Pular para o conteúdo
início » Os Riscos do Mercado Imobiliário Hoje: O que os Investidores estão Ignorando?

Os Riscos do Mercado Imobiliário Hoje: O que os Investidores estão Ignorando?

    Neste artigo, eles afirmam que generais militares gastam muito tempo se preparando para a última guerra, em vez da próxima. Eu temo que o mesmo aconteça com os investidores imobiliários. Nos últimos 18 meses, investidores e especialistas têm se concentrado demais nas taxas de juros crescentes. Claro, investidores comerciais devem comprar proteção contra taxas de juros e todos os investidores devem encontrar maneiras criativas de obter empréstimos a baixas taxas. Mas o momento de se proteger contra taxas de juros crescentes foi há dois anos, antes que elas aumentassem. Quando entrevisto investidores imobiliários profissionais, gosto de perguntar como eles mitigam o risco em seus negócios. Recentemente, comecei a perguntar: “Quais riscos você vê no mercado imobiliário atual que ninguém está falando, mas deveria estar?” Eu quero investir com pessoas que entendam não apenas o que deu errado da última vez, mas o que provavelmente dará errado da próxima vez. Considere os seguintes riscos que poucos investidores estão pensando:

    1. Taxas de juros altas por anos: Por cerca de 18 meses, a visão consensual entre muitos economistas e especialistas tem sido que provavelmente teremos uma recessão aguda, mas espero breve. Essa recessão redefiniria o mercado de trabalho, reduziria a inflação e levaria o Federal Reserve a cortar as taxas de juros de volta aos níveis baixos aos quais todos nós nos acostumamos no século XXI. Isso não aconteceu. Ainda pode acontecer, é claro, mas, por enquanto, o mercado de trabalho extremamente restrito tem mantido uma inflação alta. A economia atual pode continuar até 2024 e além, até algo inesperado abalá-la. Quanto mais tempo as taxas de juros permanecerem altas, maior será o risco para os mercados imobiliários comerciais. Muitas associações imobiliárias usam empréstimos de curto prazo, como prazos de três anos com extensões disponíveis. Quando seus empréstimos atuais e as proteções de taxa de juros expiram, essas associações podem se encontrar com fluxo de caixa afetado ao refinanciar. Nesse caso, o sócio-gerente poderia optar por vender em vez de refinanciar. Mas taxas de juros altas prolongadas também significam taxas de capitalização de saída mais altas.

    2. Aumento das taxas de capitalização: Taxas de capitalização altas são ótimas para compradores, que compram propriedades com maiores rendimentos anuais pelo mesmo preço de compra. Mas elas significam lucros menores para os vendedores – se é que existem lucros. As taxas de capitalização comercial aumentaram de 4,13% no primeiro trimestre de 2022 para um pouco menos de 5% este ano, encerrando o segundo trimestre em 4,94%. Isso é menor do que a taxa de fundos federais, atualmente entre 5,25% e 5,50%, e que aumentou de pouco mais de 0%. Em outras palavras, as taxas de capitalização aumentaram muito menos do que as taxas de juros. Isso faz sentido se todos assumem que as taxas de juros voltarão a cair em 2024. Mas e se elas não caírem? Se as taxas de juros permanecerem altas por anos, eventualmente elas forçarão as taxas de capitalização a aumentar também. Isso resultaria em lucros e retornos muito menores para os vendedores que calcularam seus negócios assumindo uma taxa de capitalização de saída baixa. Isso poderia deixar os vendedores entre uma venda não lucrativa e um refinanciamento caro, talvez com pouco ou nenhum fluxo de caixa.

    3. Aumento dos custos de seguro: Tenho ouvido histórias horríveis sobre os prêmios de seguro aumentando de 40% a 125% em um único ano. As companhias de seguro pagaram bilhões nos últimos anos após desastres naturais, de incêndios florestais a furacões e além – bilhões a mais do que o normal. E elas começaram a aumentar as mensalidades das apólices para recuperar essas perdas. As companhias de seguro parecem estar aumentando as mensalidades mais rapidamente em estados de baixo custo em vez daqueles com maiores custos reais de sinistros (como Califórnia, Texas, Flórida e Nova York). Isso deveria incomodar a todos que vivem em áreas seguras e se veem subsidiando os clientes de seguros ao longo das praias da Flórida ou áreas de incêndios na Califórnia. Poucos investidores calculam seus negócios considerando aumentos tão enormes nas taxas de seguro. Isso significa que muitos patrocinadores se encontram com fluxo de caixa menos amplo do que o projetado, o que, por sua vez, reduzirá seus lucros na venda.

    4. Altos custos de mão de obra: Em um mercado de trabalho restrito, os trabalhadores exigem aumento salarial. Em alguns casos, isso significa que os salários estão aumentando muito mais rápido do que os aluguéis. Novamente, isso significa fluxo de caixa menor do que muitos investidores previram. E se a recessão que todos insistem em dizer não acontecer por mais alguns anos, os custos de mão de obra podem superar os aluguéis e a inflação por anos.

    5. Efeitos do colapso dos bancos: No início deste ano, todos entraram em pânico com os bancos falindo e a contaminação em todo o setor financeiro – por cerca de uma semana. Depois todos esqueceram disso. Sim, os maiores bancos do país continuam fortes, com balanços sólidos. Mas muitos bancos locais e regionais são muito mais frágeis, alguns com dívidas pendentes altas com proprietários de escritórios com dificuldades. A tendência esperada de “retorno ao escritório” se provou gradual, no máximo, com o trabalho remoto sendo um benefício favorito entre os trabalhadores e projetado para ser uma tendência que moldará o mercado até pelo menos 2024. Novamente, em um mercado de trabalho restrito, os trabalhadores ditam os termos em grande parte. Se mais bancos locais e regionais começarem a falir, espere que as ondas se propaguem pelos mercados imobiliários em todo o país. Pelo menos, mais falências bancárias causariam um aperto ainda maior nos mercados de crédito. Isso resultaria em redução nas razões de empréstimo-valor e taxas de juros mais altas, além de reservas de caixa. Por sua vez, isso tornaria o refinanciamento mais difícil e caro, ao mesmo tempo em que elevaria as taxas de capitalização. Na pior das hipóteses, poderia congelar os mercados de crédito imobiliário em seus rastros. Falências de bancos causam caos e lugar nenhum isso é mais sentido do que nos investimentos imobiliários.

    Mitigando esses riscos o céu está caindo nos mercados imobiliários? Você deve evitar investir? Claro que não. Eu já expliquei por que continuo investindo em imóveis todos os meses. Mas isso não significa que você não deva tomar precauções para mitigar esses riscos. Primeiro, se você investir de forma passiva em associações imobiliárias, pergunte aos patrocinadores como eles estão se preparando e mitigando esses riscos. Invista apenas com patrocinadores que tenham pensado nesses riscos e estão tomando medidas ativas para mitigá-los. Procure por cálculos conservadores, com uma taxa de capitalização de saída alta e aumentos anuais de aluguel baixos. Verifique as suposições sobre os prêmios de seguro e os custos de mão de obra. Pergunte o que aconteceria com o fluxo de caixa se o patrocinador tivesse que refinanciar a uma taxa de juros alta. Investidores ativos não devem contar com refinanciamento de propriedades para uma taxa de juros mais baixa dentro de alguns anos. Talvez você possa fazer isso – ou talvez não. Lembre-se, notícias ruins para os vendedores muitas vezes são boas notícias para os compradores. O próximo ano pode ser um momento terrível para vender, mas um ótimo momento para comprar. Evite manchetes sensacionalistas e invista com base em fundamentos como fluxo de caixa.

    O que não me preocupa? Muitos investidores se preocupam com uma recessão. Eu não sou um deles. Uma recessão faria com que o Federal Reserve reduzisse as taxas de juros, aliviando muitos dos riscos mencionados. Também relaxaria os mercados de trabalho, controlaria a inflação e apertaria o botão de reinicialização na economia. Claro, as taxas de inadimplência de aluguel provavelmente aumentariam, assim como as taxas de vacância. Mas os aluguéis raramente caem, mesmo em recessões, tornando os imóveis residenciais e multifamiliares resilientes às recessões. Armazenamento pessoal e parques de casas móveis tendem a resistir bem às recessões também. De certa forma, me preocupo mais com taxas de juros altas prolongadas do que com uma recessão. Mas não importa o que o futuro nos reserva, sei que é melhor não acreditar que posso prever o mercado. Não posso prever o mercado melhor do que você, então invisto fazendo uma média de pequ