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Você conseguiu! Mês após mês de pesquisa, esforço, lágrimas, estresse, você finalmente fechou seu primeiro investimento imobiliário. Aquela tensão começou a diminuir um pouco depois do seu jantar e bebidas de comemoração, enquanto você procura na internet por “verificação gratuita de inquilinos”.
Não tão rápido: Agora é a hora de você começar a levar a sério investir em si mesmo e na sua propriedade, então não procure por “grátis” (a menos que você queira pagar um preço alto por esses serviços com desconto). A maioria dos investidores experientes dirá que pular uma verificação minuciosa e em conformidade com as leis de moradia justa dos inquilinos é uma das lições mais estressantes e custosas que eles já aprenderam.
Eu sei que você já viu artigo após artigo, postagem após postagem, sobre como é importante fazer uma verificação minuciosa nos seus inquilinos, mas o que isso realmente significa? Eu tenho boas notícias para você – o processo é realmente muito simples. Tão simples, na verdade, que a maioria dos investidores pensa que não vai funcionar ou que o próprio julgamento deles (ou o quão limpo é o carro de um possível inquilino) funciona melhor do que um processo objetivo e comprovado.
Acredite ou não, esta é uma situação em que as regulamentações governamentais beneficiam os investidores: o HUD tem práticas recomendadas para verificação de inquilinos que são incrivelmente úteis e, como bônus, elas são estruturadas de tal forma que você estará protegido de qualquer reclamação de moradia justa.
Como ter sucesso na verificação de inquilinos:
Os passos são simples e eles criam um registro documentado para você ao longo do caminho, para evitar que você seja vítima desses “inquilinos profissionais” que ganham a vida aproveitando-se de proprietários inexperientes. Não importa se você está em um estado favorável aos inquilinos ou a proprietários – esses passos simplificarão o processo e, na grande maioria das vezes, você terá um inquilino confiável.
Eu fiz referência a este artigo várias vezes com nossos clientes para simplificar o processo. Mas aqui estão os passos a seguir e como fazer cada um deles.
1. Decida quais serão seus critérios de verificação
Na verdade, seus critérios de verificação podem ser qualquer coisa, desde que não abordem nenhuma das classes protegidas pelo governo, como renda, pontuação de crédito, condenados (em alguns estados, como a Califórnia, os condenados são protegidos até certo ponto, então faça algumas pesquisas), referências de proprietários anteriores, etc.
2. Tenha um processo documentado para aceitação preliminar antes de anunciar a propriedade
Basicamente, quanto tempo um candidato aceito tem para assinar o contrato de locação e pagar as taxas iniciais exigidas pelo contrato? Nós damos a eles 48 horas para assinar o contrato e nos pagar em fundos verificados, mas você pode ter qualquer processo que desejar, desde que o tenha documentado em algum lugar.
3. Publique os critérios em todos os anúncios que você fizer
Não apenas isso servirá como documentação de que você está seguindo as melhores práticas, mas também eliminará inquilinos que sabem que não se qualificarão e afastará a maioria dos golpistas que procuram se aproveitar de você. Eles verão que você tem um processo profissional em vigor e sabe o que está fazendo, então eles continuarão procurando outro bobo.
4. Verifique as aplicações à medida que elas chegarem – não as deixe se acumular
Assim que você tiver várias aplicações para verificar ao mesmo tempo, é muito fácil parecer que você está “escolhendo” um inquilino. Portanto, verifique suas aplicações uma de cada vez à medida que elas chegarem.
5. Ofereça aceitação preliminar ao primeiro candidato verificado que atenda aos seus critérios mínimos e forneça a eles o documento mencionado no passo 2
Peça a eles uma aceitação por escrito do seu cronograma para assinatura do contrato de locação e pagamento das taxas. Esta é a parte em que a maioria dos novos investidores fica nervosa – há outro candidato que eles “gostam” mais, ou eles tinham um carro melhor ou um emprego de colarinho branco com uma renda maior. Se você verificar à medida que eles chegarem, não terá esse problema. Confie no processo; ele funciona.
Se eles atenderem ao seu cronograma acima, parabéns – você tem um inquilino confiável! Se eles não atenderem, siga para o próximo passo.
6. Avance para verificar a próxima aplicação que atenda aos seus critérios, ou volte a mostrar sua propriedade e traga o próximo candidato potencial usando o processo de verificação
Eu sei, eu sei: “Eu tenho duas aplicações, e ambas atendem aos meus critérios mínimos, mas a segunda ganha o dobro do que o primeiro, então eu gosto mais deles.” Você nem precisa se preocupar com essa possibilidade se verificar os candidatos em ordem, um de cada vez.
Por que esses passos de verificação de inquilinos são importantes?
Existem duas razões para ignorar aquela voz em sua cabeça sobre quem é o “melhor” inquilino para a sua propriedade. Em primeiro lugar, não importa muito o quanto um candidato ganhe a mais se eles ganharem o suficiente para pagar o aluguel – é completamente irrelevante.
Em segundo lugar, e mais importante, para evitar um processo por violação de leis de moradia justa, não importa se você violou ou não as regulamentações de moradia justa – importa se você pode provar que não violou. Sem um processo e documentação, é literalmente impossível fazer isso.
Ao mesmo tempo, você precisa seguir o processo de fato.
Digamos que você “escolheu” o segundo candidato acima porque a renda mais alta deles te deixou mais confortável. O primeiro candidato poderia facilmente apresentar uma reclamação contra você, alegando que você não os escolheu porque eles tinham filhos. Ou porque eles não tinham filhos. Ou porque frequentam uma igreja com a qual você não concorda. Talvez eles não falassem inglês e você não pudesse se comunicar bem com eles.
As possibilidades são infinitas, e mesmo que você possa argumentar para um juiz que o outro candidato simplesmente ganhava mais, não há como provar que você não violou as leis de moradia justa porque você não seguiu seu processo documentado.
Antes de argumentar que se você não tiver um processo documentado para violar, estará bem – acredite em mim, isso é ainda pior.
A proteção da moradia justa é simplesmente um benefício adicional de seguir o processo. A verdade é que, se você seguir as melhores práticas, é praticamente garantido que terá um ótimo inquilino que paga em dia e cuida razoavelmente bem da sua propriedade.
Temos muita experiência e dados reais para comprovar isso. Com mais de 25 anos de experiência como proprietários, incluindo a gestão própria no início, até administrar uma empresa de administração de imóveis de tamanho médio com mais de 250 portas em nosso portfólio hoje, usando nossos critérios publicados – sem exceções, sem negociações e seguindo nossos protocolos rígidos – não tivemos nenhuma despejo até o momento. Sim, nenhum.
Os poucos despejos que nossa empresa teve são resultado de inquilinos que herdamos de outros proprietários em dificuldades que não tinham um processo estabelecido ou de situações em que os proprietários flexibilizaram as regras para “dar uma segunda chance” às pessoas.
Políticas e procedimentos consistentes e claros funcionam em 99,99% das vezes.