Negócios imobiliários são difíceis de encontrar em 2023. No entanto, ainda existem alguns mercados de aluguel negligenciados que a maioria dos investidores desconhece. Em momentos como este, com investidores prontos para aproveitar qualquer propriedade e outros ativos com desempenho muito inferior ao do mercado imobiliário, você precisa pensar de forma diferente se quiser sair na frente. Os dias de comprar qualquer propriedade em qualquer mercado e esperar fluxo de caixa instantâneo já se foram. Agora, você precisa pensar como um investidor especialista e começar a ver verde!
David está de volta com outro episódio do Seeing Greene, onde discutimos como os investidores podem encontrar negócios em 2023, quais mercados valem a pena investigar, por que um baixo fluxo de caixa não é tão ruim e como decidir entre comprar uma propriedade unifamiliar ou multifamiliar para aluguel. Também temos algumas perguntas mais complexas desta vez, já que um jovem de dezessete anos quer saber onde investir uma herança de $100.000. Também entraremos em detalhes sobre pagar empréstimos versus refinanciamento, onde encontrar propriedades com problemas e o que fazer quando desastres naturais ameaçam seu negócio de aluguel.
Quer fazer uma pergunta a David? Se sim, envie sua pergunta aqui para que David possa respondê-la no próximo episódio do Seeing Greene. Acesse os fóruns do BiggerPockets e pergunte a outros investidores o que eles pensam, ou siga David no Instagram para ver quando ele estará ao vivo e assim poder participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida imediatamente!
David: Este é o episódio 789 do BiggerPockets Podcast. Você mencionou que está em desvantagem de certa forma, e isso é verdade, mas você também tem uma grande vantagem. Muitas pessoas acreditam que vão apenas para a faculdade por quatro anos, conseguir um ótimo emprego com grandes benefícios e não precisar se esforçar muito. Acabam acumulando muitas dívidas estudantis, não conseguem o emprego dos sonhos, precisam trabalhar duro. A vida não é o que eles imaginavam. Eles ficam amargurados e infelizes.
O que está acontecendo, pessoal? Aqui é David Greene, seu anfitrião do BiggerPockets Real Estate Podcast. Como você já sabe, somos o maior, o melhor e o mais incrível podcast imobiliário do mundo, aqui hoje com uma edição do programa Seeing Greene para vocês. Nestas edições do Seeing Greene, eu respondo perguntas enviadas por vocês, nossos ouvintes, para que todos possamos compartilhar o conhecimento, a riqueza e, esperançosamente, o sucesso dos investimentos imobiliários.
E o programa de hoje está incrível. Falaremos sobre o que fazer quando você não consegue encontrar bons negócios. Alguém está procurando sair da Flórida e quer saber onde deve comprar. Essa é uma pergunta muito boa, onde exploramos como identificar o próximo mercado emergente. Se um empréstimo de dinheiro duro ou um empréstimo privado deve ser prorrogado e, se sim, como o acordo deve ser estruturado. O que fazer quando seu empréstimo de dinheiro duro estiver vencendo. Além disso, contaremos a história de um jovem de dezessete anos que perdeu recentemente os pais, está morando com os avós e vai receber uma herança de $100.000, e ele quer saber qual é a melhor maneira de preparar sua vida para o sucesso futuro. Tudo isso e muito mais no programa de hoje do Seeing Greene.
Antes de respondermos à nossa primeira pergunta, pessoal, tenho uma dica rápida para você. Lembre-se de que existem muitas maneiras de obter informações sobre imóveis e muitos episódios do BiggerPockets que você pode ouvir, mas apenas os mais recentes contêm dados relevantes às condições de mercado em constante mudança de hoje. As taxas estão oscilando, subindo e agora voltando a cair. Sempre que as taxas caem, o mercado aquece. Sempre que elas sobem, desaceleram um pouco. As pessoas estão se mudando de um estado para outro e as leis estão mudando o tempo todo.
O que isso significa para você? O mercado em que você está investindo agora é muito diferente do que era apenas um mês atrás, e se você está ouvindo informações desatualizadas que não são relevantes, não será tão útil para você. Portanto, certifique-se de acompanhar todos os episódios novos e recentes que estamos lançando, para que você possa se manter atualizado com as informações mais relevantes e atuais para ajudá-lo a construir riqueza através dos investimentos imobiliários. Obrigado por estar aqui. Vamos para a nossa primeira pergunta.
Tomerra: Olá, David. Meu nome é Tomerra Johnson e meu marido e eu queremos comprar nossa primeira propriedade. Moramos em Frederick, Maryland, que fica a cerca de uma hora de DC, e estamos trabalhando com um corretor imobiliário há cerca de seis meses. Encontramos algumas propriedades realmente boas, potenciais propriedades para aluguel, mas o problema é que o potencial de ganho mensal realmente não tem sido muito bom. O máximo que vimos é cerca de $100 até um pouco menos de $300 por mês.
Temos cerca de $50.000 guardados em dinheiro e ativos, e estávamos planejando usar isso para dar entrada de 20%. Temos outros recursos se precisarmos dar uma entrada maior que os $50.000 para atingir a meta de 20%, mas queremos saber se devemos investir tanto do nosso dinheiro em uma propriedade que pode não ter um grande potencial de ganho mensal.
Também sabemos que podemos obter um retorno maior se comprarmos uma propriedade em execução de hipoteca ou em leilão, mas, como investidores de primeira viagem, é realmente realista considerar essas opções, sabendo que normalmente são dominadas por investidores experientes com portfólios muito maiores?
Estamos tentando entender o que é realista. Estamos sendo muito exigentes? Devemos apenas esperar para investir? Sabemos que é difícil saber quando a melhor propriedade vai surgir, mas queríamos saber se um retorno de um a dois mil dólares é realista agora com as taxas de juros no mercado imobiliário. Agradecemos qualquer conselho que você possa nos dar. Obrigado.
David: Obrigado por isso, Tomerra. Você articulou muito bem sua posição e os desafios que enfrenta. Vamos responder a essa pergunta. Infelizmente, a posição em que você e seu marido se encontram é bastante comum agora. Há muita demanda e pouca oferta. Muitas pessoas querem investir em imóveis atualmente, pelos mesmos motivos que você.
Investidores estão indo com tudo atrás de ativos. Pessoas que tiveram seus aluguéis aumentados estão investindo pesado em imóveis. Fundos de hedge e private equity estão investindo pesado em imóveis. Há muita competição. Portanto, mesmo que as taxas tenham subido, todas as pessoas que previram o colapso estavam erradas até agora. Não vimos um colapso porque ainda há mais demanda do que oferta. O que significa que é mais difícil para os investidores fecharem um negócio.
Agora, se você está encontrando algo com um fluxo de caixa de 100 a 300 dólares por mês, isso é realmente bom. Muitos clientes que vejo não estão encontrando nenhum fluxo de caixa. Todos estão procurando muito para encontrar algo que tenha um resultado positivo e quando encontram, geralmente não são os números que víamos há quatro ou cinco anos. Quando as taxas de juros estavam muito baixas, era possível obter um fluxo de caixa maior.
Você também disse algo muito perspicaz. Você perguntou se deveriam ajustar suas expectativas ou se suas expectativas estão muito altas. Essa é uma maneira sábia de olhar para essa situação, porque ao decidirmos se devemos avançar em um negócio, geralmente estamos comparando-o com outros negócios que já vimos e avaliando se é melhor ou pior do que a média que encontramos ou que a maioria dos negócios que vemos.
Bem, se você estava acostumado a encontrar um fluxo de caixa de cinco ou seiscentos dólares por mês e agora está vendo dois ou trêscentos dólares por mês, pode parecer que não é um bom negócio e que você não deve comprar a propriedade. Mas se você estiver comparando isso com nenhum fluxo de caixa ou até mesmo perdas financeiras, dois ou trêscentos dólares por mês começam a parecer bastante…