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Onde o Previsor Mais Preciso dos Estados Unidos Vê os Preços das Casas

    A acessibilidade à habitação atingiu níveis que a maioria dos americanos desconhecia. Após um aumento sem precedentes nos preços das casas e um aumento nas taxas de hipoteca, o comprador médio de imóveis ficou sem sorte. Eles não podiam pagar uma casa e, mesmo que pudessem, as chances de conseguir uma eram quase nulas quando não havia estoque disponível. Muitos agora têm a esperança de que a acessibilidade possa estar próxima, mas isso não parece provável, pelo menos de acordo com os previsionistas mais precisos do país.

    Doug Duncan, vice-presidente sênior e economista-chefe da Fannie Mae, não se limita a fazer modelos de previsão padrão do mercado imobiliário. Sua equipe na Fannie Mae criou as previsões mais precisas do mercado imobiliário até hoje, combinando julgamento, sentimento de mercado e matemática. Hoje, Doug está no programa para compartilhar sua perspectiva respaldada por dados sobre preços de imóveis, taxas de hipoteca e a crise de acessibilidade.

    Há boas notícias para proprietários de imóveis e más notícias para compradores de imóveis, mas Doug traz alguns conselhos sólidos para aqueles que ainda lutam para comprar uma casa, além de uma previsão de quando as coisas podem finalmente mudar. Se você quer saber se uma recessão ainda está em jogo, o que os preços dos imóveis farão e quando a acessibilidade alcançará o equilíbrio, fique ligado!

    Dave: Olá a todos e bem-vindos ao programa On the Market. Sou seu apresentador, Dave Meyer, e hoje vou entrevistar Doug Duncan, que é vice-presidente sênior e economista-chefe da Fannie Mae. Esta é uma entrevista incrível. Acho que se você ouve este programa, sabe que falamos muito sobre dados, mas sempre buscamos os dados de outras pessoas, outras previsões, seja da Zillow ou da CoreLogic. Ter alguém como Doug, que literalmente lidera a equipe da Fannie Mae que prevê o que está acontecendo no mercado imobiliário, é um prazer, porque podemos realmente aprender muito sobre seu processo e quais variáveis ele considera ao fazer essas análises. Agora, se você é cético em relação a previsões, saiba que Doug e sua equipe realmente ganharam um prêmio de precisão de previsão para o mercado imobiliário nos últimos anos.

    Portanto, se você quiser ouvir uma previsão, Doug literalmente ganhou o prêmio de previsão mais precisa do mercado imobiliário nos últimos anos e ele faz um ótimo trabalho explicando o que está envolvido. Na entrevista, falamos um pouco sobre como sua equipe desenvolve essa metodologia, algo que pessoas como eu, que trabalham com análise de dados, realmente adoram, mas é importante ouvir, porque você pode acreditar nas pessoas superficialmente. Mas, quando você ouve Doug explicar sua forma de pensar e como ele pondera diferentes variáveis, acredito que isso adiciona muita credibilidade à própria previsão.

    Em seguida, falamos sobre a previsão real para os próximos dois anos, o que ele acha que vai acontecer ao longo de 2023 e 2024. Vou dar um pequeno spoiler. Também falamos sobre por que Doug acha que o mercado imobiliário vai se comportar de maneira incomum até 2027. Portanto, ele está prevendo quatro anos no futuro e, obviamente, ele não sabe os números exatos, mas ele faz um ótimo trabalho explicando as várias variáveis e influências que estão em jogo e que afetarão nossa indústria no futuro previsível. Então, se prepare para esta entrevista incrível. Vamos fazer uma pausa rápida e então traremos Doug Duncan da Fannie Mae.

    Doug Duncan, seja bem-vindo ao On the Market. Obrigado por se juntar a nós.

    Doug: Bom dia. Fico feliz em estar aqui.

    Dave: Vamos começar pedindo que você se apresente para nossa audiência. Você pode nos dizer um pouco sobre sua formação em economia e no setor imobiliário?

    Doug: Sim, na verdade, a maior parte da minha carreira tem sido no setor imobiliário. Depois de concluir meu doutorado, trabalhei em Washington para o Departamento de Agricultura por alguns anos, mas depois fui para o Congresso, trabalhei por um tempo no Comitê Bancário da Câmara dos Representantes e fui contratado pela Mortgage Bankers Association, onde trabalhei por 15 anos e eventualmente me tornei o economista-chefe nos últimos sete anos. Depois, quando o economista-chefe da Fannie Mae saiu, eles me recrutaram para vir para cá. Então estou aqui há cerca de 15 anos. Eu não comecei querendo ser uma pessoa do setor imobiliário, mas é uma história humana. Todo ser humano no mundo coloca a cabeça em um pedaço de imóvel em algum lugar todas as noites. Pode ser de qualquer qualidade ou localização, mas faz parte da história humana. Isso torna interessante. Eu simplesmente gostei de trabalhar nesse setor.

    Dave: Sim, concordo totalmente. O elemento humano realmente o torna muito interessante, e você claramente se tornou muito bom nisso. Estamos muito animados por tê-lo aqui porque especulamos bastante no programa e olhamos dados como os seus e discutimos o que eles podem significar, mas não mantemos nossos próprios modelos nem fazemos nossas próprias previsões. Então estamos muito animados por tê-lo aqui que faz suas próprias previsões. Você pode nos contar um pouco sobre as previsões e os modelos que você cria na Fannie Mae?

    Doug: Claro, na verdade, é um esforço em equipe. Uma das coisas que tentei fazer é expandir de maneira controlada a quantidade de dados que usamos para tirar conclusões sobre para onde as coisas vão. Então usamos um modelo, mas minha visão pessoal é que uma das falhas em qualquer modelo macroeconômico é a suposição de equilíbrio, que na realidade nunca existe. Assim que a próxima negociação é feita, as coisas são diferentes. Mas usamos isso como uma maneira de começar a organizar nosso pensamento. Então temos um modelo que usamos, mas fazemos muito trabalho fora do modelo, trazendo outras informações, porque não podemos incluir tudo no modelo. Muito disso é apenas pensar nas coisas. Então, por exemplo, após a grande crise financeira, nenhum dos modelos que previam a atividade imobiliária estava se saindo bem. Então, simplesmente saímos do modelo e pensamos sobre o que é preciso fazer para construir uma casa. E o primeiro passo para construir uma casa é ter um terreno. Então começamos a ligar para pessoas que investem em terrenos e perguntamos: “O que você está fazendo?” E eles estavam dizendo: “Bem, não compramos nada porque há toda essa situação de execução hipotecária acontecendo, e tudo isso precisa ser resolvido antes de começarmos a comprar terrenos.” Bem, é preciso três anos desde a compra de um terreno até o início do processo de licenciamento para desenvolvimento, e isso pode levar um tempo, e depois leva mais nove meses ou um ano até que você realmente tenha a casa. Então chegamos à conclusão em 2014 de que o problema seria a oferta porque a construção estava atrasada. E isso se mostrou verdadeiro. Então, isso informou o modelo e nosso trabalho de modelagem está indo bem. Acho que você mencionou que a equipe ganhou o prêmio Lawrence Klein de Previsão. Sou do Meio-Oeste e no Meio-Oeste não é permitido se gabar.

    Dave: Podemos nos gabar por você. Você ganhou um prêmio, um prêmio prestigioso por precisão em previsões, então faremos isso por você.

    Doug: Bem, o motivo pelo qual menciono isso é que o prêmio avalia as previsões feitas nos últimos quatro anos. Portanto, não é apenas o período mais recente, mas neste caso inclui a pandemia. Isso, para mim, foi significativo porque passamos muito tempo não com modelos matemáticos, mas pensando nas pessoas, porque isso era uma questão de saúde e, então, como as pessoas iriam responder. Com base em como as pessoas iriam responder, como as empresas iriam…