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Os detalhes essenciais do investimento privado em imóveis comerciais (CRE)

    Investir em imóveis significa coisas diferentes para pessoas diferentes. Pode ser uma forma abreviada de comprar um imóvel para alugar: fazer um empréstimo, encontrar um locatário e esperar que o valor do ativo aumente. Também pode significar comprar ações de um fundo de investimento imobiliário público (REIT), que existe há décadas e pode ser acessado através da maioria das corretoras. No entanto, o mercado imobiliário como classe de ativos é muito mais diversificado do que isso. Falando de forma ampla, o mercado imobiliário comercial (CRE, na sigla em inglês) pode se referir a muitos tipos diferentes de propriedades, teses de investimento e perfis de risco/retorno. Investimentos em CRE habilitados por fintech tornaram o mercado imobiliário privado tão acessível quanto ações e fundos de índice, embora com um investimento mínimo maior. De fato, investimentos em CRE privado e REITs também oferecem a vantagem de investimento passivo, sem a necessidade de lidar com “inquilinos e banheiros”, como eles dizem. O que é investimento em CRE? CRE é qualquer investimento imobiliário ou transação realizada por um investidor profissional. O termo “comercial” também pode se referir a imóveis com vários inquilinos, incluindo multifamiliares. Devido ao tamanho e complexidade operacional de imóveis comerciais, as transações de CRE tendem a envolver várias partes e oferecer oportunidades de alfa. Em princípio, dois fatores impulsionam os retornos do CRE: aluguel e valorização. Portanto, CRE é uma das poucas classes de ativos que podem fornecer tanto fluxo de caixa sólido quanto potencial de retorno total sólido. Após a Lei JOBS de 2012, a sindicalização de CRE foi desenvolvida com várias plataformas que fornecem uma conexão entre empresas de investimento imobiliário, ou patrocinadores, e redes de investidores individuais. Esses investidores podem investir passivamente em CRE com barreiras de entrada substancialmente menores e divisíveis. O acesso aos investimentos privados em CRE assim se expandiu drasticamente ao longo da última década. Esta série sobre CRE para o Enterprising Investor é escrita para o investidor individual que pode estar, pela primeira vez, participando do CRE privado como um investidor passivo LP através de uma plataforma online. Então, quais são os benefícios potenciais do investimento em CRE no mercado privado em relação a outras formas de investimento imobiliário? A assimetria da informação, as barreiras geográficas de entrada e outras ineficiências do mercado privado dão aos patrocinadores / operadores de CRE mais oportunidade de entrar ou sair de um investimento em um momento favorável e em termos favoráveis. Tipos comuns de investimentos em CRE Os quatros principais setores de CRE, ou subclasses de ativo, são Multifamiliar, Escritório, Varejo e Industrial. Diversas outras subclasses de ativos, como hospedagem, autoarmazenamento, data centers e variantes mais exóticas (como torres de comunicação), são os setores de nicho do CRE. Claro, à medida que o tempo passa, os operadores imobiliários inovam e as expectativas dos inquilinos evoluem. Choques macroeconômicos, como a pandemia COVID-19, criam novas demandas no ambiente construído. Como tal, as fronteiras entre os tipos de propriedades do CRE podem se confundir e novas subclasses de ativos, como prédios de consultórios médicos (MOB, em inglês), podem surgir. Em escala institucional, certas propriedades podem ser de uso misto, compreendendo qualquer combinação de residencial/escritório, hospedagem e varejo. Devido à iteração da tese de investimento e à função subjacente ser tão essencial, o Multifamiliar tende a dominar as plataformas de investimento CRE online. Transações CRE envolvem dívidas – semelhante a um empréstimo para uma propriedade unifamiliar – bem como patrimônio líquido, que é semelhante à parte da propriedade que cresce de valor à medida que o ativo se valoriza. Devido ao tamanho e complexidade das transações de CRE, geralmente há uma camada intermediária de financiamento: dívida subordinada (dívida mezanino), patrimônio líquido preferencial ou ambos. A estrutura de capital é a combinação de instrumentos de financiamento para uma determinada transação CRE. Os investidores em CRE podem participar em qualquer lugar na estrutura de capital e tendem a acessar tais oportunidades através de plataformas online, sendo as posições de patrimônio líquido comuns as mais prevalentes. De maneira geral, quanto mais sênior a posição na estrutura de capital – dívida, por exemplo -, menos risco e potencial de retorno. Investimentos em CRE baseados em dívida tendem a ter menos risco devido à prioridade de pagamento, taxas de retorno contratualmente obrigatórias e prazos mais curtos. Quanto mais júnior a posição na estrutura de capital – patrimônio líquido, por exemplo -, mais risco e potencial de retorno. Como avaliar as oportunidades de investimento em CRE? A posição na estrutura de capital e o estilo de investimento são parâmetros importantes para avaliar o perfil de risco/retorno de um determinado investimento em CRE. Existem quatro estilos principais de investimento com perfis de risco/retorno específicos. O Core são propriedades estabilizadas, com fluxo de caixa que está mais de 90% alugado e geralmente operando em níveis ótimos de mercado. Tais propriedades não requerem melhorias significativas e tendem a estar localizadas em mercados primários com fundamentos fortes. A maioria dos retornos vem do fluxo de caixa em vez da valorização, portanto, o Core é um dos estilos de investimento CRE com menor risco. Como tal, os investimentos Core tendem a ter períodos de retenção mais longos e capitalizam o fluxo de caixa operacional semelhante a um título. Os ativos geralmente são alavancados de forma conservadora, gerando o potencial de retorno total mais baixo, com uma faixa de taxa interna de retorno (IRR, em inglês) de 5% a 8% líquido para investidores LP passivos. O Core Plus geralmente é encontrado em mercados primários e secundários e está próximo da estabilização em termos de locação, ou valo…