantido por uma propriedade já hipotecada. A propriedade serve como garantia para ambos os empréstimos. Investidores que desejam acessar o patrimônio acumulado em uma propriedade podem usar uma segunda hipoteca para ter acesso a fundos sem liquidar ativos. Ao contrário da hipoteca inicial usada para comprar a propriedade, os recursos dos empréstimos de segunda hipoteca não estão limitados a um propósito específico, dando aos investidores uma maior flexibilidade para reinvestir os fundos emprestados.

    Quatro tipos diferentes de segundas hipotecas. Segundas hipotecas estão disponíveis em diferentes tipos, cada um com características e benefícios específicos adaptados às necessidades e circunstâncias dos investidores. Compreendê-los é essencial para investidores que consideram o potencial das segundas hipotecas enquanto minimizam riscos e maximizam retornos. As opções de segundas hipotecas incluem:

    1. Empréstimo de valor agregado A valorização imobiliária envolve tomar emprestado uma quantia em dinheiro contra o patrimônio acumulado em sua propriedade. Esse tipo de segunda hipoteca geralmente possui uma taxa de juros fixa e um cronograma de pagamento predefinido. Empréstimos de valor agregado são atraentes para investidores que desejam financiar uma despesa específica, como um grande projeto de renovação ou uma oportunidade de investimento significativa. A previsibilidade de pagamentos fixos e taxas de juros com um empréstimo de valor agregado oferece estabilidade, tornando mais fácil incorporar um empréstimo de valor agregado em seu planejamento financeiro.

    2. Linha de crédito do valor acumulado da casa (HELOC) Uma linha de crédito do valor acumulado da casa (HELOC) pode ser uma excelente escolha para investidores imobiliários que preferem flexibilidade e acesso contínuo a fundos. Como um cartão de crédito, um HELOC oferece uma linha de crédito rotativa até um limite de crédito predefinido. Linhas de crédito do valor acumulado da casa têm uma taxa de juros variável, então seus pagamentos podem variar. HELOCs são ideais para investidores que desejam ter um fundo de emergência disponível para várias oportunidades de investimento ou despesas imprevistas. Além disso, os juros de um HELOC podem ser dedutíveis do imposto de renda.

    3. Empréstimos secundários Empréstimos secundários, também conhecidos como empréstimos 80-10-10 ou 80-15-5, envolvem a obtenção de uma segunda hipoteca juntamente com sua hipoteca principal, permitindo que você evite o pagamento de seguro hipotecário privado (PMI). A hipoteca principal cobre a maior parte do preço de compra do imóvel (geralmente 80%), enquanto a segunda hipoteca cobre uma parte menor (por exemplo, 10% ou 15%). Investidores podem reduzir seus pagamentos mensais e alocar mais fundos para seus objetivos de investimento, evitando o PMI. Esses empréstimos são valiosos para investidores que desejam otimizar sua estrutura de financiamento.

    4. Refinanciamento com saque de dinheiro Apesar de não ser estritamente uma segunda hipoteca, o refinanciamento com saque de dinheiro (cash-out refi) é uma alternativa para acessar o patrimônio de uma propriedade. Investidores refinanciam sua hipoteca existente para garantir um empréstimo maior do que o saldo pendente. Os fundos excedentes são recebidos em dinheiro e direcionados para investimentos. O refinanciamento com saque de dinheiro pode ser uma alternativa melhor do que um empréstimo de valor agregado ou um HELOC se o valor de sua propriedade tiver aumentado significativamente desde a obtenção da hipoteca atual.

    Quanto custam as segundas hipotecas? Entender as implicações financeiras de uma segunda hipoteca é fundamental para investidores imobiliários. O custo de uma segunda hipoteca inclui vários fatores que podem influenciar o custo total e afetar seu resultado final. Aqui está uma análise desses fatores:

    Taxas de juros As taxas de juros desempenham um papel fundamental na determinação do custo total de uma segunda hipoteca. Ao contrário das hipotecas principais, as taxas de juros das segundas hipotecas costumam ser ligeiramente mais altas devido ao aumento do risco de ter uma garantia subjacente na propriedade. A taxa pode ser fixa ou variável, com taxas variáveis sujeitas a flutuações potenciais com base nas condições de mercado. Uma consideração cuidadosa da taxa de juros é crucial, pois mesmo variações mínimas podem impactar significativamente o total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo.

    Custos de fechamento Assim como as hipotecas principais, as segundas hipotecas incluem custos de fechamento, que cobrem várias taxas associadas ao processo de originação do empréstimo. Essas taxas podem incluir taxas de avaliação, verificações de crédito, taxas de originação do empréstimo, taxas de busca de título e muito mais. Os custos de fechamento podem variar amplamente com base no credor, no valor do novo empréstimo e na localização da propriedade. É fundamental levar em conta esses custos ao avaliar a viabilidade de uma segunda hipoteca.

    Termos do empréstimo e período de reembolso O custo de sua segunda hipoteca é impactado pelos termos do empréstimo e pelo período de reembolso. Períodos de reembolso mais curtos podem resultar em pagamentos mensais mais altos, mas menores pagamentos de juros totais. Por outro lado, um período de reembolso estendido oferece pagamentos mensais mais gerenciáveis, mas pode resultar em custos de juros totais mais altos. Equilibrar suas capacidades financeiras com objetivos de investimento é crucial ao determinar os termos ideais do empréstimo imobiliário.

    Valor do empréstimo e relação empréstimo-valor (LTV) A relação empréstimo-valor (LTV) compara o valor do empréstimo ao valor avaliado de uma propriedade. Uma LTV maior indica um maior risco para o credor, potencialmente resultando em taxas de juros e custos mais altos. Os credores hipotecários geralmente possuem limites máximos de LTV para segundas hipotecas, e esses limites podem afetar os termos e custos do empréstimo.

    Cronograma de reembolso Diferentes tipos de segundas hipotecas podem ter vários cronogramas de reembolso. Empréstimos de valor agregado geralmente têm pagamentos mensais fixos, enquanto HELOCs oferecem mais flexibilidade, permitindo que você retire fundos conforme necessário e faça pagamentos apenas de juros durante o período de retirada. A escolha entre um cronograma de reembolso fixo e um flexível adiciona ao custo total de uma segunda hipoteca.

    Antes de prosseguir com uma segunda hipoteca, solicite cotações de vários credores, compare os termos e use calculadoras online para estimar seu potencial pagamento mensal e custos.