Neste artigo, um empréstimo hipotecário convencional é um tipo de financiamento oferecido por credores privados. Também conhecido como empréstimo convencional que se conforma, a hipoteca atende aos requisitos para empréstimos garantidos pelo governo, como hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac. Os mutuários devem atender a critérios financeiros específicos. Ao contrário das hipotecas apoiadas pelo governo, morar na propriedade não é um requisito. Um empréstimo convencional pode ser uma opção viável de financiamento para expandir uma carteira de investimentos imobiliários. Empréstimos imobiliários convencionais são atraentes para investidores devido à sua flexibilidade e termos favoráveis. No entanto, navegar no mundo das hipotecas convencionais pode ser avassalador, especialmente se você é novo no investimento imobiliário. Encontrar o financiamento certo para uma propriedade de investimento é fundamental para ser um investidor imobiliário bem-sucedido. Mas, com tantos tipos de empréstimos disponíveis – empréstimos FHA, empréstimos VA e empréstimos de dinheiro duro – saber o melhor tipo de financiamento a escolher é um desafio. Este é um guia abrangente sobre empréstimos convencionais e como eles podem funcionar para a sua estratégia de investimento. Além disso, você aprenderá como as hipotecas convencionais se comparam a outros tipos de empréstimos disponíveis para investidores. Requisitos do empréstimo convencional A aprovação para programas de empréstimos convencionais com bancos comerciais, cooperativas de crédito ou associações de empréstimos e poupança depende do cumprimento dos requisitos do credor. Durante o processo de inscrição para o empréstimo, o credor verifica sua pontuação de crédito, renda e dívidas atuais. Além disso, o valor do pagamento inicial e do empréstimo também afeta sua elegibilidade. Aqui estão os vários aspectos de um empréstimo convencional explicados com mais detalhes. Pagamento inicial Você deve atender aos requisitos mínimos de pagamento inicial ao solicitar um empréstimo convencional. O tamanho do pagamento inicial depende do tipo de hipoteca que você deseja. Aqui está o que você pode esperar pagar antecipadamente ao comprar uma propriedade: Os compradores de primeira viagem podem solicitar um empréstimo convencional de 3% com um pagamento inicial de 3% do valor do empréstimo. Uma propriedade de investimento com várias unidades normalmente requer um pagamento inicial de 15%; no entanto, alguns credores exigem 30%. Os proprietários que vendem sua casa existente e compram uma nova precisam de pelo menos um pagamento inicial de 5%. A compra de uma segunda casa requer um pagamento inicial de pelo menos 10%. O valor mínimo do pagamento inicial para uma hipoteca de taxa ajustável é geralmente de pelo menos 5%. Ao refinanciar um empréstimo convencional, você deve ter patrimônio líquido suficiente na casa para garantir a hipoteca. Por exemplo, refinanciar a hipoteca exige pelo menos 5% de patrimônio líquido. No entanto, se você estiver fazendo um refinanciamento de saque, pelo menos 20% de patrimônio líquido na casa é necessário. Pontuação de crédito Os credores hipotecários exigem uma pontuação de crédito mínima de pelo menos 620 para se qualificar para um empréstimo convencional. No entanto, ter um histórico de crédito ruim significa que você deve atender a critérios mais rigorosos para ser aprovado. Isso pode incluir um pagamento inicial maior ou uma renda mais alta. De acordo com a FICO, uma pontuação de crédito mais alta de 660 é necessária para obter taxas de juros em torno da média nacional. Uma pontuação de crédito mais alta de pelo menos 740 é ideal para garantir a melhor taxa de juros. Por exemplo, uma pontuação de crédito mais alta pode significar uma diferença nas taxas de juros de 1% a 1,5%. Isso poderia significar uma diferença no pagamento mensal da hipoteca de $ 330, totalizando quase $ 119.000 ao longo do prazo do empréstimo. Você pode se qualificar para um empréstimo subprime se tiver uma pontuação de crédito abaixo da média ou um relatório de crédito ruim. Mas os empréstimos subprime têm uma taxa de juros mais alta e custam mais a longo prazo. Portanto, faz sentido melhorar seu histórico de crédito se você tiver uma pontuação de crédito inferior a 660. Seguro hipotecário privado (PMI) O seguro hipotecário privado é geralmente necessário se seu pagamento inicial for menor que 20% do valor do empréstimo convencional. Os credores hipotecários exigem seguro hipotecário privado no caso de você atrasar nos pagamentos mensais da hipoteca. Os prêmios do seguro hipotecário dependem dos tipos de empréstimos, relatórios de crédito e tamanho do pagamento inicial. Aqui estão algumas maneiras de pagar os prêmios do seguro hipotecário privado: Inclua-os no seu pagamento mensal. Pague uma taxa de seguro hipotecário antecipado nos custos de fechamento. Pague uma taxa de juros um pouco mais alta. O seguro hipotecário mensal não dura o prazo total do empréstimo. Quando você atingir 20% de patrimônio líquido na casa, poderá solicitar uma avaliação imobiliária para recalcular o prêmio do seguro hipotecário. E quando você atingir 22% de patrimônio líquido em sua casa, não precisará mais de seguro hipotecário. Relação dívida / renda (DTI) O oficial de empréstimos hipotecários também analisará sua relação dívida / renda antes de aprovar uma hipoteca convencional. Sua DTI é a porcentagem de sua renda mensal necessária para pagar dívidas. Normalmente, você deve ter uma relação dívida / renda de 50% ou menos. Aqui está a fórmula para calcular sua DTI: [Total de pagamentos mensais mínimos ÷ renda mensal bruta] x 100 = taxa de DTI (%) Ao calcular sua DTI, seus pagamentos mínimos mensais devem incluir cartões de crédito, empréstimos de carro e custos de moradia. Avaliação do imóvel As hipotecas convencionais exigem uma avaliação do imóvel para garantir que o preço de compra reflita o valor de mercado justo. A avaliação se concentra no valor e nas condições da propriedade. Uma hipoteca convencional é geralmente aprovada se o avaliador determinar que o valor de mercado do imóvel é igual ou superior ao preço de compra. A avaliação deve atender aos requisitos para se conformar às diretrizes da Fannie Mae e Freddie Mac. Portanto, o avaliador geralmente verificará o seguinte: Vendas comparáveis de propriedades semelhantes no bairro A condição geral da casa A condição do telhado, fundação e paisagismo O tamanho da propriedade Número de salas, banheiros, quartos e armários A qualidade das melhorias ou reformas A condição do sótão e porão Se o avaliador descobrir evidências de cupins, mofo, vazamentos no telhado ou perigos. Nesse caso, eles irão alertar essas condições adversas para uma inspeção adicional por um especialista qualificado. Avaliações baseadas em diretrizes da Fannie Mae e Freddie Mac diferem daquelas para empréstimos da VA ou FHA. No entanto, a maioria das avaliações da FHA ou VA é válida para empréstimos convencionais conformes. Limites de empréstimos conformes Empréstimos conformes estão sujeitos a limites estabelecidos pela Freddie Mac e Fannie Mae. Os limites de empréstimo mudam anualmente e dependem da área do país onde você planeja comprar imóveis. De acordo com a Fannie Mae, o limite de empréstimo conforme em 2023 é de US $ 726.200. No entanto, em áreas de alto custo do país, como Havaí e Alasca, os limites de empréstimo podem chegar a US $ 1.089.299. O limite de empréstimo conforme pode ser maior para investidores imobiliários, dependendo do número de unidades na propriedade de investimento. Portanto, um empréstimo convencional pode ser de até US $ 1.396.800 para uma propriedade de quatro unidades. A Administração Federal de Habitação (FHA) define os limites de empréstimos para o país. Você pode verificar os limites de empréstimo em sua área no site da Federal Housing Finance Agency. Renda estável O credor hipotecário deve garantir que você possa pagar a parcela mensal do empréstimo convencional. Portanto, você deve mostrar um histórico de emprego estável e comprovar sua renda nos últimos dois anos. O credor considerará seus pagamentos mensais de dívidas em relação à sua renda para determinar (conhecido como relação dívida / renda) se você se qualifica para um empréstimo habitacional. Taxas de empréstimos convencionais A taxa de juros de um empréstimo convencional depende de vários fatores. O Comitê Federal de Mercado Aberto (FOMC) determina a taxa de fundos federais. Com base nessa taxa, os credores oferecem uma variedade de taxas de juros hipotecárias com base no tipo de hipoteca, período de reembolso, pagamento inicial e pontuação de crédito. Segundo a Freddie Mac,