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Por que e quando os investidores imobiliários devem usar empreiteiros gerais para sua vantagem.

    Neste artigo,

    Uma das melhores maneiras de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários e adicionar outra possibilidade de patrimônio à mistura é comprar um imóvel em dificuldades – aquele que precisa de algum tipo de trabalho. Seja uma reforma completa ou apenas um pouco de cuidado, você pode frequentemente adicionar valor comprando propriedades que precisam de melhorias.

    Por que você precisa de um empreiteiro geral como investidor?

    Agora que você decidiu assumir um projeto de construção, precisa decidir quem vai fazer o trabalho. Suas opções são:

    1. Fazer todo o trabalho você mesmo – geralmente possível apenas em projetos extremamente pequenos.
    2. Atuar como empreiteiro geral em sua própria propriedade, o que é chamado de “construtor proprietário”, e encontrar e contratar vários subempreiteiros, como eletricistas, encanadores, carpinteiros, etc.
    3. Contratar um empreiteiro geral para gerenciar todo o trabalho. Eles terão sua própria equipe composta por seus próprios funcionários, um número confiável de subempreiteiros que eles usam continuamente e vários fornecedores e fornecedores de materiais que eles usam regularmente.

    Quando é certo usar um empreiteiro geral em vez de ser um construtor proprietário?

    Obviamente, nem todo projeto de construção requer um empreiteiro geral para supervisioná-lo. Muitas reformas menores ou aquelas que precisam apenas de uma renovação superficial podem ser tratadas por um investidor inteligente – alguém que já passou por isso.

    Mas todo investidore deve evitar começar uma carreira na construção com seu primeiro aluguel, sem nunca ter feito isso antes e sem estar familiarizado com as habilidades necessárias para fazer isso corretamente – ou seja, no prazo e dentro do orçamento.

    Além disso, observe que alguns estados não permitem que um investidor trabalhe em suas próprias propriedades, apenas em sua residência principal. Verifique as leis locais.

    Um empreiteiro geral experiente terá muitos projetos concluídos em seu currículo e entenderá como lidar com subempreiteiros, inspetores de construção, fornecedores e fornecedores de materiais para manter seu projeto dentro do cronograma e o mais próximo possível do orçamento original. Um faz-tudo ou construtor proprietário exigirá anos de experiência e vários projetos concluídos para adquirir esse conhecimento.

    Um empreiteiro geral adicionará um certo percentual aos preços dos subempreiteiros e alguns materiais também – o número mais comumente ouvido é 20%. Portanto, por exemplo, se o encanador estiver recebendo $ 5.000 pelo trabalho de encanamento no projeto, o empreiteiro geral cobrará $ 6.000 na linha de item Encanamento. Isso paga as despesas gerais do empreiteiro geral e permite um pequeno lucro para o gerenciamento de todo o projeto.

    Mas você não quer entregar seu dinheiro suado para alguém apenas para gerenciar alguns subempreiteiros que talvez você mesmo pudesse cuidar, certo? Em uma reforma típica de $50.000, isso representaria $10.000.

    Bem, olhe para isso dessa forma: um bom empreiteiro geral pode se pagar. Como? Essa pessoa terá um bom relacionamento de trabalho com os subempreiteiros com quem trabalhou antes, e você pode ter certeza de que o empreiteiro geral dá a eles alguns trabalhos todos os anos. Isso permite que o empreiteiro geral tenha certeza da qualidade do trabalho deles, além de torná-los muito leais ao empreiteiro geral.

    Ter essa estrutura pode resultar em um subempreiteiro oferecendo preços mais baixos a um empreiteiro geral do que você, o investidor, seria capaz de receber. Além disso, a capacidade deles de trabalhar juntos de forma harmoniosa pode manter o projeto dentro do cronograma.

    Como escolher o empreiteiro certo?

    Com certeza, pode ser esmagador, especialmente para um investidor ou proprietário iniciante, decidir com quais dos muitos empreiteiros gerais por aí trabalhar. Todos eles têm experiência nessa coisa nova (para você) chamada reforma, e você tem pouca ideia do que está acontecendo.

    Isso lhes dá uma vantagem sobre você, mas não significa que você não possa começar em uma posição bastante igual. Você também não sabe nada sobre medicina, mas pode fazer sua diligência ao escolher um médico, não é?

    Aqui estão algumas dicas que ajudarão você a escolher um empreiteiro geral para seu projeto:

    1. Obtenha pelo menos três orçamentos. Peça indicações a amigos, se possível.
    2. Certifique-se de que os empreiteiros estejam licenciados se for necessário em sua cidade. E verifique com o Registro de Empreiteiros do Estado para garantir que sua licença esteja em boa situação sem histórico ruim.
    3. Certifique-se de que eles tenham seguro de responsabilidade adequado e peça para você ser nomeado como segurado adicional no projeto. Peça para ver comprovante de uma apólice válida.
    4. Esta é talvez a coisa mais importante: certifique-se de que eles tenham seguro de compensação do trabalhador e peça para ver comprovante deste seguro. Não diga apenas “Você tem seguro?” Se eles não tiverem, ou se seus subempreiteiros não tiverem, basta uma queda de um trabalhador e eles podem vir atrás de você, o proprietário.
    5. Peça para ver uma proposta e contrato de outro trabalho. Eles devem ser bem redigidos e extensos.
    6. Claro, peça para ver outros projetos que eles concluíram ou estão trabalhando atualmente. Às vezes, fazer uma visita a um projeto atual pode revelar muito sobre como eles operam e administram o canteiro de obras. Está arrumado e limpo? Os clientes estão satisfeitos? Pergunte.
    7. Peça um escopo de trabalho, que deve listar tudo o que está incluído (e não está incluído) em seu projeto. Ser extremamente claro desde o início economizará muitas dores de cabeça ao longo do projeto. A causa mais comum de atrasos e excessos de custos em projetos de construção é a falta de clareza e expectativas falhas entre as partes.
    8. Nunca pague mais de 10% antecipadamente, independente do que eles possam solicitar. Na verdade, muitos estados têm leis que permitem que um empreiteiro receba apenas 10% ou $ 1.000 antecipadamente, o que for menor. O empreiteiro pode começar a receber pagamentos do projeto assim que estiver no local e fornecendo resultados verificáveis. Qualquer empreiteiro que se recuse a adotar essa abordagem deve ser evitado.
    9. Insista em receber liberações de ônus antes de fazer o pagamento para os seus subempreiteiros, ou seja, quando o eletricista terminar e o empreiteiro geral quiser um cheque para pagar pelo pagamento final, obtenha uma liberação incondicional de ônus do eletricista (através do empreiteiro geral).
    10. Obtenha um cronograma incluído no contrato. Você realisticamente não será capaz de cumpri-lo, mas coloque-o por escrito mesmo assim, incluindo uma data estimada de conclusão.

    Conclusão

    Embora seja verdade que um investidor / proprietário possa economizar dinheiro fazendo e / ou gerenciando um projeto de construção por si mesmo, eu argumentaria que esse raramente é o caso. A combinação de tempo perdido, batalhas orçamentárias com subempreiteiros e oportunidades perdidas para economias que os empreiteiros gerais podem obter torna um sólido argumento para encontrar um empreiteiro geral em quem você possa confiar e permitir que ele faça o que ele está treinado para fazer e tem uma vasta experiência.

    Isso significa que a melhor coisa que você pode fazer para avançar seu projeto e ganhar mais dinheiro é encontrar um grande empreiteiro geral e, uma vez que eles entendam completamente seus objetivos e visão, deixá-los fazer o trabalho sem interferências.